의정부지방법원 2024타경85102. 경기도 양주시 옥정동 신승프라자 1층 104호를 주소로 하는 경매입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 건물 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트구조로, 감정평가서에는 1층 101호 외 20개 호실이 기재되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 표시되어 있어 실제 매각 범위부터 정확히 확인해야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 2월 9일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부의 소멸 여부만으로 입찰 위험이 끝나지 않습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입신고가 있는 임차인들의 보증금 반환 문제가 별도로 존재하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별개

2023년 2월 9일 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 6,658,800,000원으로 기재되어 있으나, 이는 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액이지 이 경매물건만의 실제 확정 채무액을 뜻하지 않습니다.

말소기준권리보다 앞서 설정됐던 의정부농업협동조합 근저당권과 강진산업·정인종합건설의 가압류는 이미 말소되었습니다. 신한은행 근저당권 이후의 김성관 근저당권, 이현구의 강제경매개시결정, 신한은행의 임의경매개시결정, 양주시와 국가의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 선순위 전입 3명

현황조사·매각물건명세서·문건접수 내용에서 확인되는 실제 임차인은 9명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고자는 없습니다. 이 가운데 말소기준권리인 2023년 2월 9일보다 앞서 전입신고한 김훈일·안명근·송수영 3명이 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 권리분석상 분류를 기준으로 합니다. 실제 대항요건은 점유·인도·사업자등록·임대차의 적용 법률 등에 따라 달라질 수 있습니다. 확정일자와 우선변제권은 별도 확인이 필요합니다.

특히 임수진은 104호·105호를 점유부분으로 신고하고, 이용상태가 주거로 기재되어 있습니다. 감정평가상 근린생활시설이라는 건물 이용상태와 실제 사용 현황을 함께 확인해야 합니다. 임수진의 전입일은 말소기준권리 이후여서 현재 분석상 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 배당요구일은 2024.10.21로 확인됩니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.

또한 김훈일은 신승프라자로만 점유부분이 기재되어 있으므로 실제 점유 호실이 어디인지 확인해야 합니다. 다른 층·호실의 임차인들이 104호 또는 일괄매각 대상에 포함되는지에 따라 매수인이 부담할 임차보증금의 실제 범위가 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인과 실질취득은 다르다

현재 최저매각가는 647,780,000원입니다. 감정가 1,322,000,000원의 49%까지 하락했지만, 배당 시뮬레이션에서 계산한 인수 보증금 60,000,000원을 더하면 실질취득은 707,780,000원입니다.

각 회차의 실질취득은 시뮬레이션상 인수 보증금 60,000,000원이 유지된다는 가정으로 계산했습니다. 취득세·명도비용·기타 부대비용은 별도이며, 향후 유찰 회차는 가정 시나리오입니다.

④ 예상배당표 (매각가 647,780,000원 가정)

집행비용 8,877,800원을 제외한 638,902,200원이 신한은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 이현구와 김성관, 별도 경매개시결정에 기재된 신한은행에 대한 예상배당은 각각 0원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

시뮬레이션상 채권 청구 합계는 7,873,800,000원, 총 예상배당은 638,902,200원, 미배당은 7,234,897,800원입니다. 공동담보 근저당의 채권최고액과 경매개시결정 청구금액이 반영된 계산으로, 실제 채무 잔액 또는 서로 독립적인 확정 채권액의 합계와 동일하다고 볼 수 없습니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 변동은 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 근린·편의시설이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2022.07.12 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측은 지하차도를 포함하는 광대로변, 서측은 중로변 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역, 옥정지구 지구단위계획구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다.
• 토지. 정방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 위치·층별 이용상태·임차구성·공실·임대수익에 따라 환금성이 달라집니다. 현재 확인된 감정가와 최저가만으로 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 104호를 포함해 실제 매각 대상인 토지·건물·호실과 대지권 범위를 원본 매각목록에서 확인하세요.
• 선순위 임차인. 김훈일·안명근·송수영의 점유 부분과 실제 대항요건, 계약서, 확정일자 및 배당 여부를 확인하세요.
• 인수 보증금. 시뮬레이션상 60,000,000원 인수액이 실물과 일치하는지 검증하고, 매각 대상에 포함되지 않는 호실의 보증금이 혼입되지 않았는지 대조하세요.
• 104호 사용 현황. 임수진의 104·105호 주거 사용 신고와 건축물대장상 근린생활시설 용도를 확인하세요.
• 공동담보. 신한은행의 채권최고액 6,658,800,000원에 연결된 공동담보목록 제2023-145호를 확인하고 실제 피담보채무 및 배당관계를 대조하세요.
• 세금·압류. 양주시와 의정부세무서의 압류에 관계된 세금의 종류, 법정기일 및 배당순위를 확인하세요.
• 실질취득 상한. 최저가만이 아니라 인수금과 취득 부대비용을 합산하고, 최근 상가 거래사례 및 실제 순임대수익과 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 명도·관리비. 호실별 점유자, 임대차 종료 가능성, 미납 공용관리비 및 인도 절차를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건 진행내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 “실제로 얼마에 취득하는가”

이 물건은 감정가 1,322,000,000원에서 최저매각가 647,780,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 매각 시뮬레이션에서는 대항력 임차인 3명의 보증금 60,000,000원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득은 707,780,000원으로 계산되며, 그 금액이 시장가격보다 저렴하다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다.

후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 일괄매각 범위와 여러 호실의 임차관계, 선순위 임차인의 실제 인수 여부를 해결하지 못하면 낙찰 후 부담이 달라질 수 있습니다. 따라서 권리와 가격을 모두 보수적으로 평가해야 하는 D등급 위험형으로 판단합니다.

결론은 입찰 보류 및 원본 재검증입니다. 매각 범위와 보증금 인수액을 확정하고, 실질취득 기준으로 주변 시세와 임대수익을 비교한 후에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 낮은 최저가가 곧 안전하거나 저렴한 매수가격을 의미하지는 않습니다.