의정부지방법원 2024타경85102. 양주시 옥정동 신승프라자 2층 202호를 대상으로 하는 경매입니다. 사건 표시상 용도는 대지이고, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 아파트 경매처럼 단순한 주거 시세나 명도 구조로 접근해서는 안 됩니다.

등기부의 기준권리는 2023년 2월 9일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 강제경매개시결정, 추가 근저당권, 압류 및 임의경매개시결정이 등록됐으며, 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 반면 현황조사에는 신승프라자 여러 호실의 임차인이 함께 나타납니다. 그중 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 임차인도 있어, 호실별 점유와 대항력 요건의 확인이 핵심입니다.

신한은행 근저당권 채권최고액은 6,658,800,000원으로, 공동담보목록이 있는 담보권입니다. 이 금액을 202호 단독 채무액 또는 낙찰자의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다. 최저매각가가 감정가의 절반 이하라도, 실제 취득비용과 개별 호실 시세를 함께 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

과거 의정부농업협동조합의 근저당권 2,880,000,000원과 2,760,000,000원은 2023년 2월 9일 말소됐습니다. 정인종합건설의 가압류 326,400,000원도 같은 날 말소됐습니다. 이들 권리를 현재 존속하는 선순위 부담으로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준권리는 신한은행의 2023.02.09 근저당권입니다. 이후 김성관의 근저당권 195,000,000원, 이현구의 강제경매개시결정, 신한은행의 임의경매개시결정과 양주시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 202호와 다른 호실을 구별해야 한다

현황조사에 나타난 실제 임차인은 9명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고 임차인은 없습니다. 다만 이 명단에는 신승프라자 여러 층과 호실이 포함돼 있습니다. 매각 대상인 2층 202호로 명확하게 기재된 임차인은 남종한입니다.

대항력 표시는 현황조사의 전입일과 말소기준일을 비교한 판정입니다. 실제 법률상 대항력은 임대차의 종류, 목적물 점유, 사업자등록 등 해당 요건을 추가로 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않는 경우 우선변제권을 확정적으로 판단하지 않았습니다.

근린생활시설 임대차는 단순히 전입일 선후만으로 법률상 대항력을 최종 확정할 수 없습니다. 상가건물임대차보호법의 적용 여부, 사업자등록 신청 시점과 실제 점유, 계약상 임차 목적물 및 공동담보 범위까지 대조해야 합니다. 특히 김훈일처럼 호실이 명확하지 않은 임차인의 경우 202호와의 관련 여부 자체가 우선 확인 대상입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 288,120,000원입니다. 감정가 588,000,000원의 49% 수준으로, 두 차례 유찰에 따라 가격이 낮아진 상태입니다. 그러나 동일 호실 또는 비교 가능한 옥정동 근린생활시설의 실제 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가를 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

실질취득 추정액은 각 회차 매각가에 배당 시뮬레이션상의 인수액 60,000,000원을 더한 조건부 계산입니다. 다른 호실 임차인의 보증금을 202호에 실제 인수하는 것으로 확정한 수치는 아닙니다. 취득세·명도비·체납관리비 등 부대비용도 제외되어 있습니다.

근린생활시설은 위치와 도로 접면뿐 아니라 실제 임차 조건, 공실 가능성, 전유부분의 면적과 접근성, 수익성과 환금성에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 현재 임차료 기록이 있더라도, 실제 매각 대상 202호에 적용되는 임대차와 계약의 존속 여부를 확인하지 않으면 이를 확정적인 수익으로 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 288,120,000원 가정)

매각대금 288,120,000원 중 집행비용으로 4,833,680원이 예상되고, 나머지 283,286,320원은 신한은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 다른 채권자와 소유자에게 배당되는 금액은 이 시뮬레이션에서 0원입니다.

채권총액은 7,873,800,000원, 총 예상배당은 283,286,320원, 미배당 추정액은 7,590,513,680원입니다. 다만 공동담보 근저당권이 포함되어 있고 경매 신청과 관련된 청구금액도 중복 반영됐을 가능성이 있으므로, 이 수치를 202호만의 확정 채무 잔액으로 보아서는 안 됩니다. 미배당 채권 전액이 매수인에게 승계되는 것도 아닙니다.

이 배당표는 배당 시뮬레이션이며 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제와 물건별 배당 우선순위가 달라질 수 있습니다. 임차인 인수 60,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도로 표시된 잠재 인수액입니다. 특히 201호·204호 임차인의 보증금이 대상 202호에 귀속되는지 확인되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린·편의시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 대상 토지는 정방형이며, 동측으로 지하차도를 포함한 광대로, 서측으로 중로변 포장도로에 각각 접합니다. 실제 202호의 출입 동선과 접근성은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 규모입니다. 사용승인일은 2022.07.12이며, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 창호는 페어글라스창호 등입니다.
• 설비. 급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지이용계획. 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 택지개발지구, 성장관리권역 등에 해당합니다. 상대보호구역 및 배출시설설치제한지역 등 관련 규제도 확인해야 합니다.
• 건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 실제 점유 및 임대차 조건과 전유부분별 상권 접근성이 가격에 영향을 줍니다. 개별 호실의 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 49%라는 수치만으로 매각 가능성이나 투자 수익성을 긍정 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위 확인. 사건 표시상 대지, 등기상 집합건물, 감정상 근린생활시설이라는 표시를 대조하고, 202호 전유부분과 대지권의 정확한 범위를 확인하세요.
• 임차인 호실 구분. 실제 202호 임차인 남종한과, 201호 안명근·204호 송수영 및 호실 미특정 김훈일을 구분해야 합니다. 다른 호실 보증금을 202호 인수액으로 무조건 합산하지 마세요.
• 상가 대항력 검증. 현황조사상 전입일 비교뿐 아니라 실제 점유, 사업자등록, 계약 대상 호실, 임대차보호법 적용 여부를 확인하세요.
• 배당요구와 우선변제. 202호 임차인 남종한의 배당요구일은 2024.09.24입니다. 확정일자와 우선변제권, 최우선변제 적용 가능성 및 배당 결과를 매각물건명세서 등으로 검증해야 합니다.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권의 공동담보목록 제2023-145호를 확인하고, 실제 매각 대상과 담보 목적물별 배당 관계를 점검하세요.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가 288,120,000원과 잠재 인수액을 합한 실질취득 기준으로 비교 가능한 근린생활시설의 실거래 시세를 확인하세요. 단순히 감정가 대비 49%라는 이유로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
• 명도 및 임대차 승계. 202호의 실제 점유 상태, 보증금 반환 문제, 임대차 종료와 인도 가능성을 확인하세요. 등기상 권리가 말소돼도 명도 절차가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.
• 체납비용 및 세금. 건물 관리비 중 승계 문제가 생길 수 있는 공용부분 비용, 당해세 및 관련 부담을 별도로 확인하세요.
• 입찰기일 원본 대조. 2026.10.28 매각기일과 매각조건의 변동 여부를 법원 경매 공고, 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 인수 범위

양주 신승프라자 202호는 감정가 588,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 288,120,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 낙폭이 상당해 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가보다 권리와 임대차의 정확한 귀속입니다.

배당 시뮬레이션은 60,000,000원의 보증금 인수를 가정합니다. 이 가정을 전부 적용한 실질취득액은 348,120,000원입니다. 그러나 인수 대상자로 계산된 임차인 중 201호·204호 임차인이 포함되어 있으므로 해당 금액을 202호의 확정 인수액으로 단정할 수 없습니다. 반면 202호 임차인 남종한의 보증금은 30,000,000원이고 말소기준권리 이후 전입으로 표시되어 있어, 그 법적 지위 역시 별도로 판단해야 합니다.

또한 근린생활시설의 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 저렴한지도 검증되지 않았습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실은 가격 메리트의 증명이 아닙니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 확인되지만, 임차인 인수 범위와 개별 호실 시세가 불확실합니다. 따라서 현 단계 결론은 권리 귀속 확인 전 입찰 보류, 시세 검증 후 재평가입니다.