인천지방법원 2026타경30869. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운프라자 1층 106호 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사골든밸리이며, 2022년 5월 10일 설정된 농협은행 채권최고액 6,480,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 두 건의 국세 관련 압류와 현재 경매개시결정이 존재하고, 최초 근저당권은 여러 차례 이전되었습니다.
권리관계에서 가장 중요한 부분은 단순한 근저당 규모가 아닙니다. 매각으로 소멸하는 담보권과, 경매 매수인이 별도로 부담할 수 있는 임차권은 구별해야 합니다. 특히 이번 사건의 현황조사 임차인들은 여러 호실에 분포합니다. 등기상 경매 대상은 106호인데 대항력 임차인은 207호와 304호에 기재되어 있어, 이들의 보증금을 106호 매수인에게 곧바로 귀속시키는 해석에는 주의가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 106호 도로명주소: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 제1·2종 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 3층 건물 |
| 소유자 | 주식회사골든밸리 (2022.05.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 경매 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 7,194,258,384원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.10 농협은행주식회사 근저당권 (채권최고액 6,480,000,000원) |
| 근저당권 이전 | 농업협동조합자산관리회사 → 원제이엠에스에셋대부주식회사 |
| 매각물건명세서 비고 | 현재 공실상태임 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권은 별도
2018년 최초 소유권보존과 신탁을 거쳐 2022년 5월 10일 주식회사골든밸리로 소유권이 이전됐습니다. 기존 신탁등기는 말소되었으며, 같은 날 농협은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
2023년 시작된 별도 임의경매는 2026년 취하되어 등기가 말소됐고, 이번 사건은 2026년 4월 16일 새로 개시되었습니다. 말소기준 이후 등기된 국세 압류 2건과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 국세의 실제 배당순위와 당해세, 미납세액은 등기 말소 여부만으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 핵심은 호실별 귀속
현황조사에서 확인되는 실제 임차인 또는 점유자 기록은 6명입니다. 보증기관의 대위변제·승계로 중복 신고된 보증금은 확인되지 않습니다. 다만 임차인이 기재된 호실은 112호, 113호, 120호, 207호, 304호 등이며, 경매 대상인 106호와의 대응관계가 확인되지 않았습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 / 월차임 | 전입일 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정호 1층 112호 (25.69) |
5,000,000원 700,000원/월 |
2026.04.09 배당요구 미확인 |
없음 | 미확인 | 인수 비대상 판단 승계 없음 |
| 박인수 1층 113호 (25.69) |
5,000,000원 500,000원/월 |
2025.03.21 배당요구 미확인 |
없음 | 미확인 | 인수 비대상 판단 승계 없음 |
| 이정호 120호 |
40,000,000원 3,600,000원/월 |
전입일 미상 2026.06.26 배당요구 |
가능·미상 | 미확인 | 인수 미확정 승계 없음 |
| 성명 미상 점유부분 미상 |
미상 미상 |
미상 미확인 |
가능·미상 | 미확인 | 인수액 미상 승계 없음 |
| (주)태성아이앤디, 장성국 207호 (80.22) |
10,000,000원 1,000,000원/월 |
2020.06.03 배당요구 미확인 |
있음 | 미확인 | 인수 가능 10,000,000원 승계 없음 |
| 주식회사 골든밸리, 장성국 304호 (89.12) |
30,000,000원 1,650,000원/월 |
2021.08.05 배당요구 미확인 |
있음 | 미확인 | 인수 가능 30,000,000원 승계 없음 |
대항력은 기재된 전입신고일과 말소기준권리를 비교한 조사상 판정입니다. 상가임대차의 실제 대항요건, 인도·사업자등록, 점유 유지, 권리 귀속은 별도 확인이 필요합니다. 우선변제는 확정일자 및 배당요건이 확인되지 않아 최종 확정할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 최저가만으로 판단하면 안 된다
이번 사건에는 신뢰할 만한 동일 물건·유사 근린상가의 실거래 가격 비교가 확정되지 않았습니다. 따라서 감정가 330,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 또는 높은지 판단할 수 없습니다. 더욱이 임차보증금 인수 시나리오에서는 매각대금 외에 추가 부담이 발생합니다.
| 현재 최저매각가 | 330,000,000원 |
|---|---|
| 207호 조건부 인수 | 10,000,000원 |
| 304호 조건부 인수 | 30,000,000원 |
| 조건부 인수 합계 | 40,000,000원 |
| 조건부 실질취득 | 370,000,000원 |
| 120호 임차인 | 40,000,000원 · 대항력 및 106호 귀속 미확정 |
| 성명 미상 점유자 | 보증금 및 점유부분 미상 |
| 106호 최종 인수 | 확정 불가 · 호실별 권리 대조 필요 |
370,000,000원은 207호·304호 보증금 전액을 이번 매수인이 부담한다는 조건부 시나리오이며 확정 취득비용이 아닙니다. 취득세, 명도비용, 미납 관리비 등은 포함하지 않았습니다.
④ 회차별 가격과 배당 부족액
현재는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저가가 모두 330,000,000원입니다. 회차별 매각대금과 예상 미배당액을 비교하면 담보채권 규모가 매각대금보다 훨씬 크다는 사실을 확인할 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 조건부 인수 | 조건부 취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 330,000,000원 | 6,155,420,000원 | 40,000,000원 | 370,000,000원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 264,000,000원 | 6,220,496,000원 | 40,000,000원 | 304,000,000원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 211,200,000원 | 6,272,556,800원 | 40,000,000원 | 251,200,000원 |
인수로 분류된 보증금 40,000,000원은 위 시나리오에서 회차에 관계없이 유지됩니다. 이는 해당 임차보증금이 배당되지 않고 매수인에게 승계된다는 가정을 따른 결과입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차권 검토 없이 실제 투자금이 안전하다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,420,000원 |
| 인수 · (주)태성아이앤디, 장성국 (207호) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 골든밸리, 장성국 (304호) | 30,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 농협은행 최초 설정권리 | 6,480,000,000원 | 324,580,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 배분 | — | 330,000,000원 |
근저당 채권최고액 기준 예상 미배당액은 6,155,420,000원입니다. 농협은행은 최초 근저당 설정권자이며 이후 권리 이전과 질권 설정이 존재하므로 실제 배당 수령 주체는 별도로 확인해야 합니다. 국세, 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 배당요구·배당순위에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 인수 보증금은 매각대금 배분에 포함되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리, 김포골드벨리4호근린공원 서측 인근입니다. 주변은 근린상가와 각종 규모의 공장이 혼재하는 산업단지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 3층 근린생활시설로, 위생시설·승강기·옥내 소화전·도시가스 시설 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 북서측 및 남서측 약 15m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 가장형 토지로 학운프라자 건부지입니다. 준공업지역·일반산업단지·지원시설구역·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,361,000원/㎡로 확인됩니다. 개별 106호의 거래시세나 적정 낙찰가격과 동일한 지표는 아닙니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1·2종 근린생활시설로, 건물 내에는 공실과 음식점·커피점·의원 인테리어 중단 공간 등 다양한 이용상태가 혼재합니다. 해당 경매물건의 매각물건명세서에는 현재 공실로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 산업단지 내 근린상가는 주변 사업체 수요, 상가별 접근성, 공실 상태, 임대료, 관리비 부담 등이 매각 가능가격을 좌우할 수 있습니다. 비교 실거래와 실제 임대수익이 확정되지 않아 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
- 규제. 일반산업단지·지원시설구역과 토지거래계약 허가 관련 기재가 있어 취득 주체 및 이용계획에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 106호 매각 범위 확정. 등기부, 건축물대장, 집합건축물 현황도, 감정평가서, 매각물건명세서를 대조해 106호 전유부분과 실제 점유공간을 확인하세요.
- 임차인 호실별 대조. 112호·113호·120호·207호·304호 임차기록이 106호에 법적·사실적으로 영향을 미치는지 확인하세요. 207호·304호의 40,000,000원을 무조건 106호 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
- 미상 임차인 조사. 120호 이정호의 전입일·확정일자·점유이력과 성명 미상 점유자의 임대차계약·보증금·점유부분을 확인하세요.
- 대항력 존속 확인. 2020년·2021년부터 권리를 주장하는 임차인의 실제 점유와 사업자등록, 임대차계약 및 대항요건 유지 여부를 확인하세요.
- 공실·명도 확인. 현재 공실이라는 기재와 실제 현장 상태가 일치하는지 직접 확인하고, 유효한 점유권원이 남아 있는지 점검하세요.
- 근저당 이전·질권 확인. 농협은행에서 농업협동조합자산관리회사, 원제이엠에스에셋대부주식회사로 이어진 권리 이전 및 주식회사아모스아인스가구의 질권 관계를 최신 등기로 검증하세요.
- 세금·배당순위. 파주세무서장 및 김포세무서장 관련 압류의 국세채권 내역, 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 실거래·임대수익 확인. 106호와 비교 가능한 근린상가의 최근 실거래, 실질 임대수익, 공실기간, 예상 관리비를 조사하기 전에는 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 자금계획. 낙찰대금 외 보증금 승계 가능성, 취득 관련 세금, 명도비용 및 관리비를 별도로 검토하세요. 현재의 370,000,000원은 조건부 시나리오입니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 매각물건명세서 정정, 등기 변동, 임차인 추가신고, 매각기일 변경 및 특별매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “3.3억이라는 가격보다 106호의 권리 범위가 먼저다”
이 사건의 말소기준권리는 2022년 5월 10일 농협은행 근저당으로 명확합니다. 이후 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리가 단순한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
문제는 임차인입니다. 대항력이 확인된 2명의 보증금은 40,000,000원이며, 전액 인수 가정에서는 신건 실질취득이 370,000,000원이 됩니다. 하지만 두 사람의 조사된 호실은 207호·304호이고, 경매물건은 106호입니다. 여기에 대항력 판정이 어려운 임차인과 성명 미상 점유자가 존재합니다. 따라서 106호의 최종 인수액과 권리 안전성을 아직 확정할 수 없습니다.
산업단지 내 근린상가라는 용도, 공실 상태, 높은 담보채권 부담, 직접 비교 가능한 실거래 부족까지 고려하면 현재는 적극 응찰보다 권리·가격 검증이 우선인 물건입니다. 유찰에 따라 최저가가 낮아지더라도 단순히 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 입찰 보류 — 106호의 실제 임차인 귀속, 매수인 인수금액, 비교 시세 확인 후 재평가입니다.
