인천지방법원 2026타경30869. 김포시 양촌읍 학운리의 학운프라자 1층 110호 근린생활시설입니다. 감정가는 485,000,000원이며 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 매각기일은 2026년 10월 22일입니다.

이 사건의 특징은 채권 규모와 임차인 조사 범위입니다. 말소기준이 되는 근저당권의 채권최고액은 6,480,000,000원, 신청채권자의 청구액은 7,194,258,384원입니다. 여기에 후순위 근저당권과 국세 압류가 존재합니다. 채권액이 크더라도 말소되는 채권 자체를 매수인이 그대로 갚는 것은 아닙니다. 핵심은 매각으로 소멸하지 않는 권리와 실제 점유·임대차의 승계 여부입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 농협은행 근저당

최초 소유권보존등기는 2018.03.29 김혜옥 명의로 이루어졌고, 같은 날 신탁등기가 설정됐습니다. 이후 2022.05.10 주식회사골든밸리 명의로 소유권이 이전됐으며, 같은 날 농협은행 근저당권이 설정됐습니다.

말소기준권리는 2022.05.10 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사를 거쳐 원제이엠에스에셋대부주식회사로 이전됐고, 근저당권부채권에 주식회사아모스아인스가구의 질권설정도 기재되어 있습니다. 이러한 권리이전·질권관계는 배당받을 채권자와 채권관계의 확인 사항이지, 그 자체만으로 별도의 매수인 인수채무를 뜻하지는 않습니다.

후순위 근저당권 370,000,000원과 2024년에 등기된 국세 압류 2건, 현재 경매개시결정등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 국세 배당순위와 법정기일은 등기일만으로 확정할 수 없으므로 예상배당과 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 6명 조사, 대항력 인정 2건

현황조사에 등장하는 실제 임차인·점유자는 6명(법인·개인 병기 포함 6건)입니다. 보증금 관련 대위변제 또는 보증기관 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 각자의 기재 호실이 서로 다르므로 110호에 실제 귀속되는 임차관계인지가 가장 중요한 쟁점입니다.

대항력 표시는 조사상 판정이며, 실제 법률상 인수 여부는 임대차 목적물, 점유·사업자등록 등 요건, 배당결과와 매각범위에 따라 달라집니다. 특히 상가 임대차는 단순한 전입일 비교만으로 모든 요건이 충족된다고 단정할 수 없습니다.

③ 인수금액과 실질취득액 — 4.85억인가, 5.25억인가

권리분석에서 단순 낙찰대금과 매수인이 실제로 부담할 총액은 구별해야 합니다. 임차인 보증금 40,000,000원을 전부 인수하는 것으로 계산하면 다음과 같습니다.

실질취득액은 해당 보증금의 전액 인수가 법적으로 확인되는 경우의 조건부 계산입니다. 취득세·명도비·체납 관리비·수선비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 매각 진행을 뜻하지 않습니다.

이 사건에서는 인수추정액 40,000,000원이 낙찰가보다 작으므로, 낙찰가가 내려갈수록 조건부 실질취득액도 줄어듭니다. 보증금이 낙찰가를 초과하여 미배당 인수가 증가하는 유형처럼 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조는 아닙니다.

더 중요한 점은 이 보증금이 다른 호실에 연결돼 있다는 사실입니다. 해당 임대차가 110호 매수인에게 승계되지 않는 것으로 확인되면, 이 두 보증금으로 인한 인수는 0원이 될 수 있습니다. 반대로 110호에 관한 별도 미확정 임대차가 드러나면 부담액이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 485,000,000원 가정)

집행비용 7,250,000원을 공제하면 매각대금 중 477,750,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 추정입니다. 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 배당은 0원입니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 6,850,000,000원이고, 이 기준 예상 미배당은 6,372,250,000원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 배당 부족 추정이지 확정된 실제 채무 잔액이 아니며, 낙찰자가 그 금액을 떠안는다는 뜻도 아닙니다.

⑤ 가격 검토 — 감정가가 곧 시세는 아니다

신건 감정가와 최저가가 모두 485,000,000원이지만, 이 금액만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 이 물건은 산업단지 내 근린생활시설로, 주거용 아파트의 가격평가 방식과 다릅니다.

특히 동일 건물·유사 층·유사 상가 호실의 최신 실거래가격이 확인되어야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 임대수익, 공실 기간, 전용면적, 전면 접근성, 내부 시설 상태 등도 상가 가치에 직접 영향을 줍니다.

해당 보증금이 110호와 무관한 것으로 확정되는 경우에는 485,000,000원을 기준으로 비교할 수 있습니다. 그 경우에도 취득세·공용부분 관리비 체납·시설 보수비·공실 손실 등의 부담은 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 양촌읍 학운리 소재 김포골드벨리4호근린공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린상가와 다양한 규모의 공장이 혼재하는 산업단지로, 일반 주거지역보다 산업단지 관련 상업·업무 수요의 영향을 받을 수 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 건물구조. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕의 지상 3층 건물입니다. 대리석·화강석 외장, 강화유리 및 알루미늄새시 창호가 기재되어 있으며 승강기·옥내소화전·도시가스 등 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로 접근. 건물 부지는 북동측 약 30m, 북서측 및 남서측 약 15m 포장도로와 접합니다. 차량 접근이 가능한 입지이지만 110호 개별 점포의 가시성과 동선은 현장에서 따로 확인해야 합니다.
• 용도·규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지 및 지원시설구역에 해당합니다. 용도변경이나 영업시설 설치를 계획한다면 관련 규정을 확인해야 합니다.
• 토지 특성. 공부상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 가로장방형 중로각지입니다. 토지면적 623.2㎡ 및 공시지가 1,361,000원/㎡는 토지 관련 표시이며, 110호의 개별 전용면적이나 개별 시세를 뜻하지 않습니다.
• 공실·영업상태. 건물 내 일부 근린생활시설은 공실로 표시되며 정미트푸드, MORRO COFFEE, 서울메디피아의원 내부 인테리어 중단, FRIENDS SCREEN 공실 등이 기재되어 있습니다. 건물 전체의 임대수요와 상권 활성화 정도를 별도 검토해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 내 근린상가는 수요층이 상업·산업 관련 이용자에게 집중될 수 있습니다. 공실이 길어지거나 주변 영업시설의 운영이 부진하면 재매각이나 임대에 불리할 가능성이 있습니다. 거래사례와 실제 공실기간을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확정. 매각대상이 1층 110호인 점을 확인하고, 다른 호실 112·113·120·207·304호와의 공동담보 및 임대차 관계를 매각물건명세서·등기부·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
• 임차인 대항력 확인. 대항력 인정으로 표시된 207호와 304호의 임대차계약서, 점유·사업자등록 요건, 보증금 반환관계 및 매수인 승계 가능성을 검증해야 합니다.
• 미상 점유자 조사. 이정호의 최초 대항요건 및 확정일자, 성명 미상 점유자의 실제 호실과 보증금을 확인해야 합니다. 매수인 인수추정액이 40,000,000원에 한정된다고 가정하지 마세요.
• 공실 재확인. 명세서에는 공실로 기재되어 있지만 실제 출입·점유·임대차계약 존부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 근저당 이전·질권. 농협은행에서 농업협동조합자산관리회사, 원제이엠에스에셋대부주식회사로 이어진 권리이전과 근저당권부채권 질권설정의 현재 효력을 확인해야 합니다.
• 국세 압류와 배당. 파주세무서장·김포세무서장에 따른 압류의 실제 조세채권, 법정기일 및 배당순위를 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 근린상가의 최신 실거래와 현재 임대료·공실률을 확인한 다음, 낙찰가뿐 아니라 보증금 승계와 추가비용을 반영한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
• 공용부분 관리비. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 금액과 시설 유지관리 비용을 확인해야 합니다.
• 용도·시설. 근린생활시설 이용제한과 업종별 영업허가, 소방·주차·설비 상태 및 무단변경 여부를 확인해야 합니다.
• 법원 원본 확인. 2026.10.22 매각기일 전에 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “4.85억보다 먼저 확인할 것은 인수 범위”

김포 학운프라자 110호는 2022년 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 이를 곧바로 인수위험이 없는 깨끗한 경매라고 평가하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다.

현황조사에서 대항력 있는 임차인으로 분류된 2건의 보증금 합계는 40,000,000원입니다. 이를 모두 인수하는 조건에서는 신건 실질취득액이 525,000,000원으로 계산됩니다. 다만 그 임차인들의 호실은 207호와 304호이며 매각대상은 110호입니다. 따라서 호실별 인수책임을 구분하지 않고 40,000,000원을 확정 인수액으로 처리해서도, 무조건 인수액 0원으로 처리해서도 안 됩니다.

110호는 공실로 표시돼 있지만 다른 임차인 중 대항력 미상자가 존재하고, 비교 가능한 최신 실거래를 통한 가격 검증도 필요합니다. 산업단지 근린상가 특유의 공실 및 환금성 부담까지 고려하면, 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 보기 어렵습니다.

종합 판단은 입찰 신중·추가 확인 우선입니다. 이 사건에서 가장 중요한 순서는 매각대상 확정, 임차보증금 승계 범위 확인, 공실 상태 확인, 그리고 실질취득액을 기준으로 한 가격 검증입니다.