의정부지방법원 2024타경85102. 양주시 옥정동 신승프라자 1층 108호에 대한 경매입니다. 물건 표기상 용도는 대지이지만, 등기사항은 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 지하 1층·지상 4층의 철근콘크리트구조로 2022.07.12 사용승인되었습니다. 경매는 이현구의 강제경매개시결정으로 시작됐으며, 등기에는 신한은행의 근저당권과 별도 임의경매개시결정도 확인됩니다.

등기상 말소기준권리는 2023.02.09 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,658,800,000원으로, 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 금액은 공동담보 관련 채권최고액이지 108호에만 배정된 채무액으로 단정할 수 없습니다. 이후 설정된 김성관의 근저당권과 경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 담보권의 소멸과 임차인의 대항력에 따른 보증금 승계는 별개 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 별도 확인

등기상 과거 의정부농업협동조합의 근저당권 2,880,000,000원과 2,760,000,000원은 2023.02.09 말소되었습니다. 강진산업의 가압류 78,000,000원, 정인종합건설의 가압류 326,400,000원도 각각 해제되어 말소된 권리입니다. 현재 권리분석의 기준은 이후 설정된 신한은행 근저당권입니다.

그 뒤의 강제경매개시결정, 김성관 근저당권, 양주시 압류, 신한은행 임의경매개시결정과 국의 압류는 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 양주시와 국의 압류가 존재하므로 조세채권의 배당순위와 미납세금을 별도로 확인해야 하며, 등기상 압류의 소멸만으로 모든 관련 금전적 부담이 없다고 단정할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 108호에 실제로 적용되는가?

현황조사에는 신승프라자 내 실제 임차인 9명이 확인됩니다. 이 중 2023.02.09 말소기준권리보다 신고일이 앞서는 임차인은 김훈일·안명근·송수영입니다. 조사상 대항력 있는 것으로 분류되지만, 사업자등록·점유 등 법정 대항요건, 우선변제권 및 실제 매각대상과의 관계는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 조사상 분류이며, 근린생활시설에 적용되는 상가임대차의 사업자등록·점유 등 법정 요건을 최종 확인한 판정은 아닙니다. 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 승계 여부는 각 임대차의 대상 호실과 배당 결과에 따라 달라집니다.

③ 가격 판단 — 최저가 49%, 그러나 실질취득액은 조건부

감정가 408,000,000원 대비 현재 최저매각가는 199,920,000원으로, 2회 유찰에 따라 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 할인율은 감정가와 최저가의 관계만 보여줄 뿐, 현재 시장에서 실제로 저렴한 가격인지를 증명하지는 않습니다.

예상배당에 반영된 60,000,000원 전액 승계를 가정하면, 현재 회차의 실질취득액은 259,920,000원입니다. 이는 실제 108호에 모두 귀속되는 보증금이라고 확인된 금액이 아니라 위험 검토용 가정입니다.

실질취득액 = 각 회차 최저매각가 + 보증금 인수 가정액. 모든 회차에 같은 60,000,000원을 적용한 단순 시나리오이며, 본건의 확정 승계액이나 실제 낙찰금액을 의미하지 않습니다. 취득세·명도비·기타 비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 199,920,000원 가정)

표는 집행비용 3,598,880원과 신한은행 배당 196,321,120원을 반영한 가정 계산입니다. 임차인 보증금 60,000,000원은 매각대금 배당액에 포함하지 않고 별도의 매수인 인수 가정으로 처리했습니다. 실제 108호 승계액은 확인되지 않았습니다. 당해세·최우선변제·공동담보 배당관계 및 채권 중복 가능성이 반영되지 않은 단순 추정으로, 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린·편의시설이 자리합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 도로 접근. 대상 토지는 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변 포장도로와 접합니다. 개별 108호의 가시성과 출입 동선은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 사용승인일 2022.07.12의 철근콘크리트 건물로, 석재붙임·강화유리 외벽 및 페어글라스 창호가 기재되어 있습니다. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 용도 및 규제. 준주거지역, 옥정지구 지구단위계획구역, 택지개발지구, 상대보호구역 및 성장관리권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 주거용 물건과 다른 임대수익·공실·상권 변수를 고려해야 합니다. 두 차례 유찰된 사실과 별개로 실제 108호의 거래 가능 가격은 독립적인 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 108호 매각대상 확정. 등기부 전유부분, 대지권, 건축물대장과 매각물건명세서에서 정확한 매각범위를 대조하세요.
• 김훈일의 점유 호실 확인. 신고일이 말소기준권리보다 앞서는 김훈일의 임대차가 실제 108호와 관련되는지 확인하는 것이 우선입니다.
• 상가임대차 대항요건 점검. 사업자등록, 점유개시일, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 및 환산보증금 등 적용 법률에 따른 요건을 확인하세요.
• 다른 호실 보증금 분리. 201호 안명근과 204호 송수영의 보증금은 별도 호실 임대차입니다. 이를 108호에 자동으로 합산하지 마세요.
• 공동담보 확인. 신한은행 채권최고액 6,658,800,000원은 공동담보 설정 금액이므로 공동담보목록과 배당관계를 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 양주시와 국의 압류가 존재합니다. 당해세와 관리비 체납, 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 실질취득가 재산정. 최저가에 108호에 실제로 승계되는 금액만 더하고, 취득세·명도비·기타 비용을 따로 반영하세요.
• 시세·임대수익 검증. 1층 108호의 실거래, 임대료, 공실 상태 및 유사 점포 가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 최신 원본 대조. 2026.10.28 매각기일 전에 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역을 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 108호의 실제 인수액”

신승프라자 108호는 감정가 408,000,000원에서 최저가 199,920,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 정리되는 구조이지만, 건물 전체 임차인 조사와 개별 108호 권리분석을 구별해야 합니다.

예상배당처럼 보증금 60,000,000원을 전액 인수한다고 가정하면 실질취득액은 259,920,000원입니다. 그러나 확인된 임차인 중 안명근은 201호, 송수영은 204호에 해당하고, 김훈일은 호실이 불분명합니다. 따라서 이 금액은 확정 취득원가가 아닌 조건부 검토 시나리오입니다.

또한 현재 확인된 실거래 비교가격이 없어 가격 메리트도 판정하기 어렵습니다. 권리 정리 가능성은 있지만 임대차 승계 범위와 가격 검증이 미완료된 물건. 본건의 결론은 무조건적인 입찰이나 단순 유찰 대기가 아니라, 108호의 실제 점유·보증금 인수액과 적정 시세를 먼저 확정한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것입니다.