의정부지방법원 2024타경85102. 양주시 옥정동 신승프라자 1층 110호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가 505,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 247,450,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.02.09. 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 6,658,800,000원이고 공동담보목록 제2023-145호가 기재돼 있습니다. 이후 강제경매개시결정, 양주시 압류, 신한은행 임의경매개시결정, 국 압류 및 김성관 근저당권은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 조사된 실제 임차인은 9명이며, 김훈일·안명근·송수영은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력 있는 것으로 분류됐습니다. 제공된 배당계산은 이 3명의 보증금 10,000,000원·30,000,000원·20,000,000원을 배당하지 않고 전액 매수인 인수 60,000,000원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85102 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정로7길 9-11, 1층110호 (옥정동, 신승프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 사용승인일 2022.07.12 |
| 소유자 | 신용상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 505,000,000원 / 247,450,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 510,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 말소기준권리 | 2023.02.09. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 6,658,800,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인 인수는 별도
말소기준은 2023.02.09. 을구 4번 신한은행 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 의정부농업협동조합 근저당권 2건은 2023.02.09. 해지로 이미 말소됐고, 강진산업·정인종합건설의 가압류 역시 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 강제경매, 양주시 압류, 김성관 근저당, 신한은행 임의경매 및 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 9명, 대항력 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈일 | 신승프라자 | 2023.02.08 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 임수진 | 신승프라자104호105호 | 2023.05.25 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 이남기 | 신승프라자 106호 | 2023.05.02 | 5,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 신혜빈 | 신승프라자 110호 | 2024.08.12 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 안명근 | 신승프라자 201호 | 2022.12.02 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 남종한 | 신승프라자 2층 202호 | 2024.04.15 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 송수영 | 신승프라자 204호 | 2022.10.21 | 20,000,000원 | 1,400,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 주식회사 권조 | 신승프라자 3층 | 2024.04.04 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 김상범 | 신승프라자 4층 | 2024.04.29 | 50,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 매각대상인 110호를 명시한 임차인은 신혜빈이며, 2024.08.12. 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 매수인 인수로 계산된 김훈일·안명근·송수영의 점유표시는 각각 신승프라자, 201호, 204호입니다.
③ 가격 구조 — 최저가는 247,450,000원, 실질취득은 307,450,000원
감정가 505,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 247,450,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 제공된 배당계산상 대항력 임차인 보증금 60,000,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 회차에서의 실질취득은 307,450,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 247,450,000원 | 60,000,000원 | 307,450,000원 | 7,630,614,300원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 173,215,000원 | 60,000,000원 | 233,215,000원 | 7,703,810,010원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 121,250,499원 | 60,000,000원 | 181,250,499원 | 7,755,047,008원 |
각 대항력 임차인의 개별 보증금은 현재 회차 매각가보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액을 60,000,000원으로 동일하게 산정합니다. 실거래 자료가 없으므로 307,450,000원이 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,264,300원 |
| 인수 · 김훈일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안명근 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송수영 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 6,658,800,000원 | 243,185,700원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 이현구 | 510,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 김성관 | 195,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 510,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 4,264,300원을 제외한 243,185,700원이 신한은행 근저당권에 배당되고, 나머지 채권에는 배당되지 않습니다. 채권자 총 미배당은 7,630,614,300원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 기호 전체가 근린생활시설이며, 해당 건물은 지하1층/지상4층 철근콘크리트구조입니다.
- 입지. 옥정고등학교 동측 인근으로 대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린·편의시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 정방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며 교육환경·가축사육·배출시설 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없는 것으로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 110호 점유자 우선 확인. 110호를 특정한 신혜빈은 전입 2024.08.12., 보증금 20,000,000원으로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
- 60,000,000원 인수 범위 대조. 김훈일·안명근·송수영의 점유부분이 110호와 어떻게 연결되는지 매각물건명세서·현황조사 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 현재 회차 최저가 247,450,000원만 보지 말고 인수 60,000,000원을 더한 307,450,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 실거래 부재. 시세 자료가 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당권에는 공동담보목록 제2023-145호가 기재돼 있어 실제 채권·배당관계의 원본 확인이 필요합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 인수 범위다
표면적으로는 감정가 505,000,000원짜리 근린생활시설이 2회 유찰돼 247,450,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 현재 배당계산에는 대항력 임차인 3명의 보증금 60,000,000원이 매수인 인수로 남아 실질취득이 307,450,000원으로 올라갑니다. 실거래 자료도 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
더 중요한 문제는 매각대상 110호와 임차인 조사 범위의 불일치입니다. 110호를 명시한 신혜빈은 대항력 없음인데, 배당계산상 인수되는 김훈일·안명근·송수영은 각각 신승프라자 전체, 201호, 204호로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “싸게 내려온 근린시설”로 보기보다, 60,000,000원 인수액이 실제 110호에 귀속되는지 확인해야 결론이 나는 사건입니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 점유목적물과 인수 범위의 원본 대조입니다.
