인천지방법원 2026타경30869. 김포시 양촌읍 학운리의 학운프라자 3층 306호, 제1·2종근린생활시설에 해당하는 집합건물입니다. 소유자는 주식회사골든밸리이며, 2022년 5월 10일 농협은행이 채권최고액 6,480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권은 현재 경매의 말소기준권리입니다.

이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 다시 원제이엠에스에셋대부주식회사로 이전되었습니다. 여기에 다른 근저당권과 전세권, 압류·가압류 및 근저당권부채권 질권설정까지 얽혀 있습니다. 다만 이 같은 채권액과 권리의 수가 곧 낙찰자의 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 오히려 이번 사건의 핵심은 306호에 실제 귀속되는 점유·임대차와 전세권의 범위를 확인하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당

2022.05.10 설정된 을구 1번 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권들, 그 이후의 전세권·가압류·압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 같은 날 설정된 근저당권 사이의 실제 배당순서는 접수번호와 순위관계를 기준으로 판단해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 6명·건 조사, 인수범위는 미확정

현황조사에 나타난 임차·점유 관계는 6명·건입니다. 모두 실제 임차인 또는 점유자로 조사된 대상이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 그중 말소기준 이전 전입신고가 확인된 사례는 207호와 304호로, 배당 시뮬레이션상 두 보증금 합계 40,000,000원이 매수인 인수로 분류되었습니다.

대항력 표시는 조사된 전입시점과 말소기준일을 바탕으로 한 판단입니다. 특히 근린시설의 실제 대항력은 적법한 사업자등록, 목적물 인도, 임차 공간의 특정 등에 따라 달라질 수 있습니다. 우선변제권은 확정일자 및 관련 요건을 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)

신건 최저매각가 전액으로 낙찰된다는 가정에서도 선순위 근저당권 채권최고액이 매각대금을 크게 초과합니다. 집행비용을 제외한 209,218,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정되며, 후순위 채권자 배당과 소유자 잔여는 없습니다.

임차인 (주)태성아이앤디·장성국 보증금 10,000,000원 및 주식회사 골든밸리·장성국 보증금 30,000,000원은 위 배당액에 포함하지 않고 매수인 인수 추정으로 별도 처리했습니다. 농협은행 근저당권은 이후 양도된 권리이며, 배당표의 명칭은 최초 설정권자를 표시한 것입니다. 세금의 법정기일·당해세·임차인 최우선변제 등에 따른 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 검증은 그대로

현재 추정된 보증금 인수액 40,000,000원이 그대로 유지된다는 조건에서는 유찰에 따라 실질취득 부담도 감소합니다. 다만 이 사건은 306호에 귀속되는 인수액부터 불확실하므로 표의 실질취득 금액은 확정 투자금이 아니라 조건부 시나리오입니다.

또한 이정호와 성명 미상 점유자의 대항력·보증금 인수 가능성이 해결되지 않았습니다. 그 위험이 실제로 해당 306호에 귀속된다면 실질취득 부담은 위 금액보다 커질 수 있습니다. 매각대금 외 취득 관련 세금, 명도비용, 관리비 등도 별도로 고려해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포골드벨리4호근린공원 서측 인근에 위치하며 주변은 근린상가와 각종 규모의 공장이 혼재하는 산업단지입니다. 주거형 상권보다는 산업단지의 업무·근로·방문 수요가 중요한 입지입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 전반적 교통여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 도로. 북동측 약 30m, 북서측 및 남서측 약 15m 포장도로에 접한 토지입니다.
• 용도·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 일반산업단지 및 지원시설구역에 해당합니다. 실제 업종 입점 가능 여부는 관련 계획과 용도를 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 구조에 위생시설, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 시설 등이 설치되어 있습니다.
• 공실·환금성. 감정요항표에는 복수 구획의 공실 또는 인테리어 중단 상태가 기록되어 있습니다. 해당 306호의 공실 현황과 함께 전체 상가의 임대 수요, 관리 상태, 공용시설 유지비를 검토해야 합니다.
• 토지. 학운리 3557·3558·3559 일대의 3필지 일단 토지이며, 학운프라자 건부지로 이용됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 306호 임대차 직접 확인. 112호·113호·120호·207호·304호의 점유와 306호의 점유를 혼동하지 말고 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 현장을 대조하세요.
• 대항력 있는 임차인. 207호의 10,000,000원, 304호의 30,000,000원이 해당 매각 목적물에 미치는지 확인하세요. 주식회사 골든밸리의 소유자 지위와 임차인 표기 관계도 확인해야 합니다.
• 미상 점유자. 이정호의 전입·사업자등록 및 확정일자, 성명 미상 점유자의 실제 위치·보증금·권리관계를 확인하세요.
• 전세권. 주식회사해봄의 전세금 300,000,000원, 건물 전부에 대한 범위, 공동전세목록 제2022-2182호와 306호의 관계를 검토하세요.
• 근저당권 이전. 농협은행에서 농업협동조합자산관리회사, 원제이엠에스에셋대부주식회사로 이어지는 권리이전과 근저당권부채권 질권설정에 따른 실제 배당관계를 확인하세요.
• 국세·배당. 파주세무서와 김포세무서의 압류 관련 조세채권을 검토하고, 법정기일 등에 따른 배당 변동 가능성을 확인하세요.
• 임대수익. 해당 306호의 임대 가능 면적과 적정 월세, 관리비, 공실 기간, 업종 제한 등을 근거로 실질취득 부담의 수익성을 계산하세요.
• 관리비·인도. 장기 미납 공용관리비 및 공실 내부 시설의 상태를 확인하고, 인도에 필요한 비용을 고려하세요.
• 서류 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보·공동전세목록을 최종 대조하세요.

맺으며 — “근저당 말소”와 “안전한 취득”은 다르다

이 사건은 등기상 말소기준 자체는 명확하지만 임차·점유의 귀속 범위가 복잡한 근린시설입니다. 감정가와 최저매각가는 213,000,000원으로 동일하며, 시뮬레이션의 보증금 인수액 40,000,000원을 더한 실질취득 부담은 약 253,000,000원입니다.

그러나 그 40,000,000원은 207호와 304호 임차보증금에서 나온 금액입니다. 현재 경매 목적물인 306호에 그대로 인수되는지를 입증하지 못하면 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다. 또한 120호 임차인 및 성명 미상 점유자의 권리도 일괄적으로 무시할 수 없습니다.

반면 매각물건명세서상 306호가 내부 공실로 기재된 점은 확인할 가치가 있는 긍정적 단서입니다. 공실의 실제 상태와 각 호실 임차권의 적용 범위가 명확하게 검증된다면 위험평가도 달라질 수 있습니다.

현재로서는 확인된 시세 자료가 없어 가격 매력을 입증할 수 없고, 인수 추정과 미상 점유 위험이 동시에 존재합니다. 따라서 신건 즉시 응찰보다는 권리·점유 확인과 유사 상가 가격 검증이 우선입니다. 유찰에 따른 최저가 하락만으로 접근하기보다, 306호의 실질취득 부담을 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.