의정부지방법원 2024타경85102. 경기도 양주시 옥정동 신승프라자 4층 401호를 소재지로 하는 경매입니다. 공부상 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 매각물건명세서에는 401호부터 403호까지 일괄매각하는 것으로 기재되어 있고, 해당 호실들이 스크린골프장으로 이용되고 있습니다. 특히 402호와 403호는 경계벽 일부를 제거하여 일체로 사용하는 이른바 ‘튼상가’입니다.

이 물건의 특징은 단순히 두 차례 유찰된 상가라는 사실이 아닙니다. 하나의 입찰에서 복수 호실을 취득하는 구조이고, 여러 근저당권과 압류가 등기되어 있으며, 건물 전체의 임차인 조사와 실제 매각 대상의 점유관계를 구별해야 합니다. 따라서 권리의 소멸 여부와 매각 대상의 실제 이용가치를 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준은 양주축산업협동조합 근저당

말소기준권리는 2022.07.27 설정된 양주축산업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,128,000,000원이지만, 2023.02.09 변경등기에서 324,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이 변경 내용은 배당 순서와 금액을 확인할 때 핵심적인 사항입니다.

이후 설정된 신한은행 및 김성관의 근저당권, 강석주·이현구 관련 가압류와 경매개시결정, 양주시 및 국세 관련 압류는 제시된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 정인종합건설 주식회사의 가압류는 2023.02.09 해제로 이미 말소되었습니다.

② 임차인·점유 분석 — 건물 전체와 매각 호실을 구분

현황조사에는 임차인 또는 점유 관련 명의자 9명이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 명의자는 확인되지 않아 조사상 명의자 9명을 그대로 표시합니다.

다만 대부분은 신승프라자의 다른 호실에 해당합니다. 특히 김상범은 ‘신승프라자 4층’으로만 조사되어 있어 401호~403호 가운데 어느 부분을 실제 점유하는지 명확히 구분되지 않습니다. 아래 임차인 전원을 이 사건 매각 호실의 임차인으로 간주해서는 안 됩니다.

대항력 없음 표시는 조사상 신고일이 2022.07.27 말소기준권리보다 늦고, 각 명의자의 대항력이 없는 것으로 분류된 결과입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 미상으로 표시했습니다. 실제 상가임차인의 점유 및 사업자등록 등 대항요건은 별도 확인이 필요합니다.

현재 계산에서 매수인 인수 보증금은 0원으로 처리되어 있습니다. 따라서 최저매각가로 낙찰된다는 가정에서는 실질취득액도 764,400,000원입니다. 그러나 임차인에 대한 실제 반환의무가 새롭게 확인되거나 점유·명도·원상복구 비용이 발생하는 경우 총 취득비용은 달라질 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다

감정가 1,560,000,000원인 매각 대상이 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가 764,400,000원이 되었습니다. 감정가와 비교하면 크게 낮아진 가격이지만, 이것은 감정평가액 대비 할인율일 뿐 실제 상가 매매시장에서의 할인율은 아닙니다.

3회·4회 유찰 시 매각가는 회차별 가정 금액이며 실제 확정된 매각가격이 아닙니다. 실질취득액은 인수액 0원 가정의 낙찰가 기준으로, 취득세·등기비용·명도 및 시설 관련 비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 764,400,000원 가정)

다음 표는 현재 제시된 배당 추정 결과입니다. 계산상 집행비용을 먼저 차감하고, 나머지 매각대금을 양주축산업협동조합 근저당권에 배분하여 후순위 권리자에게는 배당이 없는 구조로 작성되어 있습니다. 다만 근저당권 변경등기와 실제 세금 우선권이 충분히 반영되지 않아 확정 배당표로 볼 수 없습니다.

배당 추정치: 총 청구액·채권최고액 등의 단순 합계 9,260,397,217원, 채권자 배당 754,356,000원, 미배당 8,506,041,217원. 공동담보 채권과 동일 채권의 중복 집계 가능성이 있으며, 실제 채권잔액과 세금·최우선변제 및 근저당 변경내용을 반영한 법원의 배당 결과와 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 학교, 공원과 각종 근린·편의시설이 위치하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조에 지하 1층, 지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감이고 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대상물건 동측은 지하차도를 포함한 광대로변, 서측은 중로변의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지·규제. 정방형 토지이며 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 준주거지역, 옥정지구 지구단위계획구역, 택지개발지구, 상대보호구역 및 성장관리권역 등으로 기재되어 있습니다. 구체적인 업종별 제한은 관계기관 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 그러나 402호·403호 경계벽 일부 제거 사실은 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 실거래 비교가격과 실제 임대수익이 확인되지 않아 적정 매각가격 및 재매각 가능성을 수치로 단정하기 어렵습니다. 일괄매각 및 스크린골프장 이용 형태가 매수층에 영향을 미칠 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 401호~403호의 전유부분과 대지권, 매각목록별 권리 및 가격을 확인하세요. 401호 단독 매각으로 가정하면 가치 산정이 왜곡됩니다.
• 튼상가 구조 확인. 402호와 403호의 경계벽 일부 제거가 집합건축물대장, 관련 법규 및 건물 관리규약에 부합하는지, 향후 분할·복구 시 비용이 발생하는지 확인하세요.
• 4층 점유·명도 확인. 김상범의 실제 점유 호실과 사업자등록, 임대차계약 내용 및 스크린골프장 운영 주체를 확인하세요. 시설물과 영업권이 매각에 포함되는지도 별도 검토해야 합니다.
• 근저당권 변경 확인. 양주축산업협동조합 채권최고액이 1,128,000,000원에서 324,000,000원으로 변경된 등기 내용을 확인하고, 채권자별 실제 배당 순위와 잔액을 재검증하세요.
• 공동담보 확인. 양주축산업협동조합 근저당에는 402호·403호가 공동담보로 기재되어 있고 신한은행 근저당에는 별도 공동담보목록이 존재합니다. 해당 목록을 함께 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 국세 및 지방세 압류의 실제 체납 상태, 당해세 해당 여부, 공용부분 관리비 체납과 인수 가능 비용을 확인하세요.
• 시세·임대수익 검증. 같은 상권의 유사 근린생활시설 실거래, 현재 임대료와 공실 가능성, 시설 유지비 및 재임대 가능성을 검토한 뒤 입찰 상한가를 결정하세요.
• 회차 시나리오 검토. 현재 최저가 764,400,000원과 추가 유찰 가정가격 535,079,999원 및 374,555,999원을 비교하되, 실제 시세 검증 없이 유찰가격 자체를 적정 가치로 간주하지 마세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장, 공동담보목록과 매각기일 및 매각조건의 최신 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 무엇을 얼마에 사는가

양주 신승프라자 경매의 가장 강한 숫자는 감정가 1,560,000,000원 대비 최저매각가 764,400,000원, 즉 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 낮아진 것은 분명하지만, 이것이 곧바로 시세보다 싼 매수 기회라는 의미는 아닙니다.

등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고 현재 추정 인수액은 0원입니다. 반면 401~403호 일괄매각, 402~403호 경계벽 제거, 4층 점유자 확인, 근저당 변경등기와 배당 계산 불일치는 실제 취득 과정에서 확인해야 할 중요한 사안입니다.

특히 비교 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리상 인수 추정은 0원이나, 점유·시설·가격 검증은 아직 필요합니다. 결론은 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 저가 낙찰 기회인지에 대한 판단은 보류입니다. 실제 가치와 일괄매각 조건을 검증한 뒤 응찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.