의정부지방법원 2024타경85102. 경기도 양주시 옥정동 신승프라자 2층 203호로, 감정평가서상 해당 건물의 이용상태는 근린생활시설입니다. 권리분석의 핵심은 2023년 2월 9일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 6,658,800,000원이 말소기준권리라는 점입니다. 그 이후의 경매개시결정·압류·후순위 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 전입신고를 가진 임차인 3명은 별도로 남아 보증금 60,000,000원을 매수인이 인수합니다.

따라서 이 사건은 단순히 “감정가의 49%”라는 숫자만 보면 안 됩니다. 현재 회차에서 낙찰가 165,130,000원에 인수액 60,000,000원을 더하면 225,130,000원이 됩니다. 특히 인수액 60,000,000원은 낙찰가와 별도로 발생하므로 낙찰가를 낮춰도 인수금 자체가 함께 낮아지는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 앞선 임차인 3명은 인수

말소기준권리는 2023.02.09 접수된 을구 4번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2022.07.27 설정된 의정부농업협동조합 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.10.20 정인종합건설 주식회사의 가압류도 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 2024.08.28 강제경매개시결정, 2025.01.08 김성관 근저당권, 2025.01.16 양주시 압류, 2025.06.25 주식회사 신한은행 임의경매개시결정, 2025.12.12 국의 압류가 있으며 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 그중 3명 보증금 인수

현황조사와 문건접수에 나타난 임차인은 9명입니다. 이 가운데 대항력 있는 임차인은 3명이고, 이들의 보증금 합계 60,000,000원이 매수인 인수액입니다. 나머지 6명은 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력이 없습니다. 확정일자는 모두 미상이며, 대항력 있는 3명은 배당 구조상 우선변제권 없음으로 반영되어 있습니다.

대항력 있는 임차인 3명의 인수보증금은 김훈일 10,000,000원 + 안명근 30,000,000원 + 송수영 20,000,000원으로 총 60,000,000원입니다. 이 인수액은 낙찰가와 별도로 매수인이 부담합니다.

③ 가격 구조 — ‘최저가 49%’보다 실질취득을 보라

현재 회차는 2회 유찰 상태로 최저매각가가 165,130,000원입니다. 이는 감정가 337,000,000원의 49%입니다. 다만 인수보증금 60,000,000원이 별도로 붙으므로 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득액은 225,130,000원, 감정가 대비 약 66.8%입니다.

제공된 시나리오에서는 유찰이 늘어날수록 낙찰가는 낮아지지만 인수보증금 60,000,000원은 그대로입니다. 따라서 3회 유찰 시 실질취득은 175,591,000원, 4회 유찰 시 140,913,700원이 됩니다. 최저매각가만 기준으로 입찰가를 정하면 안 되고, 인수액을 합산한 총취득원가를 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,130,000원 가정)

현재 매각가 165,130,000원에서 집행비용 3,111,820원과 주식회사신한은행 162,018,180원이 배당되어 매각대금은 소진됩니다. 전체 채권자 청구·최고액 기준 합계는 7,873,800,000원, 예상 미배당은 7,711,781,820원입니다. 대항력 임차인 3명의 60,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지·학교·공원 및 각종 근린·편의시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 감정평가서상 기호(1)-(21) 공히 근린생활시설이며, 대상 건물은 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층으로 사용승인일은 2022.07.12입니다.
• 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 정방형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)이며 소로3류·중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 급배수·위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 승강기설비가 되어 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설이므로 아파트와 같은 방식으로 수요를 가정해서는 안 됩니다. 현재 2회 유찰된 상태이고 임차인 9명의 점유관계가 확인되어 있어, 임대조건과 실제 점유상태를 함께 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 경계. 165,130,000원은 감정가 337,000,000원의 49%이지만, 대항력 임차인 인수 60,000,000원을 더하면 현재 실질취득은 225,130,000원입니다.
• 인수보증금 고정. 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 인수액은 60,000,000원입니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 사라지는 구조가 아닙니다.
• 대항력 임차인 확인. 김훈일 10,000,000원, 안명근 30,000,000원, 송수영 20,000,000원은 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다. 점유 및 보증금 정산관계를 별도로 확인하세요.
• 나머지 임차인. 임수진·이남기·신혜빈·남종한·주식회사 권조·김상범은 대항력 없음으로 분류됐습니다. 다만 확정일자는 미상이므로 우선변제 관련 사항은 원본 확인이 필요합니다.
• 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 실질취득 175,591,000원, 4회 유찰 시 140,913,700원입니다. 현재 입찰가만 보지 말고 추가 유찰 가격까지 비교하세요.
• 시세 검증. 실거래 비교 없이 현재 가격을 저렴하다고 확정하지 말고, 근린생활시설의 실제 임대조건과 거래가격을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득 49%”

이 물건의 가장 큰 포인트는 감정가 337,000,000원 대비 최저매각가가 165,130,000원, 즉 49%까지 떨어졌다는 사실 자체가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 60,000,000원이 매수인에게 그대로 인수된다는 점입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 225,130,000원이고, 감정가 대비 약 66.8%입니다.

권리관계는 2023.02.09 주식회사신한은행 근저당권을 기준으로 정리하면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 기준권리보다 앞선 대항력 임차인 3명의 인수위험은 별도로 남습니다. 권리는 정리되지만 임차인 인수금은 정리되지 않는 사건입니다.

현재 2회 유찰 상태에서 최저가만 보고 접근하기보다는, 현재 실질취득 225,130,000원과 3회 유찰 175,591,000원, 4회 유찰 140,913,700원을 나란히 놓고 판단하는 것이 핵심입니다. 실거래 시세가 별도로 확인되지 않은 만큼 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다. 입찰 판단의 기준은 165,130,000원이 아니라 인수액을 포함한 총취득원가입니다.