인천지방법원 2026타경30869. 김포 양촌읍 학운프라자 1층 104호 근린시설 경매입니다. 소유자는 주식회사골든밸리이며, 2022년 설정된 농협은행의 채권최고액 6,480,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 압류 3건과 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 이 물건은 권리분석에서 특히 중요한 문제가 있습니다. 건물 내 다른 호실에 기재된 임차인들의 보증금이 인수 대상으로 산정되어 있다는 점입니다.

현재 산정된 인수보증금 40,000,000원을 신건 최저가에 더하면 실질취득 부담은 378,000,000원입니다. 그러나 이는 어디까지나 기재된 임차인 보증금이 본건 매수인에게 실제 승계된다는 전제의 시나리오입니다. 다른 호실의 임대차가 104호에 미치는지, 미상 점유자의 권리는 무엇인지 확인되지 않아 확정 인수액으로 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 검증

을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 최초 권리자는 농협은행주식회사이며 이후 농업협동조합자산관리회사를 거쳐 원제이엠에스에셋대부주식회사로 근저당권이 이전되었습니다. 근저당권부채권에는 주식회사아모스아인스가구를 채권자로 하는 질권설정도 기재되어 있습니다.

근저당권의 이전은 원래 설정된 담보권과 연결되는 것이므로, 단순히 권리자가 바뀌었다는 이유로 별도 선순위 근저당이 새로 발생한 것으로 계산하지 않습니다. 제공된 권리판정상 기준 근저당권 및 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권부채권 질권자의 배당관계와 말소처리는 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 인수 추정 4,000만원, 실제 적용 범위가 관건

현황조사 및 문건접수에 기재된 임차인·점유자는 6명(건)입니다. 이 가운데 대항력이 있다고 분류된 임차인은 2건으로, 보증금 합계는 40,000,000원입니다. 다만 확인된 해당 호실은 207호와 304호로, 경매 대상인 1층 104호와 서로 다릅니다. 다른 호실의 임대차보증금을 곧바로 104호 매수인이 승계한다고 확정해서는 안 됩니다.

한편 매각물건명세서 비고에는 현재 공실상태라고 기재되어 있으며, 감정 이용상태에도 공실인 근린생활시설이 포함되어 있습니다. 다만 공실이라는 현황만으로 기존 임대차의 종료나 보증금 반환, 대항력 소멸이 모두 입증되는 것은 아닙니다. 104호의 현재 점유와 임대차 종료 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득 부담을 보자

신건 최저매각가는 338,000,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 산정한 인수보증금 40,000,000원을 더하면 실질취득 추정액은 378,000,000원입니다. 여기에 취득 부대비용이나 추가 인수위험이 확정되면 실제 투자금은 달라질 수 있습니다.

위 실질취득액은 각 회차의 매각가격에 동일한 40,000,000원의 인수보증금이 발생한다고 가정한 계산입니다. 실제 매수인 승계 대상인지 확정되지 않았으며, 추가 임차인 권리·세금·관리비·취득비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 예정 매각가격이 아니라 가정입니다.

④ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)

신건 매각대금 338,000,000원에서 추정 집행비용 5,532,000원을 제외한 332,468,000원이 근저당권 배당 대상으로 산정됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 6,147,532,000원이며 소유자에게 돌아갈 잔여대금은 0원으로 추정됩니다.

다만 6,480,000,000원은 공동담보 근저당의 채권최고액으로, 실제 확정채권액이나 104호에 귀속되는 개별 채무를 뜻하지는 않습니다. 또한 신청채권액 7,194,258,384원과 위 채권최고액은 서로 다른 개념이며, 신청채권자의 실제 배당액은 채권 이전 및 질권관계, 배당순위 확인을 거쳐야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 김포골드벨리4호근린공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린상가와 각급 규모의 공장이 혼재한 산업단지입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 학운프라자 부지는 북동측 약 30m, 북서측 및 남서측 약 15m 포장도로와 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 3층 건물로, 강화유리 및 알루미늄새시 창호와 승강기, 위생시설, 옥내 소화전 및 도시가스 설비가 기재되어 있습니다.
• 용도. 제1·2종근린생활시설로 이용되며 건물 내에는 공실, 음식 관련 영업장, 커피 영업장 및 내부 인테리어가 중단된 의원 공간 등이 기재되어 있습니다. 본건 104호의 실제 임대 가능 상태는 개별 확인이 필요합니다.
• 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역·성장관리권역 등으로 기재되어 있습니다. 건물 이용 및 업종 적합성은 관계 규정을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,361,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 산업단지 내 근린상가이므로 주변 공장 및 근무자 수요, 실제 업종 구성, 공실 현황, 임대수익에 따라 가격과 처분 가능성이 달라질 수 있습니다. 검증 가능한 비교 실거래가 없어 환금성을 높게 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 104호와 타 호실 임대차 구분. 112호·113호·120호·207호·304호 임대차가 104호 경매에 어떠한 법적 영향을 미치는지 매각물건명세서와 해당 임대차계약서로 확인하세요. 다른 호실의 보증금을 자동으로 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
• 선순위 임차인 검증. (주)태성아이앤디·장성국 및 주식회사 골든밸리·장성국의 임대차계약, 점유, 보증금 지급, 대항요건, 종료 여부와 본건에 대한 권리 적용 가능성을 조사하세요.
• 미상 점유자 확인. 이정호의 전입일·확정일자·배당요구 효력과 성명 미상 점유자의 실제 점유 부분 및 보증금을 확인하세요.
• 공실 확인. 매각물건명세서의 공실 기재와 현장 현황을 대조하고 104호의 열쇠, 영업시설, 잔존 집기 및 점유관계를 확인하세요.
• 공동담보 및 질권 확인. 농협은행 근저당의 공동담보목록, 근저당권 이전내역, 원제이엠에스에셋대부주식회사와 주식회사아모스아인스가구 간 질권관계를 확인하세요.
• 세금 배당 검증. 김포시·파주세무서·김포세무서 관련 압류의 체납세목, 법정기일, 당해세 해당 여부와 우선배당 가능성을 확인하세요.
• 임대수익과 시세 조사. 동일 산업단지의 유사 근린상가 거래가격, 임대료, 공실기간, 관리비 및 실제 업종 수요를 비교하여 실질취득액에 맞는 가격 상한을 설정하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 공동담보 관련 서류를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “3.38억이 끝이 아니다”

김포 학운프라자 104호는 권리관계의 검증이 가격 판단보다 먼저 필요한 근린시설입니다. 말소기준인 농협은행 근저당과 후순위 압류의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차인 부분에서 문제가 남습니다.

현재 배당 시뮬레이션상 인수보증금은 40,000,000원으로, 신건 실질취득 부담이 378,000,000원으로 추정됩니다. 하지만 인수 대상으로 계산된 임차인들의 점유 호실이 104호가 아닌 207호·304호라는 점 때문에 인수의 성립 자체를 먼저 검증해야 합니다. 다른 미상 임차인의 권리도 별도로 남아 있습니다.

1회 또는 2회 유찰 시 매각가격은 낮아지는 시나리오지만, 그것만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수는 없습니다. 실질취득액을 검증 가능한 상가 시세와 비교할 수 없는 데다, 공동담보·임차인·세금의 불확실성이 큽니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 실질취득액과 임대수익 검증 후 재평가입니다.