의정부지방법원 2024타경85102. 경기도 양주시 옥정로7길 9-11, 1층110호 신승프라자 물건으로, 등기사항전부증명서상 소유자는 신용상입니다. 물건의 이용상태는 감정평가서상 근린생활시설이고, 사건의 용도 표시는 대지입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 247,450,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다.

권리관계의 기준점은 2023.02.09 설정된 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 김성관 근저당권, 양주시 압류, 신한은행의 별도 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 핵심은 대항력 있는 임차인 3명입니다. 배당 시뮬레이션은 이들의 보증금 합계 60,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있어, 현재 회차에서는 권리상 '인수 0원' 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행, 핵심은 임차인 인수

2022.07.27 의정부농업협동조합 근저당 2건은 2023.02.09 해지·말소됐고, 2022.10.05·2022.10.20의 가압류 2건도 현재 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현존하는 기준권리는 2023.02.09 신한은행 근저당권(채권최고액 6,658,800,000원)입니다. 이후 2024.08.28 강제경매개시결정, 2025.01.08 김성관 근저당권, 2025.01.16 양주시 압류, 2025.06.25 신한은행 임의경매개시결정, 2025.12.12 국 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 3명, 인수 60,000,000원

현황조사상 실제 임차인 9명이 확인됩니다. 보증금·월세는 각 임차인 표시대로이며, 이 중 말소기준권리인 2023.02.09보다 전입신고가 빠른 김훈일·안명근·송수영은 대항력이 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 이 3명의 보증금이 매수인 인수로 처리됐습니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 보라

현재 회차는 두 차례 유찰 뒤 감정가의 49%인 247,450,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 257,550,000원 낮지만, 매수인 인수 60,000,000원을 더하면 실제 취득원가는 307,450,000원입니다. 이는 감정가의 약 60.9%입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 247,450,000원이 아니라 307,450,000원으로 잡는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 247,450,000원 가정)

채권자 총 채권액은 7,873,800,000원, 예상 배당은 243,185,700원, 미배당은 7,630,614,300원입니다. 매수인 인수는 별도로 60,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여·배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린·편의시설이 소재하고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 기호(1)-(21) 공히 근린생활시설로 이용 중이며, 대상물건은 1층 110호입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층이며 사용승인일은 2022.07.12입니다.
• 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지이용계획. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구), 소로3류 및 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.
• 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설이므로 주거용으로 전제하지 말고, 실제 업종 적합성·임대수요·점유현황을 확인하는 것이 중요합니다. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 경계. 247,450,000원은 감정가의 49%지만 매수인 인수 60,000,000원을 더한 실질취득은 307,450,000원입니다. 응찰가 판단은 실질취득 기준으로 잡으세요.
• 임차인 인수 범위. 배당 시뮬레이션은 김훈일·안명근·송수영의 보증금 60,000,000원을 매수인 인수로 잡았습니다. 반면 1층 110호 현황조사 임차인은 신혜빈으로 표시되므로, 이 차이를 매각물건명세서 원본에서 반드시 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰, 3회 유찰 시 매각가 173,215,000원·실질취득 233,215,000원, 4회 유찰 시 매각가 121,250,499원·실질취득 181,250,499원입니다.
• 배당 구조. 현재 매각가에서는 신한은행에 243,185,700원이 배당되고 채권자 미배당은 7,630,614,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
• 점유·명도. 근린생활시설 임차인이 여러 명으로 조사됐으므로, 실제 점유자와 인수 대상의 일치 여부를 현장과 원본 서류에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조하고, 특히 임차인별 전입·보증금·배당요구 및 인수 범위를 확인한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득 49%”

이 사건은 두 차례 유찰로 최저매각가가 247,450,000원까지 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인 김훈일·안명근·송수영의 보증금 합계 60,000,000원이 배당 시뮬레이션상 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 307,450,000원으로, 감정가의 약 60.9%입니다. 권리의 기준점은 2023.02.09 신한은행 근저당이고 후순위 압류·경매개시결정·근저당은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 인수라는 별도의 비용이 남습니다.

특히 배당표의 인수 대상 3명과 1층 110호 현황조사 임차인 신혜빈의 표시가 다르므로, 이 사건은 숫자보다 인수 범위 확인이 먼저입니다. 현재 회차의 가격은 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 판단하지 말고 실질취득 307,450,000원을 기준으로 보고, 3회·4회 유찰 시 실질취득 233,215,000원·181,250,499원까지 내려가는 시나리오와 근린생활시설의 실제 수요를 함께 검토하는 것이 핵심입니다. 권리의 기준은 명확하지만, 입찰의 승부처는 인수 범위와 실질취득가입니다.