의정부지방법원 2024타경85102. 양주시 옥정동 신승프라자에 관한 사건으로, 사건 용도 표기는 대지, 감정평가상 이용상태는 기호(1)-(21) 모두 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층으로 2022.07.12 사용승인됐습니다. 매각 비고에는 일괄매각이 기재돼 있고, 조사된 점유관계도 1층부터 4층까지 여러 호실과 층에 걸쳐 있습니다.
등기상 핵심은 2023.02.09 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,658,800,000원이고 공동담보목록 제2023-145호가 기재돼 있습니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 강석주 가압류, 이현구 강제경매개시결정, 김성관 근저당, 양주시·국 압류 및 신한은행의 별도 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 후순위가 아니라 말소기준보다 앞선 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정로7길 9-11, 3층301호 (옥정동, 신승프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 기호(1)-(21) 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 사용승인 2022.07.12 |
| 소유자 | 신용상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,728,000,000원 / 846,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 510,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별개
2022.07.27 의정부농업협동조합의 근저당권 2건 (채권최고액 2,880,000,000원·2,760,000,000원)은 2023.02.09 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 신한은행 6,658,800,000원 근저당권이 현재 말소기준입니다. 따라서 그 뒤의 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 6천만 + 판정미상 1건
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈일 | 신승프라자 | 2023.02.08 | 10,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 임수진 | 신승프라자104호105호 | 2023.05.25 | 10,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 없음 | 2024.10.21 | 미상 | 해당 없음 |
| 이남기 | 신승프라자 106호 | 2023.05.02 | 5,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신혜빈 | 신승프라자 110호 | 2024.08.12 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 2024.09.23 | 미상 | 해당 없음 |
| 안명근 | 신승프라자 201호 | 2022.12.02 | 30,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 있음 | 2024.11.18 | 없음 | 해당 없음 |
| 남종한 | 신승프라자 2층 202호 | 2024.04.15 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 없음 | 2024.09.24 | 미상 | 해당 없음 |
| 송수영 | 신승프라자 204호 | 2022.10.21 | 20,000,000원 / 1,400,000원 | 대항력 있음 | 2024.10.10 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 권조 | 신승프라자 3층 | 2024.04.04 | 100,000,000원 / 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상범 | 신승프라자 4층 | 2024.04.29 | 50,000,000원 / 7,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권조 | 미상 · 주거 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관이 대위·승계한 중복 신고는 없습니다. 다만 마지막 권조는 주거로 기재돼 있으면서 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 없음으로 단정할 수 없고, 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다. 확인된 60,000,000원 인수와 별개로 이 점유관계에서 추가 인수 위험이 발생하는지 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 846,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,867,200원 |
| 인수 · 김훈일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 안명근 보증금 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 송수영 보증금 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 6,658,800,000원 | 835,852,800원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 강석주 | 768,597,217원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 이현구 | 미상 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 김성관 | 195,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 510,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 8,132,397,217원, 채권자 예상배당은 835,852,800원, 미배당액은 7,296,544,417원입니다. 말소기준 이후 권리의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 별도로 확인된 매수인 인수액은 60,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 846,720,000원 | 60,000,000원 | 906,720,000원+ |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 592,704,000원 | 60,000,000원 | 652,704,000원+ |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 414,892,800원 | 60,000,000원 | 474,892,800원+ |
각 실질취득액의 “+”는 전입일·보증금이 미상인 권조의 추가 인수 가능성을 별도로 표시한 것입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 양주시 옥정동 옥정고등학교 동측 인근. 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린·편의시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 기호(1)-(21)는 모두 근린생활시설이며, 토지도 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·옥정지구 지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역이며 소로3류·중로2류와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 석재붙임·강화유리 외벽, 페어글라스창호이며 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확인 인수 60,000,000원. 김훈일 10,000,000원, 안명근 30,000,000원, 송수영 20,000,000원의 보증금이 배당표상 전액 매수인 인수입니다.
- 권조 점유 확인. 주거 점유자로 기재된 권조의 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 여부와 실제 인수액을 확정하기 전에는 60,000,000원을 최종 인수액으로 단정하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 대조. 매각 비고는 일괄매각이고 점유조사는 104·105·106·110·201·202·204호와 3층·4층 등 여러 부분에 걸쳐 있습니다. 매각대상과 각 점유부분의 연결관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 채권최고액 6,658,800,000원이며 공동담보목록 제2023-145호가 기재돼 있습니다. 채권최고액과 실제 피담보채무는 구분해서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 양주시와 국 압류가 존재하며 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 매수 후 부담을 별도 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 확인 인수까지 포함한 최소 실질취득은 906,720,000원입니다. 동일 조건의 실거래 비교 없이 ‘49%이므로 싸다’고 결론내릴 수 없습니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 인수와 점유다
감정가 1,728,000,000원짜리가 846,720,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 최저가만 비교해 결론내릴 물건이 아닙니다. 김훈일·안명근·송수영 세 사람의 대항력 보증금 60,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 남아, 현재 회차의 확인된 실질취득은 906,720,000원입니다.
여기에 권조의 전입일·보증금이 확인되지 않아 추가 인수 여부가 아직 닫히지 않았고, 일괄매각과 여러 호실·층의 점유관계까지 함께 확인해야 합니다. 등기상 후순위 권리는 말소되지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 최저가 49%는 매력의 결론이 아니라 출발 숫자입니다. 이 사건의 핵심은 2026.08.19 입찰 전에 60,000,000원 인수와 권조의 미상 점유, 그리고 일괄매각 범위를 원본에서 확정하는 것입니다.
