인천지방법원 2026타경30869. 김포시 양촌읍 학운리, 황금3로 89 소재 학운프라자 3층 301호입니다. 감정평가상 제1·2종 근린생활시설로 이용되는 철근콘크리트조 3층 건물에 속합니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사골든밸리이고, 2022년 5월 10일 소유권을 취득하면서 농협은행을 비롯한 복수 근저당권이 설정되었습니다. 이후 가압류와 세무서 압류, 전세권 관련 권리 등이 이어졌고, 기존 경매절차가 취하된 뒤 2026년 4월 다시 임의경매가 개시되었습니다.

이 물건에서 주의해야 할 사항은 등기권리의 소멸과 임차인의 대항력은 서로 다른 문제라는 점입니다. 특히 2022년 말소기준권리보다 앞선 전입 내역을 가진 점유자가 확인되지만, 그 점유 호실은 매각 대상인 301호와 서로 다릅니다. 따라서 건물 전체의 임차관계를 그대로 301호의 인수채무로 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

권리분석의 출발점은 2022.05.10 접수된 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,480,000,000원이며 공동담보목록 제2022-983호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 경매절차에서 말소기준으로 작용하고, 그 이후 설정된 후순위 근저당권 및 압류·가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

별도로 을구 2번에는 이명환 910,000,000원, 양서형 390,000,000원, 신극민 390,000,000원, 문희정 260,000,000원의 근저당권이 같은 날짜에 설정되었습니다. 을구 3번에는 주식회사해봄 명의의 전세권 300,000,000원이 2022.11.03 설정되었고, 그 전세권을 대상으로 문윤주의 근저당권 300,000,000원과 가압류 285,904,328원이 추가되었습니다.

주식회사해봄의 전세권은 말소기준 이후 설정된 등기상 전세권으로, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 전세금 300,000,000원을 매수인의 확정 인수액으로 더해서는 안 됩니다. 단, 전세권이 건물 전부를 대상으로 하는 공동전세목록과 연결되어 있어 실제 매각 범위, 점유 및 전세권 관련 채권관계는 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 2명, 그러나 호실이 다르다

현황조사에는 실제 임차인·점유 관계인 6명(건)이 기재되어 있습니다. 보증금이 확인된 관계인은 5명(건)이며, 1명(건)은 성명과 보증금이 확인되지 않았습니다. 핵심은 이들이 모두 경매 대상 301호에 입주해 있는 사람들로 확인된 것이 아니라는 점입니다.

* 대항력 있음은 조사상 전입일이 말소기준보다 앞선다는 판정입니다. 실제 상가 임차인의 대항력은 점유·사업자등록 등 법정 요건을 확인해야 하며, 301호에 대한 인수 여부는 별도 문제입니다. 우선변제권은 확정일자 등 관련 요건이 확인되지 않았으므로 단정하지 않습니다.

명세서에는 “일괄매각, 경계벽 없이 일체로 이용 중이며 현재 공실 상태”라는 비고가 있습니다. 감정평가에서도 여러 구분의 근린시설이 공실로 기재됩니다. 다만 현재 공실이라는 설명만으로 대항력 있는 임차인의 임대차관계나 보증금 반환채권이 소멸했다고 볼 수는 없습니다. 실제 퇴거, 사업자등록 이전, 임대차 종료와 보증금 정산 여부까지 확인해야 합니다.

③ 취득비용과 가격 판단 — 4.76억이 끝이 아닐 수 있다

현재 최저매각가는 476,000,000원으로 감정가와 같고, 유찰 이력은 없습니다. 대항력 임차인 2명의 보증금 40,000,000원이 매수인에게 실제 승계된다고 가정하면 실질취득 부담은 516,000,000원으로 상승합니다. 이는 입찰가 외에 승계해야 할 보증금 반환채무를 더한 조건부 계산으로, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외한 금액입니다.

아파트와 달리 산업단지 내 근린상가는 임대수요, 공실률, 층별 접근성, 전용면적, 영업업종과 임대수익에 따라 가격 차이가 큽니다. 이 사건은 동일 건물 또는 인근 비교 가능한 상가의 최근 실거래 근거가 확인되지 않아, 감정가가 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 476,000,000원 가정)

매각대금에서 먼저 집행비용을 공제하고, 근저당권자 등에게 배당하는 구조입니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 7,160,000원과 선순위 근저당권 배당 468,840,000원으로 대금 전액이 소진됩니다.

채권액은 채권최고액·청구금액 등을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 확정 채권액 및 배당순위와 다를 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 근저당권의 양도·질권 설정에 따른 실제 배당 수령자도 별도 확인 대상입니다. 공동담보채권 전액이 301호에만 귀속되는 개별 채무라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가와 실질 부담의 차이

위 표는 40,000,000원 전액을 매수인이 인수한다는 동일한 가정을 모든 회차에 적용한 것입니다. 입찰가가 내려가면 총부담도 내려가지만, 임차보증금 자체가 입찰가를 초과하는 대항력 인수형과 달리 이번 계산에서는 보증금이 각 회차의 최저가보다 작습니다. 따라서 총부담이 보증금 액수로 고정되는 구조가 아닙니다.

반대로 다른 호실의 보증금이 301호의 승계대상이 아니라는 점이 확인되면 위 조건부 금액은 조정되어야 합니다. 미상 점유자나 120호 임차인의 인수 위험이 별도로 확인될 경우에는 이 표보다 부담이 더 커질 가능성도 있습니다. 어떤 경우에도 이 수치만으로 시장가치보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포골드벨리4호근린공원 서측 인근에 있으며, 주변에는 근린상가와 각종 규모의 공장이 혼재합니다. 주거 중심 상권보다는 산업단지 배후 수요와 연결되는 입지입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 북동측 약 30m, 북서측 및 남서측 약 15m의 포장도로와 접합니다. 도로 접근성은 확인되지만 실제 301호의 출입 동선과 가시성은 별도 평가가 필요합니다.
• 시설. 위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 설비가 있으며 외벽은 대리석 및 화강석 마감, 내부는 도장·타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 이용상태. 제1·2종 근린생활시설입니다. 감정평가상 공실 구획 외에도 정미트푸드, MORRO COFFEE, 서울메디피아의원 내부 인테리어 중단 구획 등이 기재되어 있어 건물 내부의 이용상태가 균일하지 않습니다.
• 토지규제. 준공업지역·일반산업단지·지원시설구역·성장관리권역·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지이용 및 업종별 허용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 관련 사항. 공시지가 1,361,000원/㎡, 토지면적 623.2㎡로 기재되어 있습니다. 이를 301호의 전유면적이나 단독 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 환금성. 산업단지 내 근린상가는 실사용·임대수요에 따라 거래 성사 기간과 가격 편차가 클 수 있습니다. 특히 공실과 중단된 내부 인테리어 상황은 재임대 비용과 투자 회수기간에 영향을 줄 수 있습니다.
• 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 경계벽 없이 일체로 이용하는 현황은 구분소유 부분의 독립성 및 원상회복 가능성 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인이 최우선. 집합건물 301호의 등기·집합건축물대장·도면과 일괄매각 대상 목록을 대조하세요. 207호, 304호, 120호 등이 실제 매각 범위에 포함되는지 먼저 확인해야 합니다.
• 임차보증금 40,000,000원 검증. 두 임차인의 계약 상대방, 실제 점유 구획, 사업자등록, 보증금 반환 여부, 배당요구 및 승계 범위를 확인해야 합니다. 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 301호의 확정 인수채무로 처리해서는 안 됩니다.
• 미상 점유자 확인. 성명 미상 점유자의 실제 소재와 점유 개시일, 보증금, 301호 관련 여부를 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 확인하세요.
• 전세권 관련 확인. 주식회사해봄의 전세권 300,000,000원, 공동전세목록 및 문윤주의 전세권 관련 근저당·가압류가 어떤 호실에 걸쳐 있는지 확인하세요.
• 공동담보 및 근저당권 이전 확인. 6,480,000,000원 근저당권의 공동담보목록, 채권양도, 질권설정과 현재 채권자 관계를 대조하세요. 신청채권자와 등기상 최신 권리자의 불일치도 확인 대상입니다.
• 공실과 점유관계 재확인. 현장 공실 상태, 301호 출입구, 경계벽 현황, 임차인 시설물, 인도 필요 여부를 확인하세요. 공실 기재만으로 모든 명도 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
• 상가 시세 및 임대수익 조사. 학운프라자와 주변 유사 근린시설의 최근 거래가격, 실제 임대료, 공실기간, 관리비를 조사한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 체납 관리비·조세 확인. 관리사무소의 공용부분 체납액과 조세채권 및 배당 순위에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 법원 서류 확인. 2026.10.22 매각기일 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 반드시 대조하세요.

맺으며 — “말소되는 권리가 많다 ≠ 안전하고 저렴하다”

학운프라자 301호는 신건 감정가 476,000,000원에 입찰할 수 있는 근린시설입니다. 말소기준권리 이후 다수의 근저당권, 가압류 및 전세권이 설정되어 있지만, 이들 권리 자체는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그것만으로 안전한 물건이라고 평가할 수는 없습니다.

문제는 301호와 다른 호실의 임차관계가 함께 조사되어 있다는 점입니다. 대항력 있는 것으로 분류된 임차인의 보증금 40,000,000원이 실제 인수되는 경우에는 총 취득부담이 516,000,000원으로 계산됩니다. 반면 매각 범위 밖 임차인이라면 이 금액을 301호에 적용할 근거가 달라집니다. 아울러 미상 점유자의 추가 위험도 남아 있습니다.

상가의 가격 경쟁력 역시 검증되지 않았습니다. 최근 실거래와 임대수익 자료 없이 감정가나 유찰 할인율만으로 저가 매수라고 볼 수 없고, 산업단지 근린시설의 공실·재임대·환금성 위험을 함께 고려해야 합니다.

최종 판단은 D등급, 입찰 보류 및 심화 권리조사 우선입니다. 이는 후순위 등기권리의 미배당액을 매수인이 인수한다는 뜻이 아니라, 실제 매각 범위와 임차보증금 승계 여부, 시장가치를 확정하지 못한 상태에서 입찰 위험이 크다는 판단입니다. 매각범위, 점유관계, 인수보증금과 상가 실거래가가 확인된 후에야 합리적인 입찰 상한을 결정할 수 있습니다.