의정부지방법원 2024타경85102. 양주시 옥정동 신승프라자 1층 108호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘대지’이지만 감정평가 이용상태는 기호(1)-(21) 모두 근린생활시설로 기재돼 있고, 대상 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물입니다. 사용승인일은 2022.07.12이며, 대상 108호가 속한 신승프라자는 옥정고등학교 동측 인근에 위치합니다.
등기부의 현재 말소기준은 2023.02.09 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,658,800,000원이고 공동담보목록 제2023-145호가 붙어 있습니다. 이후 강제경매개시결정, 김성관 근저당, 양주시 압류, 신한은행 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정로7길 9-11, 1층108호 (옥정동,신승프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 사용승인일 2022.07.12 |
| 소유자 | 신용상 |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 199,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 510,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매수인 인수 추정 | 60,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 259,920,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
과거 의정부농업협동조합 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 강진산업·정인종합건설 가압류도 해제·말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.02.09 신한은행 근저당입니다. 이후의 경매개시결정·근저당·압류는 매각으로 소멸하므로 등기부 자체에서 별도로 승계하는 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 9명, 대항력 3명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈일 | 신승프라자 | 2023.02.08 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 있음 | 없음 | 확인 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 임수진 | 신승프라자104호105호 | 2023.05.25 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 |
| 이남기 | 신승프라자 106호 | 2023.05.02 | 5,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 신혜빈 | 신승프라자 110호 | 2024.08.12 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 |
| 안명근 | 신승프라자 201호 | 2022.12.02 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 있음 | 없음 | 2024.11.18 | 30,000,000원 인수 |
| 남종한 | 신승프라자 2층 202호 | 2024.04.15 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 2024.09.24 | 없음 |
| 송수영 | 신승프라자 204호 | 2022.10.21 | 20,000,000원 | 1,400,000원 | 있음 | 없음 | 2024.10.10 | 20,000,000원 인수 |
| 주식회사 권조 | 신승프라자 3층 | 2024.04.04 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김상범 | 신승프라자 4층 | 2024.04.29 | 50,000,000원 | 7,500,000원 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 9명은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 다만 이 사건의 매각대상은 1층 108호인데 임차인 목록에는 104호·105호·106호·110호·201호·202호·204호·3층·4층 등 다른 부분이 명시된 사람이 다수입니다. 특히 배당계산상 인수로 잡힌 안명근은 201호, 송수영은 204호로 표기돼 있습니다. 따라서 60,000,000원 인수 계산을 그대로 적용하기 전에 해당 임대차가 실제 108호 매각물건에 미치는 범위를 원본에서 반드시 확인할 필요가 있습니다.
③ 배당 — 낙찰대금은 신한은행에도 크게 부족
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,598,880원 |
| 인수 · 김훈일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안명근 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송수영 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 6,658,800,000원 | 196,321,120원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 이현구 | 510,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 김성관 | 195,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 510,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 199,920,000원 가정. 총 채권액 7,873,800,000원 중 채권자 배당은 196,321,120원, 미배당은 7,677,478,880원입니다. 김훈일·안명근·송수영 보증금 60,000,000원은 배당대금에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 6,000만원은 그대로
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 199,920,000원 | 60,000,000원 | 259,920,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 139,944,000원 | 60,000,000원 | 199,944,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 97,960,800원 | 60,000,000원 | 157,960,800원 |
이 사건은 임차보증금 60,000,000원이 낙찰가보다 큰 ‘보증금 고정형’은 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 제시된 3회·4회 유찰 시나리오에서도 낙찰가가 60,000,000원을 넘기 때문에 실질취득은 각 회차의 낙찰가에 인수액을 더해 내려갑니다. 다만 최저가만 보고 49%·34%·24%라고 판단해서는 안 되고 항상 60,000,000원을 추가한 실질취득가를 기준으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근. 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린·편의시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)-(21) 모두 근린생활시설입니다.
- 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 정방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 석재붙임 및 강화유리 마감, 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 108호와 임차인 점유부분 대조. 임차인 목록 상당수가 104호·105호·106호·110호·201호·202호·204호·3층·4층으로 표기됩니다. 대상 108호에 실제 어떤 임차관계가 연결되는지 원문 확인이 최우선입니다.
- 인수 60,000,000원 검증. 현재 배당계산은 김훈일·안명근·송수영 보증금을 전액 인수로 잡고 있습니다. 특히 안명근·송수영의 표기 호실이 대상물건과 다르므로 인수 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 259,920,000원, 3회 유찰 시 199,944,000원, 4회 유찰 시 157,960,800원입니다.
- 근린생활시설 시세 별도 확인. 최근 거래자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 공동담보목록 제2023-145호가 붙어 있고 채권최고액이 6,658,800,000원입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·임대차 관련 문건을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “6,000만원 인수와 호실 일치 여부”가 먼저다
겉으로 보이는 숫자는 강합니다. 감정가 408,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 199,920,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 배당계산상 매수인 인수 60,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득은 259,920,000원이고, 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 시장 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
더 중요한 점은 임차인 현황입니다. 실제 임차인 9명 중 김훈일·안명근·송수영 3명이 대항력 있는 임차인으로 분류됐지만, 안명근은 201호, 송수영은 204호로 표시되는 등 대상 108호와 다른 호실 정보가 섞여 있습니다. 따라서 이 물건은 등기권리 자체는 말소구조가 단순하지만, 임차인 인수범위 확인 난도가 높은 근린생활시설입니다. 가격 판단보다 먼저 108호와 임차관계의 정확한 연결 여부를 확인하는 것이 입찰의 출발점입니다.
