의정부지방법원 2024타경85102. 경기도 양주시 옥정동 신승프라자 1층107호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 신용상이고, 2023년 2월 9일 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 현재 최저매각가는 감정가 411,000,000원의 49%인 201,390,000원까지 내려온 상태입니다.

문제는 등기부보다 임차인 인수입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 김훈일·안명근·송수영은 대항력이 있고, 배당표상 각 보증금 10,000,000원·30,000,000원· 20,000,000원이 매수인 인수로 산정됩니다. 합계 인수액은 60,000,000원입니다. 현재 낙찰가가 이 인수보증금 합계보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 함께 내려가는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차인 인수가 남는다

말소기준권리는 2023.02.09 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 이전의 의정부농업협동조합 근저당권 2건과 강진산업·정인종합건설 주식회사의 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 이현구의 강제경매개시결정, 김성관의 근저당권, 양주시·국의 압류, 주식회사 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 인수권리는 없습니다.

다만 임차권은 별개입니다. 김훈일은 2023.02.08, 안명근은 2022.12.02, 송수영은 2022.10.21 전입으로 모두 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 배당표에서는 이 세 명의 보증금 합계 60,000,000원을 매수인 인수로 처리했습니다. 세 임차인 모두 우선변제권은 없는 것으로 산정됐습니다.

② 시세 비교 — 실질취득액을 기준으로 봐야 한다

현재 최저매각가는 201,390,000원으로 감정가 411,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 숫자만 낙찰가격으로 보면 안 됩니다. 배당표상 매수인이 별도로 인수하는 보증금이 60,000,000원이므로 현재 회차의 실질취득액은 261,390,000원, 감정가의 63.6%입니다.

유찰 시나리오를 보면 3회 유찰 가격은 140,973,000원, 4회 유찰 가격은 98,681,100원입니다. 인수액 60,000,000원이 동일하게 반영되면 각각의 실질취득액은 200,973,000원, 158,681,100원이 됩니다. 즉 현재 회차에서 무리하게 판단하기보다 회차별 실질취득액과 임차인 인수액을 함께 비교하는 것이 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 201,390,000원 가정)

매각대금 201,390,000원에서 집행비용 3,619,460원을 제외한 197,770,540원이 주식회사신한은행에 배당되는 구조입니다. 배당상 채권총액은 7,873,800,000원, 미배당액은 7,676,029,460원입니다. 매수인 인수 60,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.

임차인 현황 — 대항력·우선변제·인수 여부

현황조사와 문건접수에서 확인된 임차인은 9명입니다. 이 중 말소기준권리보다 먼저 전입한 김훈일·안명근·송수영은 대항력이 있고, 배당표상 매수인 인수 대상으로 산정됐습니다. 나머지 임차인은 전입일이 말소기준권리 이후로 기재되어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근으로, 대단위 아파트단지·학교·공원 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 기호(1)-(21) 공히 근린생활시설이며, 대상 물건은 신승프라자 1층107호입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물이며 사용승인일은 2022.07.12입니다. 급배수·위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)이며, 소로3류·중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 확인. 최저가 201,390,000원만 보지 말고 매수인 인수 60,000,000원을 더한 261,390,000원을 기준으로 판단하세요.
• 대항력 임차인. 김훈일·안명근·송수영 3명은 말소기준권리보다 빠른 전입으로 대항력이 있고, 각 보증금 전액이 매수인 인수로 산정됐습니다.
• 우선변제. 인수 대상으로 산정된 세 임차인은 우선변제권이 없는 것으로 배당표에 반영됐습니다.
• 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저매각가는 140,973,000원, 인수 포함 실질취득액은 200,973,000원입니다. 4회 유찰 시에는 98,681,100원, 실질취득액은 158,681,100원입니다.
• 가격 판단. 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단하지 않습니다. 현재 2회 유찰이라는 사실과 근린생활시설이라는 용도를 함께 놓고 응찰가를 정해야 합니다.
• 배당 구조. 현재 매각가 201,390,000원에서는 집행비용 3,619,460원과 주식회사신한은행 197,770,540원이 배당되고, 나머지 채권은 미배당으로 남습니다.

맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득 49%”

이 물건의 등기권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2023.02.09 주식회사신한은행 근저당권을 말소기준권리로 보고 이후의 경매개시결정·근저당·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 대항력 임차인 3명의 보증금 60,000,000원은 매수인 인수로 남습니다.

따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 201,390,000원이 아니라 실질취득 261,390,000원입니다. 이는 감정가 411,000,000원의 63.6%입니다. 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수는 없으며, 이미 2회 유찰됐다는 점도 가격 수요를 확인해야 하는 신호입니다.

특히 3회 유찰 시 실질취득 200,973,000원, 4회 유찰 시 158,681,100원까지 내려갑니다. 등기상 권리는 정리되지만 임차인 인수가 핵심 변수이고, 가격 메리트는 회차별 실질취득액으로 확인해야 하는 물건입니다.