의정부지방법원 2024타경85102. 양주시 옥정동 신승프라자 1층 107호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 말소기준권리는 2023.02.09. 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 6,658,800,000원입니다. 이후 강제경매개시결정, 김성관 근저당, 양주시 압류, 신한은행 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리보다 임차인입니다. 현황조사에는 실제 임차인 9명이 기재되어 있으며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 김훈일·안명근·송수영 3명은 전입일이 말소기준일보다 빨라 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 제공된 배당 가정에서는 이 3명의 보증금 합계 60,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85102 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정로7길 9-11, 1층107호 (옥정동,신승프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 신용상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 201,390,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현구 / 510,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.09. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 6,658,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 대항력 임차인은 별도
말소기준은 2023.02.09. 주식회사신한은행 근저당입니다. 2024.08.28. 강제경매개시결정 이후 붙은 김성관 근저당권, 양주시 압류, 주식회사 신한은행의 별도 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부에 앞서 존재했던 의정부농업협동조합 근저당권 2건과 가압류 2건은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 9명, 대항력 3명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈일 · 신승프라자 | 2023.02.08 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 없음 |
| 임수진 · 신승프라자104호105호 | 2023.05.25 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이남기 · 신승프라자 106호 | 2023.05.02 | 5,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 신혜빈 · 신승프라자 110호 | 2024.08.12 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 안명근 · 신승프라자 201호 | 2022.12.02 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 없음 |
| 남종한 · 신승프라자 2층 202호 | 2024.04.15 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 송수영 · 신승프라자 204호 | 2022.10.21 | 20,000,000원 | 1,400,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 권조 · 신승프라자 3층 | 2024.04.04 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상범 · 신승프라자 4층 | 2024.04.29 | 50,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사의 임차인 기재는 신승프라자 전체의 여러 호실과 층을 포함하고 있습니다. 본건은 1층107호인데, 안명근은 201호, 송수영은 204호 등으로 점유 부분이 별도 표시되어 있습니다. 따라서 이 임차관계가 본건 107호에 실제로 어떤 범위로 귀속되는지는 원본 현황조사·매각물건명세서와 점유현황을 반드시 대조해야 합니다. 다만 제공된 배당 가정은 김훈일·안명근·송수영의 보증금 합계 60,000,000원 전액 인수를 전제로 합니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰보다 ‘실질취득’이 중요
| 감정가 | 411,000,000원 |
|---|---|
| 현재 회차 | 201,390,000원 · 감정가 49% · 2회 유찰 |
| 매수인 인수 가정 | 60,000,000원 |
| 현재 실질취득 부담 | 261,390,000원 |
| 3회 유찰 시 | 140,973,000원 · 감정가 34% · 인수 60,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 98,681,100원 · 감정가 24% · 인수 60,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 201,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,619,460원 |
| 인수 · 김훈일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안명근 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송수영 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 주식회사신한은행 근저당 | 6,658,800,000원 | 197,770,540원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이현구 | 510,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 김성관 | 195,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 510,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,619,460원을 제외한 197,770,540원이 주식회사신한은행 근저당에 배당되는 가정입니다. 전체 채권액 7,873,800,000원 중 7,676,029,460원이 미배당으로 남습니다. 대항력 임차인 보증금 60,000,000원은 매각대금에서 배당하지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지·학교·공원 및 각종 근린·편의시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)-(21)는 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물로 사용승인일은 2022.07.12.입니다.
- 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·택지개발지구·성장관리권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설. 급배수·위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 반영. 최저가 201,390,000원에만 맞춰 응찰가를 계산하지 말고, 배당 가정상 인수액 60,000,000원을 반드시 합산하세요.
- 107호 귀속관계 확인. 임차인 점유 부분에 201호·204호·3층·4층 등 본건 107호와 다른 표시가 있으므로 매각물건명세서·현황조사 원본과 실제 점유범위를 대조해야 합니다.
- 김훈일 점유 확인. 김훈일의 점유 부분은 신승프라자로만 표시되어 있어 본건 107호와의 구체적 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 대항력 임차인 3명은 배당 가정에서 우선변제권 없이 전액 인수로 계산되어 있으므로 확정일자·배당요구·임대차 원본을 대조하세요.
- 다회 유찰을 가격 메리트로 단정 금지. 현재 2회 유찰·감정가 49%지만 비교 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 저렴하다고 확정할 수 없습니다.
- 배당 선순위 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 실제 배당순위와 인수액은 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “261,390,000원 실질취득”
이 물건은 감정가 411,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 201,390,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석에서는 말소기준 이전 전입 임차인 3명의 보증금 60,000,000원이 핵심입니다. 배당 가정대로라면 매수인의 현재 실질취득 부담은 261,390,000원입니다.
후순위 등기 권리는 매각으로 정리되지만 임차관계는 단순하지 않습니다. 특히 현황조사상 여러 임차인의 점유 호수가 본건 107호와 다르게 표시되어 있어 실제 점유·임대차 귀속관계 확인이 입찰의 선결조건입니다. 비교 실거래 자료도 없으므로 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 등기 소멸은 비교적 명확하지만, 임차관계와 실질취득액 검증이 필요한 물건입니다.
