의정부지방법원 2024타경85102. 양주시 옥정동 신승프라자 2층 202호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 기호 물건 모두 근린생활시설로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층, 사용승인일은 2022.07.12입니다. 현재 최저매각가는 감정가 588,000,000원의 49%인 288,120,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 말소기준은 2023.02.09. 주식회사신한은행의 근저당권이고, 등기상 그 뒤의 경매개시결정·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 임차관계입니다. 배당 시뮬레이션은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있다고 판정된 김훈일 10,000,000원, 안명근 30,000,000원, 송수영 20,000,000원을 합쳐 60,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85102 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정로7길 9-11, 2층202호 (옥정동,신승프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 사용승인일 2022.07.12 |
| 소유자 | 신용상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 588,000,000원 / 288,120,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 510,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
등기부에서는 2022년 의정부농업협동조합 근저당 2건이 2023.02.09. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 6,658,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후 이현구의 강제경매개시결정, 양주시 압류, 김성관 근저당, 신한은행 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 9건, 대항력 3건
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 아래 9건 모두 실제 임차인 또는 임차 법인으로 기록돼 있습니다. 이 중 말소기준 2023.02.09.보다 앞선 전입은 김훈일·안명근·송수영 3건입니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제권은 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈일 | 신승프라자 | 2023.02.08 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 임수진 | 신승프라자104호105호 | 2023.05.25 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이남기 | 신승프라자 106호 | 2023.05.02 | 5,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신혜빈 | 신승프라자 110호 | 2024.08.12 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안명근 | 신승프라자 201호 | 2022.12.02 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 남종한 | 신승프라자 2층 202호 | 2024.04.15 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송수영 | 신승프라자 204호 | 2022.10.21 | 20,000,000원 | 1,400,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 권조 | 신승프라자 3층 | 2024.04.04 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상범 | 신승프라자 4층 | 2024.04.29 | 50,000,000원 | 7,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 288,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,833,680원 |
| 인수 · 김훈일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안명근 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송수영 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 6,658,800,000원 | 283,286,320원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 이현구 | 510,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 김성관 | 195,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 510,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,833,680원을 제외한 283,286,320원이 신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권 미배당액은 7,590,513,680원입니다. 별도로 대항력 임차보증금 60,000,000원을 매수인 인수로 가정합니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 6,000만원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 288,120,000원 | 283,286,320원 | 7,590,513,680원 | 60,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 201,684,000원 | 198,060,424원 | 7,675,739,576원 | 60,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 141,178,800원 | 138,402,297원 | 7,735,397,703원 | 60,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)-(21)는 모두 근린생활시설입니다. 본건은 신승프라자 2층 202호입니다.
- 입지. 경기도 양주시 옥정동 옥정고등학교 동측 인근이며, 주위에 대단위 아파트단지·학교·공원·근린·편의시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층, 사용승인일 2022.07.12. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 점유관계 재확인. 매각물건명세서에 202호 임차인으로 기재된 남종한의 전입일은 2024.04.15.이며 말소기준 이후입니다. 실제 점유·계약 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 대항력 3건 목적물 범위 확인. 김훈일·안명근·송수영 보증금 60,000,000원이 배당 시뮬레이션에서 인수로 잡혀 있으므로, 이들의 임대차가 202호에 미치는지 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 대항력 임차인 3건 모두 확정일자가 확인되지 않으며 배당 시뮬레이션도 우선변제권 없음으로 계산합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저 288,120,000원에 인수 60,000,000원을 합친 실질취득 부담 348,120,000원을 자금계획 기준으로 봐야 합니다.
- 시세 확인 필수. 동일·유사 근린생활시설 실거래 자료가 없어 감정가 49%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 체납·세금 확인. 양주시와 국의 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당순위와 금액을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 ‘6,000만원이 정말 202호에 붙는가’
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 588,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 288,120,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 배당자료는 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 합계 60,000,000원을 매수인에게 넘기는 것으로 계산합니다. 따라서 현재 회차 실질취득 부담은 348,120,000원입니다.
더 중요한 것은 그 3명의 점유부분입니다. 본건 202호를 명시한 남종한은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 인수대상으로 계산된 안명근은 201호, 송수영은 204호이며 김훈일은 점유부분이 신승프라자로 기재돼 있습니다. 이 차이를 해소하지 않은 상태에서는 인수 60,000,000원을 임의로 0원 처리해서도, 반대로 목적물과 무관하다고 단정해서도 안 됩니다. 등기는 비교적 명확하지만 임차 목적물 특정이 승부처인 사건입니다.
