의정부지방법원 2024타경85102. 양주시 옥정동 신승프라자 2층 201호입니다. 감정평가상 기호 물건의 이용상태는 근린생활시설이고, 건물은 2022.07.12 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물입니다. 현재 최저매각가는 345,450,000원으로 감정가 705,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.

하지만 이 사건에서 가장 먼저 봐야 하는 것은 할인율이 아닙니다. 배당표에는 김훈일 10,000,000원, 안명근 30,000,000원, 송수영 20,000,000원이 대항력 있는 임차인으로 반영돼 있고, 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 합계 60,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서 입찰가격과 별개로 보는 실질 부담은 345,450,000원 + 60,000,000원 = 405,450,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행, 그러나 선순위 임차인이 핵심

등기상 현재 말소기준은 2023.02.09 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,658,800,000원이고 공동담보목록 제2023-145호가 붙어 있습니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 양주시 압류, 김성관 근저당, 신한은행 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기만 보고 “전부 소멸”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사상 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인이 존재합니다. 특히 배당계산에는 대항력 有 · 우선변제권 無로 판단된 3명의 보증금이 전액 인수되는 것으로 반영되어 있습니다. 이 사건의 핵심은 후순위 등기권리가 아니라 선순위 임차보증금 승계입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 9명, 대항력 판단을 분리해야 한다

③ 가격 — 감정가 49%보다 ‘실질 405,450,000원’을 보라

현재 회차 최저가는 345,450,000원으로 감정가 705,000,000원의 49%입니다. 표면 할인액만 보면 크게 내려왔지만, 매수인 인수액을 더하면 실질 부담은 405,450,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가 대비 약 57.5% 수준입니다.

또한 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형의 표준화된 거래가만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 이 물건은 동일·유사 상가의 실제 거래가격, 현재 임대수익, 공실 여부, 관리비와 점유관계를 대조한 뒤 입찰 상한을 잡아야 합니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 345,450,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 중 집행비용 5,636,300원을 제외한 339,813,700원이 신한은행 근저당에 배당되고, 총 채권 대비 7,533,986,300원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 별도로 60,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 회차별 실질 부담

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 기호(1)-(21)는 모두 근린생활시설이며, 대상 토지도 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 입지. 양주시 옥정동 옥정고등학교 동측 인근으로, 주위에 대단위 아파트단지·학교·공원·근린·편의시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변 포장도로와 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층, 2022.07.12 사용승인. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 준주거지역·옥정지구 지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수액을 취득원가에 포함. 현재 회차 기준 최저가 345,450,000원이 아니라 인수액을 더한 405,450,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
• 201호 점유 확인. 안명근은 신승프라자 201호로 조사됐고, 2022.12.02 전입·보증금 30,000,000원·월차임 2,500,000원입니다.
• 선순위 임차관계 재확인. 김훈일·안명근·송수영은 말소기준보다 전입이 빠르고 배당계산상 총 60,000,000원 인수로 반영돼 있습니다.
• 유찰가와 인수액을 분리. 3회·4회 유찰 시에도 인수액 60,000,000원은 유지되는 시나리오이므로 최저가 하락폭을 그대로 할인폭으로 보면 안 됩니다.
• 상가 가격 검증. 인근·유사 근린생활시설의 실제 매매가와 보증금·월차임·공실 상태를 확인해 실질수익률과 환금성을 따로 계산해야 합니다.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당 채권최고액 6,658,800,000원은 공동담보목록 제2023-145호가 설정돼 있으므로 원본 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 양주시·국 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기를 원본 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “6,000만원 인수”를 먼저 보라

이 물건의 숫자만 보면 감정가 705,000,000원에서 최저가 345,450,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 넣는 순간 의미가 달라집니다. 김훈일·안명근·송수영의 대항력 임차보증금 합계 60,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 계산이므로 현재 실질 부담은 405,450,000원입니다.

후순위 등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 임차인과 상가형 물건의 가격 검증이라는 두 가지 숙제가 남습니다. 특히 근린생활시설은 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 정할 수 없습니다. 권리는 인수 주의, 가격은 실거래·임대수익 확인 전 보수적으로. 이 사건은 “최저가가 얼마나 내려왔나”보다 “인수까지 합쳐 얼마에 취득하고, 그 금액으로 어떤 수익을 만들 수 있나”가 승부처입니다.