의정부지방법원 2024타경85102. 경기도 양주시 옥정동 신승프라자 3층301호를 대상으로 하는 경매입니다. 감정평가상 대상물건은 근린생활시설로 이용되고 있고, 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물이며 사용승인일은 2022.07.12입니다. 권리분석의 핵심은 2023.02.09 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 강석주 가압류, 이현구 강제경매개시결정, 양주시 압류, 신한은행 임의경매개시결정, 국 압류, 김성관 근저당권은 매각으로 소멸합니다.

하지만 이 물건은 임차인 인수 위험이 실제로 존재합니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 김훈일·안명근·송수영은 대항력이 있고 우선변제권은 없는 것으로 배당 구조가 잡혀 있어, 세 사람의 보증금 합계 60,000,000원이 매수인 인수액으로 반영됐습니다. 현재 최저가 846,720,000원은 이 인수액보다 충분히 크므로, 인수액이 낙찰가를 보증금 수준으로 고정시키는 유형은 아닙니다. 다만 낙찰가가 낮아져도 60,000,000원의 인수액 자체는 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인

2023.02.09 주식회사신한은행 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다. 그 이전의 의정부농업협동조합 근저당 2건은 2023.02.09 해지로 이미 말소됐고, 2022.10.20 정인종합건설 주식회사 가압류도 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 말소기준 이후의 권리들은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있어, 후순위 등기 자체의 매수인 인수 부담은 없습니다. 다만 등기부 권리와 별개로 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 대항력은 매수인이 별도로 부담할 수 있으므로 임차인 표를 함께 봐야 합니다.

② 가격·인수 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’을 보라

현재 회차는 2회 유찰 상태로 최저매각가가 감정가의 49%인 846,720,000원입니다. 그러나 이 금액만으로 취득가를 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 김훈일 10,000,000원, 안명근 30,000,000원, 송수영 20,000,000원의 보증금이 매수인 인수로 잡혀 있어 현재 회차의 실질취득은 906,720,000원입니다.

실거래를 이용한 가격 메리트 판단보다는 현재 감정가 대비 회차별 가격과 인수액을 중심으로 접근해야 합니다. 특히 근린생활시설이라는 이용상태를 감안하면 아파트처럼 단순히 최저가 비율만 보고 입찰가를 정하는 방식은 피하는 것이 안전합니다.

③ 임차인 분석 — 대항력 3명, 인수 60,000,000원

현황조사·문건접수상 실제 임차인 관계는 10명입니다. 이 가운데 말소기준권리인 2023.02.09보다 먼저 전입한 김훈일·안명근·송수영은 대항력 있음으로 확인되고, 배당 구조상 우선변제권은 없습니다. 따라서 세 사람의 보증금 합계 60,000,000원은 매수인이 인수합니다. 나머지 임차인은 대항력이 없거나 전입일·보증금이 확인되지 않는 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 846,720,000원 가정)

현재 회차 채권 총액은 8,132,397,217원이고 예상 배당액은 835,852,800원, 미배당은 7,296,544,417원입니다. 대항력 임차인 60,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근으로, 대단위 아파트단지·학교·공원 및 각종 근린·편의시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상4층이며, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 페어글라스창호 등이 적용됐습니다.
• 설비. 급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 정방형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구), 소로3류·중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 감정평가상 근린생활시설이고 실거래 비교값이 별도로 제시되지 않아, 아파트처럼 단순한 시세 추종보다는 실제 임대·점유 및 호수별 임차관계를 확인한 뒤 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 846,720,000원에 대항력 임차인 인수 60,000,000원이 더해져 실질취득은 906,720,000원입니다.
• 대항력 3명 확인. 김훈일·안명근·송수영의 전입일은 각각 2023.02.08, 2022.12.02, 2022.10.21로 말소기준권리 2023.02.09보다 앞섭니다. 세 사람의 보증금은 매수인 인수 대상입니다.
• 미상 점유 확인. 권조는 전입신고일과 보증금이 미상으로 대항력 판정이 불가능합니다. 해당 점유관계와 보증금은 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이므로 실제 매각 대상 범위와 각 임차인의 점유 호수를 원본에서 대조해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 낙찰가는 592,704,000원, 4회 유찰 시 414,892,800원입니다. 인수 60,000,000원은 별도로 남으므로 회차별 실질취득가를 기준으로 비교해야 합니다.
• 배당표 확인. 현재 회차 예상 미배당은 7,296,544,417원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영 사항은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차인 관련 문건을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득 49%”

이 사건의 핵심은 단순한 후순위 권리 소멸 여부가 아닙니다. 말소기준권리는 명확하고 후순위 등기도 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 60,000,000원은 매수인이 별도로 부담합니다. 그래서 현재 최저가 846,720,000원만 보고 판단하면 안 되고, 실질취득 906,720,000원을 기준으로 봐야 합니다.

이미 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려온 만큼 숫자 자체는 크게 낮아졌습니다. 하지만 근린생활시설이라는 이용상태, 다수 임차관계, 대항력 3명, 전입·보증금 미상 점유가 함께 존재합니다. 특히 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현황조사와 매각물건명세서의 임차인 정보를 호수별로 다시 맞춰보는 과정이 중요합니다. 권리는 정리되지만 임차인은 남습니다. 최저가보다 인수와 점유를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.