인천지방법원 2026타경30869. 김포시 양촌읍 학운리 학운프라자 3층 303호에 관한 근린시설 경매입니다. 소유자는 주식회사골든밸리이며, 2022.05.10 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 6,480,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기부에는 여러 근저당권과 가압류, 압류, 전세권이 복잡하게 얽혀 있습니다. 특히 최초 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사와 원제이엠에스에셋대부주식회사로 이전된 기록이 있으며, 근저당권부채권 질권설정도 확인됩니다. 그러나 권리자 수가 많다는 사실 자체보다 더 중요한 문제는 매수인에게 남을 수 있는 임차보증금입니다.
예상배당에서는 대항력 있는 임차인들의 보증금 합계 40,000,000원을 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다. 다만 해당 임차인들은 207호와 304호로 조사되어 있고, 경매 대상은 303호입니다. 다른 호실 임차관계를 303호의 확정적인 부담으로 단정할 수 없다는 점이 이번 분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 303호 도로명주소: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 제1,2종근린생활시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트지붕 · 3층 건물 |
| 소유자 | 주식회사골든밸리 (2022.05.10 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 현황 | 매각물건명세서 비고: 현재 내부 공실상태 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 7,194,258,384원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2022.05.10 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 6,480,000,000원 |
| 예상 인수액 | 40,000,000원 (호실별 적용 여부 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준과 인수위험을 분리해야 한다
말소기준인 2022.05.10 농협은행 근저당권과 후순위 근저당권, 가압류, 압류, 전세권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 주식회사생보부동산신탁의 신탁등기와 2023년 임의경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 선순위 대항력과 대상 호실의 불일치
현황조사에 등장하는 임차관계는 6건입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사상 실명 또는 법인명으로 특정되는 임차관계가 5건, 성명 미상 점유관계가 1건입니다. 다만 이는 학운프라자 관련 조사 내역으로서, 전부가 경매 대상 303호의 임차인이라고 확정된 것은 아닙니다.
| 임차인 / 점유자 | 조사 호실 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정호 | 1층 112호(25.69) | 5,000,000원 | 700,000원 | 2026.04.09 |
대항력 없음 우선변제 미상 |
| 박인수 | 1층 113호(25.69) | 5,000,000원 | 500,000원 | 2025.03.21 |
대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이정호 | 120호 | 40,000,000원 | 3,600,000원 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 2026.06.26 배당요구 신고 |
| 성명 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 인수 여부 미확정 |
| (주)태성아이앤디, 장성국 | 207호(80.22) | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2020.06.03 |
대항력 있음 우선변제 확인 안 됨 · 인수 추정 |
| 주식회사 골든밸리, 장성국 | 304호(89.12) | 30,000,000원 | 1,650,000원 | 2021.08.05 |
대항력 있음 우선변제 확인 안 됨 · 인수 추정 |
한정호와 박인수는 전입신고일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 이정호는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 성명 미상 점유자 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 인수 여부와 금액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 및 실질취득 — 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없다
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 170,000,000원입니다. 현재 신건이므로 유찰에 따른 가격 인하는 반영되지 않았습니다. 그러나 예상배당상 인수보증금 40,000,000원을 함께 부담한다면 실질취득은 210,000,000원으로 증가합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 170,000,000원 | 40,000,000원 | 210,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 136,000,000원 | 40,000,000원 | 176,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 108,800,000원 | 40,000,000원 | 148,800,000원 |
위 실질취득액은 각 회차 최저매각가에 예상 인수보증금 40,000,000원을 더한 값입니다. 실제 낙찰가 및 임차인별 권리관계 확정에 따라 달라지며, 취득 관련 세금·명도비·기타 비용은 포함하지 않았습니다.
여기서 중요한 것은 유찰되더라도 인수보증금이 자동으로 사라지지 않는다는 점입니다. 각 회차의 최저매각가는 낮아지지만 인수액이 그대로 유지된다면 실질취득액은 단순 낙찰대금보다 높습니다. 또한 이번 사건에서 추정 인수액 40,000,000원은 각 회차 최저가보다 작으므로, 보증금이 낙찰대금을 초과하여 총취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
신건 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액을 제외한 대부분의 배당재원은 선순위 근저당권에 배분됩니다. 후순위 채권은 대부분 미배당으로 남으며, 예상 인수보증금은 매각대금에서 배당하지 않고 매수인 부담으로 별도 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,180,000원 |
| 인수 · (주)태성아이앤디, 장성국 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 골든밸리, 장성국 | 30,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 6,480,000,000원 | 166,820,000원 |
| 2. 근저당 · 이명환 | 910,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 양서형 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 신극민 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 문희정 | 260,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 나선길 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 전세권 · 주식회사해봄 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 전세권근저당 · 문윤주 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 추정상 채권 총액 9,530,000,000원, 채권자 배당 합계 166,820,000원, 미배당 9,363,180,000원, 소유자 잔여 0원입니다. 근저당권 등에는 공동담보 및 채권이전 관계가 있으므로 표의 채권액을 이 호실에 독립적으로 귀속되는 확정 채무로 해석해서는 안 됩니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 양촌읍 학운리 김포골드벨리4호근린공원 서측 인근입니다. 주위는 근린상가와 각종 규모의 공장이 혼재한 산업단지로, 일반 주거상권보다는 산업단지 지원시설의 특성을 갖습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트조 3층 건물이며, 위생시설·승강기·옥내 소화전·도시가스 시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 북서측 및 남서측 약 15m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 일반산업단지와 지원시설구역에 포함됩니다. 토지이용 및 건물 용도 적합성 확인이 중요합니다.
- 토지. 지목은 대지이고, 상업용으로 이용되는 가로장방형 평지입니다. 토지면적은 623.2㎡이며 공시지가는 1,361,000원/㎡입니다.
- 건물 이용상태. 학운프라자는 제1,2종근린생활시설로 사용되고 있으며, 감정평가상 공실·음식 관련 영업·의원 인테리어 중단·스크린시설 공실 등 다양한 이용상태가 확인됩니다. 개별 303호의 현재 상태는 별도로 검증해야 합니다.
- 환금성. 산업단지 내 상가는 업종별 입점수요, 공실기간, 임대차 조건 등에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 구체적인 매각 용이성을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 임차관계 특정. 조사된 112호·113호·120호·207호·304호와 경매 대상 303호를 명확히 구분하고, 303호에 귀속되는 임차인 및 보증금만 별도로 확정해야 합니다.
- 인수액 40,000,000원 검증. 선순위 대항력 보증금 10,000,000원과 30,000,000원이 실제 매수인에게 승계되는지 계약서·점유현황·배당요구 및 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 관계. 이정호와 성명 미상 점유자의 전입·사업자등록·확정일자·점유개시일·보증금 및 해당 호실을 확인해야 합니다. 미확정 임차보증금은 추가 인수위험으로 남을 수 있습니다.
- 공실 여부. 현재 내부 공실 기재가 실제 303호에 관한 것인지, 점유자가 철수했는지, 임차권 또는 보증금 반환의무가 정리되었는지 확인해야 합니다.
- 권리이전·질권. 원제이엠에스에셋대부주식회사로의 근저당권 이전과 주식회사아모스아인스가구 질권설정의 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 공동담보·공동전세. 근저당권의 공동담보목록과 주식회사해봄 전세권의 공동전세목록을 열람하여 303호에 걸린 권리범위를 검증해야 합니다.
- 시세·임대수익 확인. 동일 건물 및 인근 근린시설의 최근 매매사례와 실제 임대차 조건, 공실 여부를 비교하여 실질취득액 기준으로 입찰 가능가격을 판단해야 합니다.
- 관리비·세금·용도. 체납 관리비, 조세채권, 실제 용도와 공부상 용도 일치 여부, 산업단지 지원시설 입점 제한 등을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 자료 및 최신 사건 진행상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “매수인이 떠안을 보증금”은 다르다
이 사건은 채권 규모만 보면 복잡하지만, 권리 소멸의 기준 자체는 비교적 명확합니다. 2022.05.10 설정된 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 매각으로 정리되는 구조입니다.
그러나 그것만으로 안전한 낙찰이라고 판단할 수 없습니다. 예상배당상 매수인에게 남는 보증금은 40,000,000원이며, 이를 포함한 신건 실질취득 추정액은 210,000,000원입니다. 게다가 해당 보증금의 조사 호실은 303호가 아닌 207호·304호여서 적용 여부가 불분명하고, 별도의 대항력 미상 점유관계까지 존재합니다.
현재 공실이라는 설명은 긍정적 단서일 수 있지만, 임차보증금 반환의무가 없어졌다는 확증은 아닙니다. 특히 근린시설의 시장가격과 임대수익 근거가 확인되지 않은 상태에서는 신건 170,000,000원이 낮은 가격인지 판단할 수 없습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 확인되지만, 임차보증금 인수 여부와 가격 적정성은 보류입니다. 입찰에 앞서 303호의 실제 임차관계를 확정하고, 인수액을 포함한 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다. 종합 평가는 D등급으로, 현재 정보만으로는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
