의정부지방법원 2024타경85102. 양주시 옥정동 신승프라자 2층 203호 사건입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 신승프라자 내 근린생활시설입니다. 권리의 기준점은 2023.02.09 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 들어온 경매개시결정, 양주시 압류, 김성관 근저당권, 신한은행 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기보다 임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 9명이고 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 김훈일·안명근·송수영은 전입일이 말소기준권리인 2023.02.09보다 빨라 대항력 있음으로 판정되어 있으며, 배당추정에서는 세 사람의 보증금 10,000,000원 + 30,000,000원 + 20,000,000원, 합계 60,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별개

등기부 자체는 말소기준권리 이후의 부담이 매각으로 정리되는 구조입니다. 2022.07.27 설정된 의정부농업협동조합 근저당권 2건은 2023.02.09 해지되어 이미 말소됐고, 2022.10.20 정인종합건설 주식회사 가압류 역시 2023.02.09 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 신한은행 근저당권 6,658,800,000원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 대항력 3명

대항력 없는 임차인들은 전입일이 모두 말소기준권리 뒤입니다. 반면 대항력 있는 세 사람은 배당요구 여부와 관계없이 배당추정에서 보증금을 배당받지 못하고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 특히 현황조사상 점유표시에 신승프라자 전체, 201호, 204호 등 서로 다른 표시가 함께 나타나므로, 입찰 전에는 대상 203호와 실제 점유범위의 일치 여부를 원문으로 대조하는 것이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 165,130,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,111,820원을 제외한 162,018,180원이 신한은행 근저당에 배당되고, 총 채권 미배당액은 7,711,781,820원입니다. 김훈일·안명근·송수영 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수 합계 60,000,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 6,000만원 인수는 남는다

이 사건은 유찰될수록 입찰가 자체는 낮아지지만, 세 대항력 임차인의 인수액 60,000,000원이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 따라서 모든 회차에서 낙찰가와 인수액을 합친 금액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다. 현재 회차 기준으로는 165,130,000원이 아니라 225,130,000원이 출발점입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근이며, 주위에 대단위 아파트단지·학교·공원·근린·편의시설이 소재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 신승프라자 내 감정 대상은 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물이며 사용승인일은 2022.07.12입니다. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·택지개발지구이며 성장관리권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 165,130,000원에 매수인 인수 60,000,000원을 합친 225,130,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 대항력 임차인 3명 확인. 김훈일·안명근·송수영의 점유범위와 대상 203호의 실제 점유관계를 현황조사 및 매각서류 원문에서 다시 대조해야 합니다.
• 우선변제 없는 인수 구조 재확인. 배당추정에서는 세 임차인의 보증금이 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
• 후순위 임차인도 명도 관계 점검. 대항력이 없는 임차인도 실제 점유 중이라면 인도·명도 과정에서 사실관계 확인이 필요합니다.
• 압류·조세 확인. 양주시 압류와 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 실제 배당 및 인수 여부는 매각물건명세서와 조세 관련 원문을 대조해야 합니다.
• 근린생활시설 이용상태 확인. 현장 영업·점유 상태와 임대차 범위를 직접 확인해 대상 203호의 현재 사용관계를 특정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·배당요구 및 감정평가 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 유찰가보다 6,000만원 인수를 먼저 보라”

이 사건의 등기 권리는 말소기준 이후 권리가 소멸하는 전형적인 구조지만, 임차인 분석을 붙이는 순간 성격이 달라집니다. 실제 임차인 9명 가운데 김훈일·안명근·송수영 3명은 대항력 있음으로 판정되어 있고, 배당추정상 보증금 합계 60,000,000원을 낙찰자가 인수합니다. 그래서 현재 회차의 경제적 부담은 최저가 165,130,000원이 아니라 실질취득 225,130,000원입니다.

2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 그것만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 ① 세 대항력 임차인의 실제 점유범위, ② 60,000,000원 인수의 최종 확인, ③ 근린생활시설의 현장 이용·명도 관계입니다. 등기는 정리되지만 임차보증금은 남는다. 이 한 문장이 이 물건의 핵심입니다.