인천지방법원 2026타경30869. 김포시 양촌읍 학운리 학운프라자 1층 107호 근린생활시설입니다. 학운4 일반산업단지에 위치한 상업용 집합건물로, 주변에는 근린상가와 공장이 혼재합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 368,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부상 소유자는 주식회사골든밸리이며, 2022년 5월 10일 농협은행이 설정한 채권최고액 6,480,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

이 사건의 판단 포인트는 단순히 근저당 채권액이 크다는 사실이 아닙니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 문제는 임차인별 대항력, 실제 점유 호수, 배당 여부, 그리고 매수인에게 승계되는 보증금의 범위입니다. 특히 임차인 조사에는 107호 이외의 여러 호수가 혼재되어 있어, 건물 전체의 임차인 현황을 곧바로 107호의 인수채무로 간주하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 별도 판단

권리 구조의 중심은 2022.05.10 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이후 해당 근저당권에 대한 채권양도와 근저당권이전 등기가 이어졌고, 2026년에는 근저당권부채권에 질권도 설정되었습니다. 후순위인 파주세무서장과 김포세무서장의 압류, 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 6명 조사, 107호와의 연결이 핵심

현황조사와 문건접수 기준으로 실제 임차인 및 점유자로 기재된 사람·법인 6명이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 인한 중복신고는 나타나지 않습니다. 다만 대부분의 임차인이 107호가 아닌 별도 호수로 표시되어 있다는 점에 주목해야 합니다.

대항력 배지는 조사상 전입일과 말소기준일에 기초한 분류입니다. 상가임대차의 실제 대항요건 및 우선변제요건은 사업자등록, 점유, 확정일자, 계약관계 등 별도 확인이 필요합니다. 우선변제 '없음(추정)'은 예상배당상 배당 없이 인수하도록 처리된 경우입니다.

③ 가격과 실질취득액 — 3.68억이 최종 취득원가는 아니다

현재 최저매각가는 368,000,000원으로 감정가와 같습니다. 예상배당에서 계산된 매수인 인수액 40,000,000원이 실제로 107호에 적용된다면, 단순 실질취득액은 408,000,000원으로 증가합니다.

반대로 207호·304호의 보증금이 107호에 승계되지 않는 것으로 확인되면, 이 40,000,000원을 107호 취득원가에 더할 근거는 사라집니다. 어느 경우든 성명 미상 점유자 및 다른 미확정 권리의 영향은 별도로 점검해야 합니다.

위 실질취득액은 각 회차 최저매각가에 추정 인수액 40,000,000원을 더한 조건부 계산입니다. 실제 낙찰가, 107호의 인수채무 및 취득 부대비용에 따라 달라집니다. 미배당 채권은 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)

집행비용 추정액 5,952,000원을 공제한 362,048,000원이 근저당권 관련 채권에 배당되는 계산입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 6,117,952,000원입니다. 인수 대상으로 처리된 두 임차인의 배당은 각각 0원이며, 그 보증금 합계가 40,000,000원입니다.

배당액은 채권최고액 기준의 추정치이며, 실제 배당수령권자와 채권잔액, 당해세, 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 특히 207호·304호 임차보증금의 107호 인수 여부는 확정되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 김포골드벨리4호근린공원 서측 인근이며, 주변은 근린상가와 각종 규모의 공장이 혼재하는 산업단지 환경입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 3층 건물로 외벽은 대리석 및 화강석 마감, 창호는 강화유리 및 알루미늄새시 마감입니다. 승강기, 위생시설, 옥내 소화전, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 제1·2종근린생활시설이며, 감정평가상 일부 호실은 공실, 일부는 음식점·커피점·의원·스크린시설 용도로 조사되었습니다. 본건 107호의 현재 사용상태는 매각물건명세서의 공실 기재와 현장 상황을 함께 확인해야 합니다.
• 토지와 도로. 3필지 일단의 상가 부지로, 북동측 약 30m, 북서측과 남서측 약 15m 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 ㎡당 1,361,000원입니다.
• 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내용도 기재되어 있으므로 실제 적용 여부와 대상 용도를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 시설물 유지보수 필요성은 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 산업단지 배후 근린상가는 임차 수요와 주변 사업장의 영업 상황에 영향을 받습니다. 공실이 지속될 경우 임대수익 없이 관리비와 보유비용이 발생할 수 있으므로, 실제 임대수요 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 107호의 매각 범위. 매각 대상 구분소유권이 정확히 무엇인지, 207호·304호와 공동 매각 또는 별도 책임 관계가 있는지 확인하세요.
• 임차인별 목적물 대조. 6명의 점유 부분을 호실별로 대조하고, 특히 호수가 특정되지 않은 점유자가 107호와 관련되는지 확인하세요.
• 대항력 입증자료. 상가건물 임대차계약서, 사업자등록 및 점유관계, 확정일자, 실제 보증금 지급 내역을 확인하세요. 전입일만으로 상가임대차의 모든 요건이 확정되지는 않습니다.
• 40,000,000원 인수액 검증. 207호·304호 보증금이 왜 107호의 예상 인수액으로 계산되었는지 확인하고, 실제로 승계되지 않는다면 취득원가에서 제외하세요.
• 소유법인 임대차 관계. 주식회사골든밸리와 304호 임차 명의의 법인 동일성, 장성국의 지위 및 보증금 반환채권의 실재 여부를 확인하세요.
• 근저당권 채권양도·질권. 현재 채권자, 경매 신청채권자, 질권자의 권리관계와 매각절차상 권리승계 사항을 확인하세요.
• 공실 및 인도. 명세서상 공실이라는 기재와 실제 현장 점유가 일치하는지 확인하고, 잔존 시설물 및 인도 조건도 점검하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 기타 우선채권 및 실제 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
• 상가 가격 검증. 주변 근린생활시설의 최근 실거래가와 실제 임대료, 공실률, 관리비를 확인한 후 실질취득액 기준으로 응찰가를 결정하세요.
• 원본 대조. 2026.10.22 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행내역을 직접 대조하세요.

맺으며 — “근저당 소멸보다 중요한 것은 107호의 실제 인수채무”

이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2022.05.10 농협은행 근저당권 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이를 근거로 권리관계가 깨끗한 상가라고 결론 내릴 수는 없습니다.

임차인 조사에는 대항력 있는 것으로 분류된 임차인 2명과 대항력이 불명확한 점유자가 존재합니다. 예상 인수액은 40,000,000원이지만, 해당 임차인의 호수는 207호와 304호입니다. 107호에 실제로 승계되는 채무인지 확인되지 않았다는 점이 핵심 위험입니다. 또한 호수와 보증금이 미상인 점유자의 영향을 배제할 수 없습니다.

감정가 368,000,000원 자체가 시장가격보다 낮다는 증거도 확보되지 않았습니다. 예상 인수를 모두 반영한 조건부 실질취득액은 408,000,000원으로, 최저가만 보고 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다.

결론은 권리관계 확인 전 응찰 보류입니다. 107호에 대한 실제 임대차와 인수채무를 명확하게 특정하고, 산업단지 근린상가의 최근 거래가격 및 임대수익을 검증한 뒤에야 입찰가격을 합리적으로 판단할 수 있습니다. 현 단계에서는 가격 메리트보다 권리 불확실성이 더 큰 물건입니다.