의정부지방법원 2024타경85102. 양주시 옥정동 신승프라자 1층 103호 사건입니다. 감정평가상 기호(1)-(21)는 모두 근린생활시설로 이용되고 있고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층으로 2022.07.12 사용승인됐습니다. 등기상 소유자는 신용상이며, 이 사건의 핵심 말소기준은 2023.02.09 주식회사신한은행 근저당권입니다.

문제는 이 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 있다는 점입니다. 김훈일·안명근·송수영은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 제공된 배당계산에서는 우선변제권 없이 각각의 보증금이 배당되지 않아 매수인이 전액 인수하는 구조로 반영돼 있습니다. 그래서 337,120,000원이라는 숫자만 보고 감정가 대비 크게 싸다고 판단하면 실제 자금부담을 과소평가하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소는 되지만 선순위 임차인이 남는다

2022년에 설정됐던 의정부농업협동조합 근저당권 2건과 가압류 2건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2023.02.09 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정, 김성관 근저당권, 양주시 압류, 신한은행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 대항력 3명

보증기관 대위·승계 신고는 없고, 조사된 실제 임차인은 9명입니다. 이 가운데 김훈일·안명근·송수영 3명은 전입일이 2023.02.09 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정돼 있습니다. 나머지 6명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 337,120,000원 가정)

총 채권액 7,873,800,000원 중 예상 배당은 331,600,320원이며, 미배당은 7,542,199,680원입니다. 대항력 임차인 보증금 60,000,000원은 배당표에서 지급되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 6,000만원은 남는다

현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 별도의 실거래·중개 시세 자료가 없어 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 근린생활시설은 이 사건에서 실제 매수자가 부담할 60,000,000원의 임차보증금 인수까지 합쳐 판단해야 합니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저가 337,120,000원이 아니라 현재 실질취득 397,120,000원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 기호(1)-(21)는 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 입지. 경기도 양주시 옥정동 옥정고등학교 동측 인근으로, 주변에 대단위 아파트단지·학교·공원·근린 및 편의시설이 소재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지는 정방형이며 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 동측은 지하차도를 포함한 광대로변, 서측은 중로변 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층, 사용승인일 2022.07.12이며 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
• 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 가격 검증. 별도 실거래·중개 시세가 없어 현재 실질취득 397,120,000원의 시장가격 적정성은 이 자료만으로 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액 반영. 현재 최저가 337,120,000원에만 맞춰 자금계획을 세우지 말고 대항력 임차인 보증금 60,000,000원을 별도 부담으로 반영하세요.
• 선순위 임차인 확인. 김훈일·안명근·송수영의 실제 점유범위, 임대차관계, 보증금 반환관계를 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장에서 다시 대조해야 합니다.
• 점유부분 대조. 임차인 조사에는 신승프라자의 여러 호수와 층이 함께 기재돼 있으므로, 매각대상인 1층103호와 각 점유관계의 연결을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구를 한 임차인과 하지 않은 임차인이 섞여 있으며, 대항력 임차인 3명은 제공된 배당계산상 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
• 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다. 근린생활시설의 실제 임대수익·공실·인근 매매사례를 별도 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권 채권최고액 6,658,800,000원은 공동담보목록 제2023-145호가 기재돼 있으므로 배당관계는 공동담보 전체를 함께 대조할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가 원본을 입찰 전 최종 확인하세요.

맺으며 — “49% 유찰가보다 인수 6,000만원을 먼저 보라”

이 사건은 감정가 688,000,000원이 2회 유찰돼 337,120,000원까지 내려온 만큼 표면적인 할인폭은 큽니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순히 “49%라 싸다”가 아닙니다. 김훈일·안명근·송수영 3명의 선순위 대항력 임차보증금 60,000,000원이 매수인 인수로 계산되기 때문입니다. 현재 회차의 실질취득은 397,120,000원이고, 별도의 실거래 시세도 없어 이 가격이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인 인수는 그대로 남습니다. 따라서 이 물건은 “등기 말소는 단순하지만 임차보증금 인수가 핵심인 근린생활시설”로 보는 것이 정확합니다. 입찰의 승부처는 감정가 대비 할인율보다 실질취득 397,120,000원과 선순위 임차인 3명의 점유·보증금 관계를 원본에서 얼마나 확실히 검증하느냐에 있습니다.