인천지방법원 2026타경30869. 이번 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운프라자 1층 112호로, 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 감정평가에서는 제1·2종 근린생활시설로 이용 중인 건물로 조사됐으며, 매각물건명세서 비고에는 정미트푸드가 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사골든밸리이고, 2022.05.10 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기부에 기재된 후순위 근저당권과 세무서 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리의 소멸과 임차보증금의 인수 여부는 별개의 문제입니다. 현황조사에는 본건 이외의 호실까지 임차 내역이 기재돼 있고, 일부 임차인은 말소기준권리 이전부터 전입한 것으로 조사됩니다. 특히 매각대상인 112호의 점유·임대차 관계와 다른 호실의 권리관계가 어떤 범위로 연결되는지 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 112호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 제1·2종 근린생활시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 3층 건물 |
| 소유자 | 주식회사골든밸리 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 424,000,000원 (신건) |
| 예상 인수보증금 | 40,000,000원 (점유·임대차 범위 재확인 필요) |
| 실질취득 추정 | 464,000,000원 (취득세·명도비용 등 제외) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구액 | 7,194,258,384원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 별도 확인
말소기준권리는 2022.05.10 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 6,480,000,000원이고 공동담보목록 제2022-983호가 기재돼 있습니다. 이후 근저당권의 채권자 변경과 질권설정 내역이 있으므로, 실제 권리자 및 배당관계는 등기부의 연속된 기재를 함께 확인해야 합니다.
2023.04.24 설정된 후순위 근저당권(채권최고액 370,000,000원), 2024년 파주세무서와 김포세무서의 압류, 2026.04.16 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 세금 압류등기의 소멸과 실제 조세채권의 배당순위는 동일하지 않으며, 당해세 등의 우선배당 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 인수 추정 4,000만원과 점유 범위
현황조사·매각물건명세서 등에 등장하는 임차관계는 아래와 같습니다. 실제 임차인·점유자 6건이 확인되며, 이 중 성명이 확인되지 않는 점유관계가 포함됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 건은 없습니다. 다만 각각의 임차 내역이 모두 112호의 권리부담이라는 의미는 아닙니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한정호 1층 112호(25.69) |
2026.04.09 | 5,000,000원 | 700,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박인수 1층 113호(25.69) |
2025.03.21 | 5,000,000원 | 500,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정호 120호 |
미상 | 40,000,000원 | 3,600,000원 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2026.06.26 |
| 성명 미상 호실 미상 |
미상 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)태성아이앤디, 장성국 207호(80.22) |
2020.06.03 | 10,000,000원 | 1,000,000원 |
대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 주식회사 골든밸리, 장성국 304호(89.12) |
2021.08.05 | 30,000,000원 | 1,650,000원 |
대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
특히 112호는 한정호의 임대차 내역과 정미트푸드 이용 기재가 함께 확인됩니다. 실제 점유주체, 영업시설의 사용관계, 보증금 반환의무와 다른 호실과의 관계를 현장 및 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다. 근린생활시설은 전입일만으로 모든 임대차 대항력 요건을 확정할 수 없으므로 사업자등록과 실제 인도·점유 관계도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 424,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,640,000원 |
| 인수 · (주)태성아이앤디, 장성국 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 골든밸리, 장성국 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 · 농협은행 근저당 | 6,480,000,000원 | 417,360,000원 |
| 을구 2번 · 온용배 근저당 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 6,850,000,000원 | 417,360,000원 |
| 채권 미배당 | — | 6,432,640,000원 |
집행비용과 배당액은 추정치입니다. 농협은행 근저당은 권리 이전 이력이 있으며, 실제 배당권리자·채권잔액은 별도 확인 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
감정가로 매각된다고 가정하면 집행비용 6,640,000원을 제외한 417,360,000원이 선순위 근저당 채권에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권액 6,850,000,000원 가운데 6,432,640,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이 미배당 채권은 원칙적으로 소멸하는 담보권의 채무 부족분이므로, 그 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락에도 인수액은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 424,000,000원 | 40,000,000원 | 464,000,000원 | 6,432,640,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 339,200,000원 | 40,000,000원 | 379,200,000원 | 6,516,348,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 271,360,000원 | 40,000,000원 | 311,360,000원 | 6,583,239,040원 |
예상배당에 반영된 40,000,000원의 보증금 인수가 그대로 유지된다면 유찰에 따라 매각가격이 낮아져도 매수인의 총 부담은 단순 최저가보다 큽니다. 현재 신건에서는 464,000,000원, 1회 유찰 시 379,200,000원, 2회 유찰 시 311,360,000원의 실질취득액이 추산됩니다.
이 사건은 인수보증금 합계가 각 회차의 최저매각가를 넘는 구조가 아니므로, 최저가 하락분만큼 전체 취득금액이 줄어드는 계산입니다. 다만 다른 호실에 기재된 임대차가 본건에 실제 인수되는지는 아직 검증이 필요하며, 미상 점유자의 추가 보증금은 이 시나리오에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드벨리4호근린공원 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가와 각종 규모의 공장이 혼재하는 산업단지입니다. 주거지 중심 상권이 아닌 산업단지 지원시설 성격을 고려해야 합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 북동측 약 30m, 북서측 및 남서측 약 15m 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 3층 건물이며 위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 건물은 제1·2종 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정평가에는 정미트푸드, MORRO COFFEE, 서울메디피아의원 내부 인테리어 중단, FRIENDS SCREEN 공실 등 여러 이용상태가 기록돼 있어 본건 호실의 실제 점유상태를 구분해야 합니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 지원시설구역 및 성장관리권역에 포함됩니다. 공시지가 1,361,000원/㎡이며, 토지거래계약 허가구역 표기도 있어 적용 대상 및 지정기간을 확인해야 합니다.
- 환금성. 산업단지 내 근린시설의 가치는 입주 업종, 실제 영업수요, 공실, 임대료 및 매매사례의 영향을 받습니다. 확인된 호실별 임대료만으로 본건의 수익률이나 적정 매입가를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 112호 단독 매각과 113호·120호·207호·304호 임차관계가 어떻게 연결되는지 매각물건명세서, 등기부, 건축물대장 및 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 대항력·보증금 인수 검증. 207호와 304호 보증금 합계 40,000,000원이 실제 본건 매수인 부담인지 확인해야 합니다. 사업자등록, 점유 개시, 계약서, 확정일자 및 배당요구 여부를 조사하세요.
- 미상 점유자 확인. 이정호의 전입일·확정일자와 성명 미상 점유자의 보증금·호실·점유관계를 밝혀 추가 인수 위험을 검토해야 합니다.
- 현재 영업·점유 확인. 112호 한정호의 임대차와 정미트푸드 이용 기재가 일치하는지 현장과 관계 서류로 확인해야 합니다. 상가 임차인의 영업시설·인도 문제도 점검 대상입니다.
- 채권자 변경 및 공동담보 확인. 농협은행에서 이어진 근저당권 이전, 원제이엠에스에셋대부주식회사 및 주식회사아모스아인스가구 관련 기재, 공동담보목록과 실제 배당채권을 점검해야 합니다.
- 상가 시세 검증. 동일 건물과 인근 산업단지 근린시설의 최근 실거래, 임대보증금, 월차임, 공실률 및 예상 운영비용을 확인해 실질취득액 기준으로 비교해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 파주세무서·김포세무서의 압류와 관련된 조세채권, 체납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 서류 재확인. 2026.10.22 입찰 전 사건 진행상태, 매각조건, 매각물건명세서 변경 여부와 최신 등기사항을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “근저당 말소보다 임차관계 확인이 먼저”
이 사건의 말소기준권리는 비교적 분명합니다. 하지만 말소기준 이후의 등기상 부담이 소멸한다는 사실만으로 안전한 경매라고 볼 수는 없습니다. 대항력 있는 것으로 분류된 임차인 2건의 보증금 합계가 40,000,000원이고, 그 외에도 대항력 미상 점유자가 존재합니다.
신건 최저매각가 424,000,000원에 예상 인수액을 더한 실질취득액은 464,000,000원입니다. 그러나 이 인수액은 다른 호실 임차 내역을 포함해 산정된 것이므로, 112호 매각에 실제 승계되는지부터 검증해야 합니다. 비교 실거래가격도 확인되지 않아 현재 가격이 적정하거나 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
권리 위험은 추가 검증, 가격 판단은 보류. 임차보증금과 점유 범위를 명확히 확인하고, 실제 인수액을 반영한 취득원가를 인근 상가의 최근 실거래 및 수익성과 비교한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
