인천지방법원 2026타경30869. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운프라자 3층 305호, 근린시설 경매입니다. 등기부상 소유자는 주식회사골든밸리이며, 말소기준권리는 2022.05.10 설정된 농협은행주식회사의 채권최고액 6,480,000,000원 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·후순위 근저당권·전세권 등이 설정되었고, 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기상 후순위 권리의 소멸과 임차보증금 인수는 별도로 판단해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당받지 못하면 매수인이 부담할 수 있습니다. 또한 조사된 임차인 상당수가 305호와 다른 호실에 연결되어 있어, 실제 305호의 인수보증금이 얼마인지 확정하는 작업이 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 305호 도로명주소: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(제1·2종 근린생활시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕, 지상 3층 건물의 3층 305호 |
| 소유자 | 주식회사골든밸리 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 7,194,258,384원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.10 농협은행주식회사 근저당권 설정 · 채권최고액 6,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 점유 관련 | 매각물건명세서 비고: 현재 내부 공실상태 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수는 별개
2022.05.10 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 다른 근저당권과 이후 가압류·압류·전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 농협은행 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사를 거쳐 원제이엠에스에셋대부주식회사로 이전되었고, 해당 근저당권부채권에 주식회사아모스아인스가구의 질권도 설정되어 있습니다. 권리이전과 질권 설정은 원래의 말소기준권리와 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 호실 불일치가 핵심
현황조사 등에서 확인된 임차인 관련 기록은 다음과 같습니다. 실제 임차인 관련 기록 6건이며, 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 이 기록 전체가 매각 대상 305호에 귀속된다는 뜻은 아닙니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정호 1층 112호(25.69) |
2026.04.09 | 5,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박인수 1층 113호(25.69) |
2025.03.21 | 5,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이정호 120호 |
미상 | 40,000,000원 | 가능·미상 | 미확인 2026.06.26 배당요구 신고 |
없음 |
| 성명 미상 점유 부분 미상 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| (주)태성아이앤디, 장성국 207호(80.22) |
2020.06.03 | 10,000,000원 | 있음 | 미확인 | 없음 |
| 주식회사 골든밸리, 장성국 304호(89.12) |
2021.08.05 | 30,000,000원 | 있음 | 미확인 | 없음 |
대항력 표시와 우선변제 확인 상태는 조사 기록을 기준으로 합니다. 우선변제권 미확인은 우선변제권이 없다는 확정 판단과 다릅니다. 임차관계의 실제 귀속 호실, 점유, 사업자등록·전입 및 배당요구 적법성에 대한 별도 검증이 필요합니다.
③ 실질취득금액 — 최저가만 보면 안 된다
배당 계산에서 사용된 매수인 인수 추정액을 반영하면, 현재 회차의 최저매각가 288,000,000원에 인수보증금 40,000,000원이 더해져 실질취득 추정액은 328,000,000원입니다. 이는 305호에 해당 인수금이 귀속된다는 가정 아래의 계산입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 288,000,000원 | 40,000,000원 | 328,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 230,400,000원 | 40,000,000원 | 270,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 184,320,000원 | 40,000,000원 | 224,320,000원 |
이 경우에는 보증금 인수액이 낙찰가보다 작으므로 낙찰가가 내려가면서 실질취득금액도 감소하는 구조입니다. 그러나 유찰 후 금액이 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 실제 인수액이 달라지거나 미상 임차인의 추가 인수가 확인되면 실질취득금액도 바뀝니다.
④ 시세 비교 — 가격의 적정성을 아직 입증할 수 없다
학운프라자는 산업단지 내 근린상가로, 일반 아파트처럼 동일 평형 평균가격만으로 판단하기 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 실질취득 추정액 328,000,000원이 주변 근린시설의 시장가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,832,000원 |
| 인수 · (주)태성아이앤디, 장성국 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 골든밸리, 장성국 | 30,000,000원 | 0원 |
| 1. 농협은행주식회사 근저당권 | 6,480,000,000원 | 283,168,000원 |
| 2. 이명환 근저당권 | 910,000,000원 | 0원 |
| 3. 양서형 근저당권 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 신극민 근저당권 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 문희정 근저당권 | 260,000,000원 | 0원 |
| 6. 나선길 가압류 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 주식회사해봄 전세권 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 문윤주 전세권근저당권 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 9,530,000,000원 | 283,168,000원 |
| 채권 미배당 | — | 9,246,832,000원 |
집행비용 4,832,000원 공제 후 선순위 근저당권에 283,168,000원이 배당되는 추정입니다. 후순위 채권자 배당과 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제와 공동담보 배당조정은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 전부가 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드벨리4호근린공원 서측 인근으로, 주변은 근린상가와 다양한 규모의 공장이 혼재한 산업단지입니다. 산업단지 배후 수요가 중요한 근린시설 입지입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물·설비. 대리석·화강석 계열 외벽과 강화유리·알루미늄새시 창호가 적용된 철근콘크리트 건물입니다. 위생시설, 승강기, 옥내 소화전 및 도시가스 시설이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 북서측과 남서측 약 15m 포장도로에 접합니다. 토지는 근린상가 건부지로 사용되고 있습니다.
- 용도·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역 등으로 지정되어 있습니다. 토지 공시지가는 1,361,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설 특성상 산업단지의 영업 수요와 임차인 유치 가능성이 거래가격 및 현금화에 영향을 줄 수 있습니다. 공실과 임대조건을 확인하지 않은 상태에서 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
- 이용상태. 건물 내에는 공실, 음식점, 커피전문점, 내부 인테리어 중단 공간 등 다양한 이용상태가 조사되었습니다. 매각 대상의 현재 내부 공실 기재를 기준으로 실제 현장을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 호실 일치 여부. 305호와 112호·113호·120호·207호·304호의 임차인 기록을 구분해 확인하세요. 다른 호실의 보증금을 305호에 그대로 귀속시키면 판단이 왜곡될 수 있습니다.
- 대항력·보증금 검증. (주)태성아이앤디, 장성국 및 주식회사 골든밸리, 장성국의 대항력·실제 점유·보증금 승계 여부를 확인하세요. 대항력 미상 점유자의 계약관계도 확인해야 합니다.
- 전세권과 공동전세목록. 주식회사해봄 전세권 300,000,000원은 말소기준 이후 설정된 권리입니다. 다만 건물 전체를 범위로 기재하고 공동전세목록이 있으므로 해당 호실과의 관계를 확인하세요.
- 근저당권 이전·질권. 원제이엠에스에셋대부주식회사로 이전된 근저당권과 주식회사아모스아인스가구의 근저당권부채권 질권이 실제 배당 및 이해관계에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공실·명도. 현재 내부 공실이라는 기재만으로 인도 완료나 점유관계 종료를 확정하지 마세요. 실제 사용 상태와 열쇠 인도, 점유자 유무를 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비와 조세채권, 당해세 등 별도 비용 또는 배당순위 영향을 확인하세요.
- 실거래·임대수익. 근린시설의 인근 거래사례와 임대료, 공실 기간, 관리비, 예상 수익률을 검증한 뒤 실질취득액 기준으로 응찰가를 결정하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 신탁 관련 서류, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 대조하세요. 특히 전유부분과 임차인 호실의 대응관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당은 지워져도, 인수 위험은 남는다”
김포 학운프라자 305호는 등기상 말소되는 권리가 많다는 사실보다 임차인 권리의 귀속이 불명확하다는 점이 더 중요합니다. 현재 배당 추정에는 매수인 인수액 40,000,000원이 반영되어 있으며, 신건 기준 실질취득 추정액은 328,000,000원입니다.
그러나 인수액을 발생시키는 임차인들의 기재 호실은 305호가 아닌 207호와 304호이고, 다른 임차인 중에는 대항력이 미상인 경우도 있습니다. 매각물건명세서상 공실 기재와 조사 기록을 함께 확인해 305호가 실제로 승계할 임차보증금부터 확정해야 합니다.
여기에 시세 자료까지 확인되지 않는 상황에서는 신건 감정가를 적정 가격으로 볼 근거도 부족합니다. 권리관계 재확인 전에는 적극 입찰을 보류하고, 호실별 임차관계·실제 인수액·근린시설 시세를 검증한 뒤 판단하는 것이 적절합니다. 핵심은 낮아 보이는 매각가격이 아니라 실제로 부담해야 할 총취득금액입니다.
