의정부지방법원 2024타경85102. 양주시 옥정동 신승프라자의 경매입니다. 사건 표기 용도는 대지이고, 감정평가상 기호(1)-(21)의 이용상태는 모두 근린생활시설입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 647,780,000원으로 감정가 1,322,000,000원의 49%입니다.

가격만 보면 할인 폭이 커 보이지만 권리분석의 핵심은 따로 있습니다. 말소기준은 2023년 2월 9일 설정된 신한은행 근저당권이고, 그보다 먼저 전입한 김훈일·안명근·송수영 3명이 대항력을 갖습니다. 배당분석상 세 임차인의 우선변제권은 없고 보증금 합계 60,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도 인수

2022년 의정부농업협동조합 근저당권 2건과 강진산업·정인종합건설의 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.02.09 신한은행 근저당권이며 채권최고액은 6,658,800,000원, 공동담보목록은 제2023-145호입니다. 이후의 강제경매개시결정, 김성관 근저당권, 양주시 압류, 신한은행 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 대항력 3명

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 9명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 이 가운데 말소기준 2023.02.09보다 전입일이 빠른 임차인은 김훈일(2023.02.08), 안명근(2022.12.02), 송수영(2022.10.21) 3명입니다. 세 사람의 보증금은 각각 10,000,000원·30,000,000원·20,000,000원으로 합계 60,000,000원입니다.

③ 가격 판단 — 49% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 하지만 매수인 인수 60,000,000원을 더하면 실질취득액은 감정가의 약 53.5%인 707,780,000원입니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 실질취득액이 현재 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.

따라서 감정가 1,322,000,000원 대비 49%라는 숫자만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 특히 감정 이용상태가 근린생활시설이고 여러 호실이 일괄매각되는 구조여서, 주거용 단일 호실과 같은 방식으로 감정가 할인율만 비교하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 647,780,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 청구액 7,873,800,000원 중 예상 배당액은 638,902,200원이고 미배당액은 7,234,897,800원입니다. 대항력 임차인 3명의 보증금 60,000,000원은 배당표 밖에서 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 6천만원은 그대로

이 사건은 대항력 임차인 보증금 합계 60,000,000원이 현재 매각가보다 작기 때문에, 유찰 때마다 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 각 회차의 가격 판단은 언제나 매각가 + 인수 60,000,000원을 기준으로 해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 옥정동 옥정고등학교 동측 인근. 대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린·편의시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호(1)-(21) 모두 근린생활시설이며, 정방형 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·택지개발지구·성장관리권역이며, 소로3류·중로2류에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2022.07.12. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
• 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현재 최저가 647,780,000원이 아니라 대항력 임차보증금 60,000,000원을 더한 707,780,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 대항력 임차인 3명. 김훈일 10,000,000원, 안명근 30,000,000원, 송수영 20,000,000원 보증금 인수 구조를 반드시 재확인해야 합니다.
• 일괄매각. 개별 104호 하나만 따로 보는 방식이 아니라 일괄매각 범위와 각 호실 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
• 104·105호 점유. 임수진은 신승프라자104호105호를 주거 용도로 점유하는 것으로 조사돼 있습니다. 감정평가의 근린생활시설 이용상태와 함께 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
• 다수 임차관계. 전체 임차인은 9명이고 보증금·월세·배당요구 여부가 서로 다릅니다. 명도와 임대차 정리 범위가 단일 점유자 물건보다 복잡합니다.
• 가격 검증. 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 적정 낙찰가를 결정하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 일괄매각 범위를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 ‘실질취득 + 임차관계’를 먼저 본다

두 차례 유찰돼 최저매각가가 감정가의 49%인 647,780,000원까지 내려온 것은 분명한 숫자입니다. 하지만 낙찰자는 대항력 임차인 3명의 보증금 60,000,000원을 인수하므로 현재 회차 실질취득은 707,780,000원입니다. 게다가 이 사건은 일괄매각이고 실제 임차인이 9명이며, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다.

등기부상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 분명하지만, 매수인에게 남는 임차보증금과 다수 점유관계는 별도로 해결해야 합니다. 동일·유사 물건의 최근 거래가격도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로는 가격 우위를 입증할 수 없습니다. 결론은 “유찰가는 낮아졌지만 권리·점유 구조는 가볍지 않다.” 현재 회차에서는 647,780,000원이 아니라 707,780,000원의 실질취득액을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.