인천지방법원 2026타경30869. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운프라자 3층 308호의 근린생활시설입니다. 학운4 일반산업단지 내 근린상가로, 최초 소유권보존 후 신탁을 거쳐 2022년 주식회사 골든밸리로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 6,480,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부상 후순위 근저당·가압류·압류·전세권이 복잡하게 얽혀 있지만, 등기된 권리 상당수는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 임차관계와 목적물의 실제 이용상태입니다. 현황조사에는 308호 외 다른 호실의 임차인들이 함께 나타나며, 매각물건명세서에는 경계벽 없이 일체로 이용되는 일괄매각 대상이라는 설명이 있습니다. 따라서 표시된 각 호실이 실제 매각 범위에 포함되는지 확인하지 않고 인수액이나 명도 범위를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 308호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 제1·2종 근린생활시설 · 근린시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 3층 건물 |
| 소유자 | 주식회사 골든밸리 (2022.05.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,118,000,000원 / 1,118,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 신청 청구액 | 7,194,258,384원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 말소기준권리 | 2022.05.10. 을구 1번 농협은행 근저당권 · 채권최고액 6,480,000,000원 |
| 현황·매각조건 | 내부 공실 상태로 조사 · 경계벽 없이 일체 이용 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 집중
말소기준은 2022.05.10. 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 전세권, 가압류 및 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 농협은행 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사와 원제이엠에스에셋대부주식회사로 이전된 기록이 있으며, 2026년에는 해당 근저당권부채권에 질권도 설정됐습니다.
이러한 채권양도 및 질권설정은 기존 근저당권과 연결된 권리변동으로, 별도의 선순위 근저당권이 새로 발생한 것과는 구별해야 합니다. 실제 배당수령권자는 채권양도·질권 관계를 반영해 확인해야 합니다. 특히 6,480,000,000원의 채권최고액을 권리이전 단계마다 중복 합산하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 인수 4,000만원은 조건부
현황조사상 식별된 임차·점유 관련 기재는 6건입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없으며, 실명 또는 법인명이 확인되는 임차 기재 5건과 성명 미상 점유 1건으로 구분됩니다. 이 가운데 2건은 말소기준 이전 전입으로 대항력이 있는 것으로 분류됐고, 2건은 후순위 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 나머지 2건은 대항력 여부가 미상입니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 / 월차임 | 전입 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한정호 1층 112호(25.69) |
5,000,000원 700,000원/월 |
2026.04.09. |
대항력 없음 우선변제 미확인 |
후순위 전입 · 인수 대상 아님으로 분류 |
| 박인수 1층 113호(25.69) |
5,000,000원 500,000원/월 |
2025.03.21. |
대항력 없음 우선변제 미확인 |
후순위 전입 · 인수 대상 아님으로 분류 |
| 이정호 120호 |
40,000,000원 3,600,000원/월 |
미상 |
대항력 미상 우선변제 미확인 |
배당요구 2026.06.26. 대항력 및 인수 가능성 확인 필요 |
| 성명 미상 점유 부분 미상 |
보증금 미상 월차임 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
승계 가능성 및 보증금 확인 필요 |
| (주)태성아이앤디, 장성국 207호(80.22) |
10,000,000원 1,000,000원/월 |
2020.06.03. |
대항력 있음 우선변제 없음 |
인수 추정 10,000,000원 |
| 주식회사 골든밸리, 장성국 304호(89.12) |
30,000,000원 1,650,000원/월 |
2021.08.05. |
대항력 있음 우선변제 없음 |
인수 추정 30,000,000원 |
또한 근린시설의 임차권은 실제 영업 여부, 사업자등록, 점유 개시 시점, 계약 당사자와 목적물 범위 등에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 현황조사의 전입 시점만으로 모든 상가임차인의 대항력을 최종 확정할 수는 없습니다. 사업자등록 및 실제 점유·인도 관계를 함께 검증해야 합니다.
③ 배당표 — 채권액에 비해 매각대금이 부족하다
최저매각가 1,118,000,000원에 낙찰되는 것으로 가정한 예상배당입니다. 집행비용 13,580,000원을 제외한 1,104,420,000원이 선순위 근저당 배당에 사용되는 구조입니다. 후순위 채권자에게 돌아갈 배당 여력은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,580,000원 |
| 1. 을구 1 근저당 · 농협은행 원권리 | 6,480,000,000원 | 1,104,420,000원 |
| 2. 을구 2 근저당 · 이명환 | 910,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2 근저당 · 양서형 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 2 근저당 · 신극민 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 2 근저당 · 문희정 | 260,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4 가압류 · 나선길 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 3 전세권 · 주식회사해봄 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 3-2 전세권 근저당 · 문윤주 | 300,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액은 근저당 채권최고액 등을 기준으로 한 모형상 금액입니다. 실제 채무잔액·채권양도 및 질권 관계·공동담보 배당·조세채권 등에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
④ 입찰가 시나리오 — 가격 하락과 인수액을 함께 보자
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,118,000,000원 | 40,000,000원 | 1,158,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 894,400,000원 | 40,000,000원 | 934,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 715,520,000원 | 40,000,000원 | 755,520,000원 |
각 회차 최저가에 배당모형의 40,000,000원 인수액을 단순 합산한 조건부 계산입니다. 유찰 후 가격과 인수액은 확정 낙찰 조건이 아닙니다. 취득세·명도비·관리비 등도 별도입니다. 임차인이 매각대상에 포함되지 않거나 실제 승계범위가 달라지면 총액도 달라집니다.
신건 최저매각가 11.18억에서 배당모형상 인수 4,000만원을 더하면 실질취득 부담은 11.58억입니다. 다만 이번 사건은 최저가와 비교할 검증된 유사 근린시설 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 이하 낙찰이라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
1회 또는 2회 유찰되면 매각가가 낮아지는 시나리오이지만, 미상 점유자의 권리와 일괄매각 범위가 해결되지 않으면 가격 하락만으로 실질취득 위험이 사라지지 않습니다. 이 물건의 접근 순서는 가격보다 먼저 권리·점유·매각범위 확인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 양촌읍 학운리의 김포골드벨리4호근린공원 서측 인근. 동류형 근린상가와 공장이 혼재하는 산업단지 상권으로, 일반 주거단지 상가와는 배후수요의 성격이 다릅니다.
- 교통. 차량 진입 가능, 인근 버스정류장 이용 가능. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 3층 건물이며 승강기·위생시설·옥내소화전·도시가스시설 등이 설치돼 있습니다. 내·외부에는 석재·페인트·타일 등 마감이 사용됐습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 북서측 및 남서측 약 15m 포장도로와 접합니다. 차량 접근성과 가시성을 검토할 수 있는 도로 조건입니다.
- 용도·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 학운4 일반산업단지 및 지원시설구역에 포함됩니다. 용도별 영업 가능 여부와 인허가 조건은 별도 확인해야 합니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1·2종 근린생활시설이며, 건물 내 일부는 공실, 일부는 정미트푸드·MORRO COFFEE 등으로 이용되고, 의원 내부 인테리어가 중단된 부분도 조사됐습니다. 본건 관련 명세서에는 내부 공실 및 경계벽 없는 일체 이용 상태가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 산업단지형 근린상가라는 특성상 공장·근로자·기업지원시설 등의 수요가 중요합니다. 공실 및 일괄 이용 구조는 개별 호실의 재임대와 매각에 불리할 수 있어 실제 임대 가능 면적과 분할 사용 가능성 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 확인. 매각목록에 포함된 전체 호실과 308호의 위치·면적·경계를 대조하세요. 112·113·120·207·304호 임차인이 실제 매각범위에 속하는지 확인해야 합니다.
- 인수액 원본 검증. 대항력 있는 것으로 분류된 2건의 보증금 합계 40,000,000원은 조건부 추정액입니다. 계약서·실제 점유·사업자등록·권리관계·배당요구를 대조하세요.
- 미상 임차인 확인. 이정호의 대항력·확정일자·배당순위와 성명 미상 점유자의 보증금·계약관계를 조사해야 합니다. 인수액이 40,000,000원보다 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.
- 전세권 확인. 주식회사해봄의 후순위 전세권 300,000,000원은 등기상 소멸 대상이지만, 실제 점유자·전세권 목적 범위·별도 임차권 주장 가능성은 확인하세요.
- 공동담보·채권양도 확인. 농협은행 근저당권과 후순위 근저당권의 공동담보 범위, 근저당권 이전 및 질권 설정 내역을 확인하고 채권액 중복 계산을 피하세요.
- 공실·명도·시설 점검. 현장 내부를 확인해 점유 상태와 경계벽·출입구·설비의 실제 상태를 파악하고 독립적인 임대가 가능한지 조사하세요.
- 시세·임대수익 검증. 감정가 1,118,000,000원을 투자기준으로 확정하지 말고, 동일 산업단지 내 유사 근린시설의 거래가격·실제 임대료·공실률을 확인하세요.
- 미납 관리비·세금. 공용 관리비 승계 가능성과 체납 세금, 최우선변제 등 배당에 영향을 미칠 수 있는 항목을 별도로 확인하세요.
- 입찰기일 재확인. 2026.10.22. 매각기일 전에 법원의 기일 변경·취하·정지 여부 및 매각물건명세서 변경사항을 최종 확인하세요.
맺으며 — “등기상 말소와 안전한 취득은 다르다”
김포 학운프라자 308호는 등기상 선후순위 구조만 보면 2022년 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 전형적인 경매입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 말소 여부에만 있지 않습니다.
배당모형상 매수인 인수는 40,000,000원이고, 신건 최저가에 이를 더한 실질취득 추정액은 1,158,000,000원입니다. 그러나 해당 인수액의 근거가 되는 임차인들은 207호와 304호에 표시돼 있으며, 120호 임차인과 성명 미상 점유자의 권리는 아직 명확히 정리되지 않았습니다. 인수액 4,000만원을 확정값이나 최대손실 한도로 보아서는 안 됩니다.
게다가 매각대상은 산업단지형 근린시설이고, 내부 공실 및 일체 이용 상태까지 고려해야 합니다. 비교 가능한 최근 시세가 확인되지 않은 상황에서 신건 최저가 11.18억을 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다.
결론은 신건 입찰 보류·매각범위 및 임차관계 원본 확인 우선입니다. 유찰에 따른 가격 하락은 이후의 판단 요소일 뿐입니다. 어느 공간을 취득하고, 누구의 권리를 인수하며, 얼마의 임대수익을 낼 수 있는지가 확인돼야 비로소 입찰가격을 검토할 수 있는 물건입니다.
