의정부지방법원 2024타경85102. 대상은 양주시 옥정동 신승프라자 2층 204호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘대지’이고, 감정평가 이용상태는 건물 내 각 호가 근린생활시설로 확인됩니다. 사용승인일은 2022.07.12이며 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물입니다. 현재 최저가는 감정가 353,000,000원의 49%인 172,970,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 가격보다 권리와 임차인 범위 확인이 먼저입니다.
말소기준은 2023.02.09. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,658,800,000원이고 공동담보목록 제2023-145호가 기재돼 있습니다. 이후의 강제경매개시결정, 양주시 압류, 김성관 근저당, 신한은행 임의경매개시결정, 국 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85102 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정로7길 9-11, 2층204호 (옥정동, 신승프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상4층 · 사용승인일 2022.07.12 |
| 소유자 | 신용상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 172,970,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 510,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행, 임차인은 별도 확인
2022년 의정부농업협동조합 근저당 2건과 정인종합건설 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2023.02.09. 신한은행 근저당입니다. 그 이후 권리들은 데이터상 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금은 등기권리 소멸과 별개로 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 — 204호 송수영은 말소기준보다 앞선 대항력
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김훈일 | 신승프라자 | 2023.02.08 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임수진 | 신승프라자104호105호 | 2023.05.25 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이남기 | 신승프라자 106호 | 2023.05.02 | 5,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신혜빈 | 신승프라자 110호 | 2024.08.12 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안명근 | 신승프라자 201호 | 2022.12.02 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 남종한 | 신승프라자 2층 202호 | 2024.04.15 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송수영 | 신승프라자 204호 | 2022.10.21 | 20,000,000원 | 1,400,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 권조 | 신승프라자 3층 | 2024.04.04 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김상범 | 신승프라자 4층 | 2024.04.29 | 50,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
이 가운데 대상 호수와 명시적으로 일치하는 임차인은 송수영입니다. 송수영의 전입일은 2022.10.21.로 말소기준인 2023.02.09.보다 빠르고, 보증금은 20,000,000원입니다. 배당요구일은 2024.10.10.이지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 확정해 말할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,221,580원 |
| 인수 · 김훈일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안명근 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송수영 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 6,658,800,000원 | 169,748,420원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 이현구 | 510,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 김성관 | 195,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 510,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권 총액은 7,873,800,000원, 채권자 배당액은 169,748,420원, 미배당은 7,704,051,580원입니다. 매수인 인수 가정은 60,000,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 가정은 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 172,970,000원 | 169,748,420원 | 7,704,051,580원 | 60,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 121,078,999원 | 118,583,893원 | 7,755,216,107원 | 60,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 84,755,299원 | 82,829,704원 | 7,790,970,296원 | 60,000,000원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 최저가는 121,078,999원, 그다음은 84,755,299원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 데이터상 매수인 인수 60,000,000원은 각 시나리오에서 동일하게 남습니다. 따라서 낙찰가 하락 폭만 보는 것이 아니라 낙찰가와 인수 부담을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 옥정동 ‘옥정고등학교’ 동측 인근. 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린·편의시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 각 호 모두 근린생활시설로 이용됩니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층이며 사용승인일은 2022.07.12입니다.
- 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·택지개발지구·성장관리권역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설. 급배수·위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호 임차인 송수영. 2022.10.21. 전입, 보증금 20,000,000원으로 말소기준 2023.02.09.보다 앞섭니다. 대항력과 인수 여부를 매각물건명세서 원본에서 최우선 확인해야 합니다.
- 60,000,000원 인수 가정의 범위. 배당 계산에는 김훈일·안명근·송수영이 포함되지만 점유 호수 표시는 서로 다릅니다. 본건 204호에 실제 귀속되는 인수액을 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 확정일자. 대항력 임차인들의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
- 공동담보. 신한은행 채권최고액 6,658,800,000원에는 공동담보목록 제2023-145호가 붙어 있으므로 본 호수 단독 채무 규모로 읽어서는 안 됩니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 마십시오.
- 점유·명도. 근린생활시설 임차인이 확인되는 만큼 실제 영업·점유 상태와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 계산할 6,000만원
이 물건은 감정가 353,000,000원에서 2회 유찰돼 172,970,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 권리분석에서는 그보다 먼저 대항력 임차인을 봐야 합니다. 특히 204호로 특정된 송수영은 말소기준보다 앞선 2022.10.21. 전입이고 보증금은 20,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 김훈일·안명근까지 포함해 총 60,000,000원의 매수인 인수를 가정하고 있습니다.
현재 최저가와 인수 가정을 단순 합산하면 부담은 232,970,000원입니다. 하지만 실거래 시세가 없고, 배당표에 포함된 임차인 일부의 점유 호수가 본건 204호와 일치하지 않는 만큼 “싸다”도 “인수액이 확정됐다”도 아직 단정할 수 없습니다. 결론은 가격 할인은 크지만, 임차인 범위와 인수액 원본 대조가 선행돼야 하는 물건입니다.
