의정부지방법원 2024타경85102. 양주시 옥정동 신승프라자 1층 109호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층, 사용승인일은 2022.07.12입니다. 감정가 440,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 215,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 먼저 임차인 인수를 봐야 합니다. 말소기준권리는 2023.02.09 설정된 주식회사신한은행 근저당권이고, 그보다 먼저 전입한 김훈일·안명근·송수영 3명의 보증금 합계 60,000,000원이 예상배당표상 매수인 인수로 반영돼 있습니다.

따라서 현재 회차에서 입찰자가 보는 경제적 가격은 최저가 215,600,000원 하나가 아닙니다. 낙찰대금에 인수 보증금 60,000,000원을 더한 실질취득 275,600,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 감정가 대비 최저가가 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 시세 대비 저렴하다는 결론도 내리지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 소멸, 문제는 선순위 임차인

2022년 설정됐던 의정부농업협동조합 근저당권 2건은 2023.02.09 해지로 말소됐고, 앞선 가압류 2건 역시 각각 해제돼 현재 말소기준은 2023.02.09 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후의 이현구 강제경매개시결정, 김성관 근저당권, 양주시 압류, 신한은행 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 9명, 대항력 있는 3명의 승계가 핵심

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 임차인은 9명입니다. 이 가운데 김훈일·안명근·송수영 3명은 말소기준권리보다 전입일이 앞서 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당상 이들의 우선변제액은 없고 보증금 전액이 매수인 승계로 계산됩니다.

③ 가격 해석 — 감정가 49%가 아니라 실질취득 275,600,000원

현재 최저가는 215,600,000원으로 감정가 440,000,000원의 49%입니다. 그러나 예상 인수액 60,000,000원을 더하면 실질취득은 275,600,000원입니다. 즉 입찰 판단의 기준 숫자는 최저가 단독이 아니라 낙찰가 + 승계 보증금이어야 합니다.

유찰이 추가되면 낙찰대금은 내려가지만, 이 계산에서는 인수액 60,000,000원이 그대로 남습니다. 따라서 3회 유찰 시 실질취득은 210,920,000원, 4회 유찰 시 165,644,000원입니다. 다만 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석해서는 안 됩니다. 가격 판단은 감정가 대비 할인율과 실질취득액까지만 확인할 수 있으며, 시세 대비 가격 가점은 부여하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,818,400원을 제외한 211,781,600원이 말소기준권리인 주식회사신한은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당액은 7,662,018,400원입니다. 김훈일·안명근·송수영의 보증금 60,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 옥정동 ‘옥정고등학교’ 동측 인근으로, 주변에는 대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린·편의시설이 소재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물이며 사용승인일은 2022.07.12입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 창호는 페어글라스창호 등입니다.
• 용도. 감정평가상 기호(1)-(21)는 모두 근린생활시설이고, 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 준주거지역·옥정지구 지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 215,600,000원 + 인수 60,000,000원 = 275,600,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 대항력 임차인 3명 확인. 김훈일 10,000,000원, 안명근 30,000,000원, 송수영 20,000,000원은 예상배당상 전액 매수인 승계입니다.
• 109호와 점유부분 연결 대조. 안명근은 201호, 송수영은 204호로 기재돼 있고, 김훈일은 ‘신승프라자’로만 표시됩니다. 실제 매각대상 109호에 승계되는 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
• 후순위 등기는 소멸. 2023.02.09 말소기준 이후 이현구 경매개시결정, 김성관 근저당권, 양주시·국 압류, 신한은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
• 시세 단정 금지. 감정가 대비 49%라는 숫자는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실질취득액을 실제 상가 거래가격·임대수익과 별도로 대조하기 전에는 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
• 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전 원문 서류로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 “60,000,000원 인수”가 먼저다

이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 440,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 215,600,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 붙이면 그림이 달라집니다. 김훈일·안명근·송수영 3명의 대항력 있는 보증금 합계 60,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 현재 회차 실질취득은 275,600,000원입니다.

등기부 자체는 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조지만, 임차인 점유부분에는 109호 외 다른 호실과 층이 함께 나타납니다. 따라서 승계 60,000,000원의 대상 범위를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확정하는 것이 이 사건의 첫 번째 관문입니다. 두 번째는 가격입니다. 시세 비교 없이 ‘감정가 49%’만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 등기 후순위는 소멸, 임차인 승계는 확인 필요, 가격은 실질취득 기준. 이 세 문장이 의정부지방법원 2024타경85102의 핵심입니다.