의정부지방법원 2024타경85102. 경기도 양주시 옥정동 950-2 신승프라자 1층 103호에 관한 경매입니다. 물건종류는 대지로 표기되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이며, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 2022년 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 건물로, 해당 1층 구분호실의 권리와 점유관계를 중심으로 살펴야 합니다.
현재 소유자는 신용상입니다. 2023년 2월 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 강제경매개시결정, 김성관 근저당권, 양주시 압류, 신한은행의 별도 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 등기권리들은 매각에 따라 소멸하는 구조로 정리되어 있지만, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 것으로 조사된 임차인의 보증금 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정로7길 9-11, 1층 103호 (옥정동, 신승프라자) |
| 건물 및 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 물건 용도 표기 대지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 사용승인 2022.07.12 |
| 소유자 | 신용상 (단독소유) |
| 감정가 | 688,000,000원 |
| 최저매각가 | 337,120,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 강제경매 채권자 | 이현구 |
| 청구금액 | 510,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2023.02.09 · 을구 4번 · 신한은행 근저당권 |
| 말소기준 채권최고액 | 6,658,800,000원 (공동담보목록 제2023-145호) |
| 배당상 인수 추정 | 60,000,000원 (타 호실 포함 여부 검증 필요) |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차보증금은 별도
등기 흐름은 비교적 분명합니다. 2022년 의정부농업협동조합이 설정했던 근저당권 2건은 2023.02.09 이미 말소되었고, 2022년 강진산업·정인종합건설의 가압류도 각각 해제되어 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2023.02.09 신한은행 근저당권입니다.
신한은행 근저당권의 채권최고액은 6,658,800,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이는 단일 103호만의 실제 대출잔액이라고 볼 수 없으며, 공동담보에 포함된 다른 부동산과 채권잔액을 별도로 확인해야 합니다. 후순위 김성관 근저당권 195,000,000원과 양주시 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 9명, 대항력 표시 3명
신승프라자 임차인 조사상 실제 임차인은 9명입니다. 그중 말소기준권리보다 앞선 전입일이 기재되고 대항력이 있는 것으로 분류된 임차인은 김훈일·안명근·송수영 3명입니다. 나머지 6명은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 단, 이는 건물에 관한 조사 현황이며, 9명 모두가 매각대상 103호의 임차인이라는 의미는 아닙니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김훈일 신승프라자 · 호수 미특정 | 2023.02.08 | 10,000,000원 월 2,000,000원 |
대항력 有 | 미상 | 승계 없음 배당요구 확인 안 됨 |
| 임수진 104호·105호 | 2023.05.25 | 10,000,000원 월 2,000,000원 |
대항력 無 | 미상 | 승계 없음 2024.10.21 배당요구 |
| 이남기 106호 | 2023.05.02 | 5,000,000원 월 1,500,000원 |
대항력 無 | 미상 | 승계 없음 배당요구 확인 안 됨 |
| 신혜빈 110호 | 2024.08.12 | 20,000,000원 월 1,000,000원 |
대항력 無 | 미상 | 승계 없음 2024.09.23 배당요구 |
| 안명근 201호 | 2022.12.02 | 30,000,000원 월 2,500,000원 |
대항력 有 | 미상 | 승계 없음 2024.11.18 배당요구 |
| 남종한 202호 | 2024.04.15 | 30,000,000원 월 2,000,000원 |
대항력 無 | 미상 | 승계 없음 2024.09.24 배당요구 |
| 송수영 204호 | 2022.10.21 | 20,000,000원 월 1,400,000원 |
대항력 有 | 미상 | 승계 없음 2024.10.10 배당요구 |
| 주식회사 권조 3층 | 2024.04.04 | 100,000,000원 월 5,000,000원 |
대항력 無 | 미상 | 승계 없음 배당요구 확인 안 됨 |
| 김상범 4층 | 2024.04.29 | 50,000,000원 월 7,500,000원 |
대항력 無 | 미상 | 승계 없음 배당요구 확인 안 됨 |
대항력 표시는 조사상 전입일과 말소기준일을 비교한 분류입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 별도로 확정할 수 없습니다. 특히 상가의 실제 대항력은 목적물 인도·사업자등록 등 관련 요건과 효력 발생일 확인이 필요합니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 사람이 없다는 뜻입니다.
김훈일은 말소기준일 바로 전날인 2023.02.08 전입일이 기재되어 있습니다. 하지만 정확히 어느 호실을 점유하고 있는지 특정되지 않으므로 103호의 대항력 임차인에 해당하는지가 특히 중요합니다. 안명근과 송수영은 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다거나 잔액 인수가 없다고 판단할 수 없습니다.
③ 시세 판단 — 감정가의 49%가 곧 할인율은 아니다
감정가 688,000,000원 대비 현재 최저매각가는 337,120,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 가격이지만, 감정가와 현재 거래 가능한 시장가격은 다를 수 있습니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이므로 위치·전면 접근성·상권·공실 가능성·임대수익에 따라 가치 편차가 큽니다.
현재 확인되는 실거래 시세나 최근 거래 추세가 없어 최저가 또는 실질취득액이 시장가격보다 낮은지 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만을 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 가격 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 688,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 337,120,000원 | 감정가의 49% |
| 임차보증금 인수 추정 | 60,000,000원 | 103호 귀속 여부 미확정 |
| 가정 실질취득액 | 397,120,000원 | 인수 추정액 전액 반영 시 |
④ 예상배당표 (매각가 337,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,519,680원 |
| 인수 · 김훈일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안명근 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송수영 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 1. 신한은행 근저당권 | 6,658,800,000원 | 331,600,320원 |
| 2. 이현구 경매개시결정 | 510,000,000원 | 0원 |
| 3. 김성관 근저당권 | 195,000,000원 | 0원 |
| 4. 신한은행 임의경매개시결정 | 510,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권금액은 등기상 채권최고액 및 경매 청구금액 등을 이용한 시뮬레이션입니다. 신한은행의 공동담보 채권최고액을 포함하므로 이를 본건 103호만의 확정 채무로 해석할 수 없습니다. 이현구 강제경매와 신한은행 임의경매에 각각 기재된 510,000,000원은 별도 채권 여부와 중복 가능성을 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 문제는 남는다
유찰 회차별 매각가를 비교하면 가격 하락이 분명합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금을 실제로 인수해야 한다면, 매각가가 내려간다고 그 보증금 반환채무까지 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 추정 | 가정 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 337,120,000원 | 60,000,000원 | 397,120,000원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 235,983,999원 | 60,000,000원 | 295,983,999원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 165,188,799원 | 60,000,000원 | 225,188,799원 |
실질취득액은 매각가에 시뮬레이션상 인수액 60,000,000원을 단순 합산한 값입니다. 취득세·등기비·명도비·기타 거래비용은 포함되지 않았습니다. 보증금 인수액이 회차별로 동일하다는 계산 가정이며, 실제 103호 인수 여부와 액수는 별도로 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근. 주변은 대단위 아파트단지·학교·공원·근린편의시설이 형성된 지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층으로 사용승인일은 2022.07.12입니다. 외벽은 석재붙임·강화유리 등으로 마감되어 있고, 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측은 지하차도를 포함한 광대로변에 접하고, 서측은 중로변 포장도로에 접합니다. 실제 103호의 출입 동선과 가시성은 별도 확인해야 합니다.
- 토지이용규제. 준주거지역·옥정지구 지구단위계획구역·상대보호구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 세부 업종 및 시설 이용 가능 여부는 해당 규제를 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 근린생활시설은 상권·접근성·점포 규모·임대료·공실 위험에 따라 매매가격과 매각기간이 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 비교가 확보되지 않아 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 103호의 매각범위 확인. 다른 층·호실의 임대차가 함께 조사되어 있습니다. 매각물건명세서와 집합건축물대장, 현황도, 호실별 점유관계를 대조해 103호의 독립적인 매각범위부터 확정해야 합니다.
- 김훈일의 실제 점유 호수 확인. 전입일 2023.02.08이 말소기준일보다 빠릅니다. 정확한 점유 부분과 사업자등록, 임대차계약 내용을 확인해 103호에 대항력 있는 임대차가 존재하는지 판단해야 합니다.
- 201호·204호 임차보증금 분리. 안명근 30,000,000원과 송수영 20,000,000원은 다른 호실의 임대차로 조사되었습니다. 이 보증금을 103호의 인수액에 포함하는 것이 법적으로 맞는지 확인해야 합니다.
- 우선변제 및 배당관계 재검증. 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 있고 일부 임차인은 배당요구를 했습니다. 대항력·우선변제권·배당순위·미배당 인수 여부를 원본 문서와 실제 배당절차 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 채권최고액 6,658,800,000원은 공동담보목록이 있는 금액입니다. 담보목적물 목록, 실제 채권잔액 및 다른 경매사건과의 관계를 확인해야 합니다.
- 강제경매와 임의경매 관계 확인. 이현구의 강제경매와 신한은행의 임의경매개시결정이 모두 등기되어 있습니다. 중복경매 진행관계 및 채권계산서 내용을 점검해야 합니다.
- 근린생활시설 적정가격 확인. 동일 상권 내 유사 점포의 실거래, 월세, 공실률, 관리비 및 실제 영업 가능성을 확인하고 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 현장·관리비·점유 확인. 103호의 현재 영업 여부, 실제 사용자, 건물 관리비 체납, 전유부분과 공용부분의 상태를 조사해야 합니다.
- 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 경매 진행 현황을 최신본으로 확인해야 합니다.
둘째, 대항력과 우선변제권을 최종 확인할 임차관계 자료가 부족하여 103호 실제 부담액을 확정할 수 없습니다.
셋째, 근린생활시설의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가의 49%라는 외형적인 가격만으로 수익성을 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 범위가 먼저다”
이 물건은 감정가 688,000,000원에서 최저가 337,120,000원까지 내려온 2회 유찰 근린생활시설입니다. 가격 하락폭만 보면 관심을 가질 만하지만, 권리관계를 살펴보면 단순한 저가 입찰 대상으로 취급하기 어렵습니다.
신한은행 근저당권과 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 문제는 임차인입니다. 건물 조사상 실제 임차인은 9명이고 대항력이 있는 것으로 분류된 사람은 3명입니다. 배당 시뮬레이션에는 이들 보증금 합계 60,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있지만, 3명 중 2명은 201호·204호로 표시되어 있습니다. 이번 103호 낙찰자가 그 보증금을 실제로 부담하는지는 아직 확정할 수 없습니다.
시뮬레이션을 전부 적용하면 현재 가정 실질취득액은 397,120,000원입니다. 하지만 이것을 확정 취득원가로 보거나, 반대로 실제 인수가 전혀 없다고 보는 판단은 모두 섣부릅니다. 더욱이 비교 가능한 시장가격이 확인되지 않아 현 최저가의 저렴함도 입증되지 않았습니다.
결론은 가격 판단 보류·임차권 확인 우선입니다. 103호의 점유자와 보증금 반환채무가 명확하게 확인되고, 근린생활시설의 적정 시세와 임대수익이 검증된 뒤에야 현재 또는 추가 유찰 회차의 입찰 가치를 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 낮은 최저가보다 권리 인수범위의 불확실성을 더 무겁게 평가해야 합니다.
