의정부지방법원 2024타경85102. 양주시 옥정동 신승프라자 4층 401호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘대지’이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층이며 2022.07.12 사용승인됐습니다. 현재 회차 최저매각가는 764,400,000원으로 감정가 1,560,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다.

등기상 핵심은 2022.07.27 설정된 양주축산업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고 이후 강석주 가압류, 이현구의 강제경매개시결정, 양주시·국의 압류, 신한은행 임의경매개시결정, 김성관 근저당 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 1번 근저당에는 2023.02.09 채권최고액 324,000,000원으로 변경등기가 별도로 기재돼 있는 반면 예상배당표는 1,128,000,000원을 채권액으로 사용하고 있어, 실제 입찰 전에는 배당기초 금액을 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2022.07.27 양주축산업협동조합 근저당권입니다. 강석주 가압류는 2024.04.16, 이현구 강제경매개시결정은 2024.08.28, 양주시 압류는 2025.01.16, 신한은행 임의경매개시결정은 2025.06.25, 국 압류는 2025.12.12, 추가 양주시 압류는 2026.03.26으로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 김성관 근저당 역시 2025.01.08 설정으로 후순위입니다.

② 임차·점유 조사 — 조사된 9건 모두 대항력 없음

현황조사 등에 나타난 임차 관련자는 실제 신고 기준 9명·법인이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 모든 전입·사업장 조사일이 말소기준인 2022.07.27보다 뒤여서 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 이 임차관계에서 매수인에게 승계되는 보증금은 산정되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘시세 부재’가 더 중요

현재 최저매각가는 764,400,000원으로 감정가 1,560,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지 여부를 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가에서 51% 내려왔다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 764,400,000원 가정)

현재 회차 기준 총 채권액은 9,260,397,217원, 채권자 예상배당은 754,356,000원, 미배당은 8,506,041,217원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근. 주위에 대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린·편의시설이 소재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호(1)~(21)는 모두 근린생활시설입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층, 사용승인일 2022.07.12. 외벽은 석재붙임·강화유리 마감, 창호는 페어글라스창호 등입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 정방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구 등이며, 상대보호구역 및 배출시설설치제한지역이 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 401호 실제 점유 확인. 김상범의 조사 부분이 “신승프라자 4층”으로 기재돼 있어 401호의 실제 영업·점유 및 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
• 스크린 골프장 이용범위. 401호~403호가 스크린 골프장으로 이용 중입니다. 호별 시설·출입·영업 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 경계벽 구조. 402호와 403호는 경계벽 일부가 제거돼 일체 이용 중입니다. 대상 401호와의 현황 관계도 감정평가서와 현장에서 확인해야 합니다.
• 1번 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 1,128,000,000원과 2023.02.09 변경 후 324,000,000원의 관계를 등기 원본 및 배당요구채권으로 재확인해야 합니다.
• 세금 압류. 양주시·국 압류 중 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 실거래 비교값이 없으므로 764,400,000원이 실제 시장가 대비 저렴한지 별도 상가 시세조사가 필요합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 제시된 다음 회차 가격은 535,079,999원, 그 다음은 374,555,999원입니다. 할인율보다 실제 임대수익·공실·환금성을 함께 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사·감정평가서와 현장 이용상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”만으로 결론 내리기 어려운 상가

이 물건의 첫인상은 강합니다. 감정가 1,560,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 764,400,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 조사된 임차인도 모두 대항력이 없어 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 실거래 시세가 없어 현재 가격을 시장가와 비교할 수 없고, 401호~403호는 스크린 골프장으로 이용 중입니다. 특히 같은 4층에 대한 점유조사가 있으며, 선순위 근저당의 최초 채권최고액 1,128,000,000원과 변경등기 324,000,000원 사이에는 배당표와의 확인 포인트가 있습니다. 국세·지방세 압류도 있어 실제 배당은 당해세에 따라 달라질 수 있습니다.

권리상 인수는 0원, 가격은 49%까지 하락. 그러나 시세·점유·상가 이용형태·배당기초를 확인하기 전에는 ‘싸다’고 단정하지 않는 것이 핵심입니다. 이 사건은 할인율보다 현장과 원본 대조가 입찰가를 결정하는 물건입니다.