인천지방법원 2026타경30869. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운프라자 3층 304호에 위치한 근린시설입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 189,000,000원으로, 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사골든밸리이고, 2022년 5월 10일 설정된 농협은행주식회사의 채권최고액 6,480,000,000원 근저당권이 말소기준입니다.

해당 근저당권을 비롯해 후순위 근저당권, 전세권, 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 등기권리가 소멸하는 것과 임차보증금 인수·점유 문제가 사라지는 것은 별개입니다. 특히 이 사건에는 여러 호실의 임차인 현황과 대상 호실의 공실 기재가 함께 존재해, 단순히 권리 소멸 여부만으로 안전한 경매라고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 임차인 인수는 별개

권리관계의 기준점은 2022년 5월 10일 농협은행주식회사의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 공동 근저당권들과 이후의 전세권, 가압류, 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

최초 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있으며, 2026년 5월 6일 원제이엠에스에셋대부주식회사로 추가 이전되었습니다. 이후 주식회사아모스아인스가구를 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정도 등기되어 있습니다. 근저당권의 현재 귀속 및 질권 설정에 따른 배당관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

특히 2023년 농협은행 신청의 임의경매개시결정은 2026년 1월 26일 취하를 원인으로 말소되었고, 현재 사건은 2026년 4월 16일 농업협동조합자산관리회사가 신청한 별도 임의경매입니다. 과거 경매개시등기와 현재 진행 사건을 혼동해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자와 대상 호실을 구분

현황조사 및 매각물건명세서에는 실제 임차·점유 명의 7건이 나타납니다. 다만 장성국 관련 기재는 서로 중복될 가능성이 있어 이를 독립된 임차인 7명으로 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 건은 없습니다.

대항력 표시는 조사상 판정을 반영한 것이며, 실제 매수인 인수 여부는 점유 목적물, 임대차의 실재성, 사업자등록 또는 전입 요건, 배당 및 매각조건 등을 대조해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않았다는 사실만으로 우선변제권이 법적으로 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다.

③ 가격과 실질취득 — 189,000,000원만 보고 판단하면 안 된다

현재 최저매각가는 189,000,000원입니다. 예상배당상 매수인 인수 추정액 40,000,000원을 더하면 조건부 실질취득액은 229,000,000원이 됩니다. 다만 이는 207호의 보증금과 304호의 소유 법인 관련 보증금을 모두 인수하는 가정에 근거한 금액입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건의 인수 추정 40,000,000원은 현재 최저가보다 작고, 대상 호실에 실제 귀속되는지도 불확실합니다. 따라서 실질취득액이 일정 금액으로 고정되는 유형이라고 단정할 수 없습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수 위험은 별도

회차별 실질취득액은 각 최저가에 동일한 인수 추정액 40,000,000원을 더한 조건부 계산입니다. 실제 낙찰가·배당·점유관계 및 인수 권리 확정에 따라 달라집니다. 확인되지 않은 다른 점유자의 보증금이나 취득부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

신건 최저가 기준 매각대금 189,000,000원에서 집행비용 3,446,000원을 제외하면 근저당권 배당에 사용되는 금액은 185,554,000원입니다. 다른 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 추정됩니다.

전체 채권액은 9,530,000,000원이며, 예상 미배당액은 9,344,446,000원입니다. 이 거액의 미배당은 근저당권 최고액 및 여러 권리의 신고액을 바탕으로 한 계산이므로 이를 개별 304호의 확정채무나 매수인 승계액으로 해석하면 안 됩니다. 공동담보권 및 전세권 관련 배당과 중복계상 가능성도 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 양촌읍 학운리 소재 김포골드벨리4호근린공원 서측 인근입니다. 주변에는 근린상가 및 여러 규모의 공장이 혼재한 산업단지 환경이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층 건물입니다. 강화유리 및 알루미늄새시 창호, 위생시설·승강기·옥내 소화전·도시가스 시설이 있습니다.
• 도로. 북동측 폭 약 30m, 북서측 및 남서측 폭 약 15m 포장도로에 접합니다. 토지는 3필 일단의 가로장방형으로 학운프라자 건부지로 이용됩니다.
• 용도·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역·성장관리권역에 해당합니다. 공시지가는 1,361,000원/㎡이며, 토지거래허가구역의 대상 및 적용 여부는 구체적 취득 형태에 따라 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 일부는 공실이며, 일부는 정미트푸드·MORRO COFFEE로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 서울메디피아의원 구역은 내부 인테리어 중단상태, FRIENDS SCREEN 구역은 공실로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 산업단지 지원시설이라는 입지 특성상 배후 기업 및 근로자 수요에 영향을 받을 수 있습니다. 다만 실제 임대수요, 공실 기간, 월세 수준, 개별 호실 매매사례가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 304호의 실제 점유 확인. 매각물건명세서상 공실 기재와 현황조사상 주식회사 골든밸리·장성국 점유 기재가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
• 인수보증금 재검증. 추정 인수액 40,000,000원에는 207호 보증금이 포함되어 있습니다. 304호에 실제 귀속되는 보증금과 독립된 임차권이 있는지 구별해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 성명 미상 점유자와 장성국의 별도 주거 점유 기재가 대상 304호에 적용되는지 확인해야 합니다. 미상 권리가 남아 있으면 추가 인수 또는 명도 위험이 발생할 수 있습니다.
• 전세권 범위 확인. 주식회사해봄의 전세권은 전세금 300,000,000원이고 범위가 건물의 전부로 표시되어 있습니다. 공동전세목록에서 304호와의 관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보·배당 순위 확인. 농협은행 근저당권과 여러 후순위 근저당권에 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 개별 호실에 실제 배분되는 채권액과 배당 순위를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전·질권 확인. 원제이엠에스에셋대부주식회사로의 권리이전 및 주식회사아모스아인스가구 질권설정이 현재 배당관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 국세 압류 및 당해세 확인. 파주세무서와 김포세무서의 압류 이력이 있습니다. 매각으로 압류등기가 소멸하더라도 실제 우선배당 및 낙찰 후 세금 관련 문제는 별도로 검토해야 합니다.
• 시세·임대수익 검증. 304호와 비교 가능한 근린시설 거래사례 및 실제 임대조건을 확인한 후 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 관리비·원상회복 비용 확인. 공실 관련 관리비 체납 여부, 사용 가능 상태, 시설 보수 및 원상회복 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다 남을 수 있는 점유관계가 중요하다”

김포 학운프라자 304호는 말소기준권리 자체는 분명합니다. 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조라는 점은 권리분석에서 긍정적입니다.

하지만 매수인 인수액 40,000,000원이 실제 대상 호실에 적용되는지 확정할 수 없고, 소유 법인과 임차 표시의 관계, 다른 호실의 임차인 포함 문제, 공실과 점유 기재의 불일치, 공동담보 및 복잡한 채권이전 관계가 함께 존재합니다.

신건 최저가 189,000,000원에 인수 추정액을 더하면 229,000,000원이지만, 이는 어디까지나 조건부 금액입니다. 실거래 비교 근거도 충분하지 않아 이 가격이 시장가치보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 유찰 후 최저가가 하락하더라도 같은 문제가 해결되지 않으면 투자위험은 남습니다.

결론은 ‘권리 소멸 구조는 확인, 임차·점유 인수는 미확정, 가격 판단은 보류’입니다. 매각물건명세서와 실제 점유관계를 대조하고 대상 304호의 승계보증금을 확정한 뒤, 개별 호실의 실거래 및 임대수익을 비교하는 순서로 접근해야 합니다. 현재 단계에서는 신건 입찰보다 권리·점유관계의 해소 여부 확인이 우선입니다.