인천지방법원 2026타경30869. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 307호가 경매 대상입니다. 감정가는 181,000,000원, 첫 매각기일은 2026년 10월 22일입니다. 소유자는 주식회사골든밸리이며, 2022년 5월 10일 설정된 농협은행의 채권최고액 6,480,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 현재 경매는 농업협동조합자산관리회사의 신청으로 진행되고 있으며 청구금액은 7,194,258,384원입니다.

등기상의 근저당권 규모만 보면 감정가에 비해 채권액이 매우 큽니다. 다만 공동담보가 설정된 근저당권이기 때문에 그 채권최고액 전체가 307호 하나에 대한 독립 채무라는 뜻은 아닙니다. 또한 2026년 근저당권 이전 및 질권설정까지 확인되어, 배당과 권리관계를 정확히 이해하려면 공동담보목록 및 권리이전 내역을 함께 확인해야 합니다.

더 중요한 것은 임차인 조사 내역입니다. 일부 임차인의 대항력은 인정되는 것으로 분류되어 있지만 점유 호실이 서로 달라, 본건 307호의 실제 인수 범위가 확정되지 않은 상태입니다. 이 물건은 낙찰가만으로 경제성을 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸 구조는 명확, 실제 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2022년 5월 10일 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 후순위 근저당, 가압류, 국가 압류 및 전세권은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

단, 등기권리가 소멸한다는 사실과 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 여부는 별개입니다. 또한 전세권자 주식회사해봄의 전세금 300,000,000원 및 그 전세권에 설정된 근저당권 300,000,000원은 서로 연결된 담보관계이므로, 단순히 별도의 임차보증금으로 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 307호와 타 호실을 구별해야 한다

현황조사상 실제 임차인 또는 점유자로 분류된 대상은 6명·주체입니다. 보증금 금액이 확인되는 사례는 5건이며, 합계는 90,000,000원입니다. 다만 이 금액은 건물 내 여러 호실에 관한 조사금액이므로, 307호의 보증금이나 낙찰자 인수액으로 합산할 수 없습니다.

* 인수 추정액은 배당 시뮬레이션상 대항력 있는 임차인 보증금 전액을 반영한 값입니다. 점유 호실이 207호·304호이므로 307호 낙찰자가 실제로 인수한다고 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고 사례는 확인되지 않습니다.

특히 성명 미상 점유자는 점유 호실과 보증금, 전입일이 모두 특정되지 않았습니다. 이 대상은 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 반대로 인수위험이 없다고 확정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 분류하고 307호와의 관계를 확인해야 합니다.

이정호는 120호와 관련하여 보증금 40,000,000원, 월차임 3,600,000원으로 조사되어 있으며, 2026년 6월 26일 배당요구 사실이 확인됩니다. 그러나 전입일과 확정일자를 특정할 수 없어 대항력 및 우선변제권은 확정할 수 없습니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액 배당이나 인수 면제를 보장할 수 없습니다.

③ 배당과 실질취득 — 최저가 외 추가 부담을 분리

현재 회차 최저매각가인 181,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용은 약 3,334,000원, 채권자에게 돌아가는 예상 배당액은 177,666,000원입니다. 후순위 권리자에게는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.

배당은 채권최고액·청구금액을 기초로 한 단순 추정입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액, 공동담보 배당조정 및 채권양도 관계는 최종 배당에서 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 전부가 낙찰자 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다.

④ 입찰가별 실질취득 시나리오

보증금 인수 추정액 40,000,000원을 전액 반영한 보수적 계산입니다. 다만 이는 307호에 대한 확정 인수금액이 아니라 검증 대상인 가정값입니다.

이 계산에서 인수 추정액은 회차와 관계없이 동일하게 유지됩니다. 경매가가 낮아질수록 실질취득 가정액도 낮아지지만, 인수 추정액 40,000,000원 자체가 307호에 적용되는지 확정되지 않았으므로 이 표만 보고 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 김포시 양촌읍 학운리 소재 김포골드벨리4호근린공원 서측 인근입니다. 주변은 근린상가와 여러 규모의 공장이 혼재하는 산업단지 환경입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 3층 건물이며, 승강기·위생시설·옥내소화전·도시가스 시설 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측 폭 약 30m, 북서측 및 남서측 폭 약 15m의 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 제1·2종 근린생활시설로 이용되는 건물입니다. 감정평가에서는 건물 내 공실, 음식점, 카페 및 내부 인테리어 중단 공간 등이 함께 확인되었습니다.
• 토지·규제. 준공업지역·일반산업단지·지원시설구역·지구단위계획구역에 속합니다. 토지 공시지가는 1㎡당 1,361,000원이며, 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 기재되어 있으므로 적용 대상과 현재 효력 여부를 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 산업단지 내 근린생활시설 특성상 매수·임차 수요가 사용 목적에 따라 달라질 수 있습니다. 여러 공간의 공실 및 내부 공사 중단 상태가 확인된 건물이므로, 307호의 실제 사용 가능 상태와 임대수익성을 개별적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 307호의 점유관계 확정. 매각물건명세서상 공실 기재와 실제 현장 상태를 대조하고, 미상 점유자가 307호를 사용하거나 관리하는지 확인합니다.
• 타 호실 임차인 제외 여부. 207호·304호 대항력 임차인이 307호에까지 권리를 주장할 계약상·점유상 근거가 있는지 확인합니다. 없으면 그 보증금을 307호 인수액에 자동 포함해서는 안 됩니다.
• 임차인의 계약 원본 확인. 이정호의 배당요구 내역과 미상 점유자의 전입일·사업자등록·확정일자·보증금·임차 목적물을 대조하여 대항력과 우선변제권을 구분합니다.
• 공동담보·채권양도 확인. 근저당 공동담보목록 제2022-983호 및 이후 이전등기와 질권설정 관계를 대조하고, 현재 배당받을 권리자가 누구인지 확인합니다.
• 전세권 관련 확인. 주식회사해봄의 전세권 범위와 공동전세목록 제2022-2182호, 문윤주의 전세권 근저당권을 확인합니다. 전세권 소멸과 실제 점유관계는 별도로 검토해야 합니다.
• 매각범위 확인. 307호에 포함되는 전유부분·대지권과 공동시설 이용 권한을 매각목록 및 집합건축물대장과 대조합니다.
• 실질취득비용 계산. 낙찰대금 외 인수보증금이 확정되는지 확인하고 취득세, 명도비, 체납 관리비 및 복구비용까지 따로 산정합니다.
• 실제 시세 검증. 산업단지 근린생활시설의 비교 거래와 임대차 사례를 확보합니다. 최근 거래가 검증되기 전에는 감정가 대비 낙찰률만으로 가격 메리트를 인정하지 않습니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 매각기일 변경 여부를 최종 확인합니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 인수하는 임대차는 다르다”

이 사건은 말소기준권리가 복잡해서 어려운 물건이 아닙니다. 2022년 5월 10일 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 구분할 수 있습니다. 문제는 그다음입니다. 임차인의 대항력, 임대차 목적물, 실제 매각 호실이 일치하는지 확인해야 합니다.

현재 회차 최저가는 181,000,000원이고, 선순위 임차보증금 인수 추정액 40,000,000원을 모두 반영한 실질취득 가정액은 221,000,000원입니다. 그러나 이 인수 추정액은 다른 호실의 임차인을 포함하고 있어, 307호에 대한 실제 부담액으로 확정할 수 없습니다. 미상 점유자에 따른 추가 위험도 남습니다.

또한 최근 실거래 가격이 확인되지 않았고 산업단지 근린생활시설이라는 용도 특성상 환금성까지 검토해야 합니다. 현재 단계에서 최저가가 낮다거나 시장가격 대비 매력적이라고 판단할 근거는 부족합니다.

종합 판단은 보수적 접근입니다. 307호의 독립된 점유·임대차 관계를 확인하고, 실제 인수금액과 비교 가능한 거래가격을 확보하기 전에는 적극적인 신건 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 할인율이 아니라 307호에 남는 권리와 실제 취득원가를 얼마나 정확하게 확정하느냐에 있습니다.