인천지방법원 2026타경30869. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운프라자 1층 113호 근린시설입니다. 최초 소유권보존 이후 신탁을 거쳐 주식회사골든밸리로 소유권이 이전되었고, 2022년 5월 10일 농협은행주식회사의 채권최고액 6,480,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당권과 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권의 채권양도·질권설정 이력이 있고, 여러 호실이 포함된 임차관계가 확인되는 만큼 일반적인 단일 상가 권리분석보다 신중한 검토가 필요합니다.
특히 등기상 권리의 소멸과 임차보증금의 소멸은 별개의 문제입니다. 배당계산에는 말소기준보다 앞서 전입한 임차인 두 건의 보증금 전액이 인수액으로 반영되어 있습니다. 반면 이 두 건의 점유 호실은 207호와 304호로, 실제 매각 대상인 113호와 다릅니다. 따라서 40,000,000원을 본건의 확정 인수액으로 단정할 수 없으며, 호실별 권리관계와 공동담보 범위를 확인하기 전에는 안전한 입찰가를 산정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 113호 도로명주소: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 제1,2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 3층 · 매각 대상 1층 113호 |
| 소유자 | 주식회사골든밸리 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 424,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 입찰공고에서 확인 필요 |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 7,194,258,384원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2022.05.10 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 6,480,000,000원 |
| 공동담보 | 제2022-983호 · 관련 담보 범위 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 별도 검토
말소기준권리는 2022.05.10 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 온용배·모혜연 명의의 후순위 근저당권, 파주세무서장 및 김포세무서장 관련 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2023년 개시된 선행 임의경매는 2026.01.26 취하되어 2026.01.28 말소되었고, 현재 사건은 2026.04.16 새로 개시된 임의경매입니다. 선행 사건의 말소와 현재 사건의 진행 상태를 혼동하지 않아야 합니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험 구간
조사된 임차관계는 실제 임차인 또는 점유자 6건으로, 이 중 113호로 특정된 임차인은 박인수입니다. 112호·120호·207호·304호의 관계인과 점유 호실이 특정되지 않은 인물도 포함되어 있습니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력·우선변제 |
|---|---|---|---|
| 박인수 113호 · 주거 사용 |
5,000,000원 월 500,000원 |
2025.03.21 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 한정호 112호 · 25.69㎡ |
5,000,000원 월 700,000원 |
2026.04.09 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 이정호 120호 |
40,000,000원 월 3,600,000원 |
미상 | 대항력 미상 우선변제 미확인 · 2026.06.26 배당요구 |
| 성명 미상 점유 호실 미상 |
미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 |
| (주)태성아이앤디, 장성국 207호 · 80.22㎡ |
10,000,000원 월 1,000,000원 |
2020.06.03 | 대항력 있음 우선변제 미확인 · 인수 추정 10,000,000원 |
| 주식회사 골든밸리, 장성국 304호 · 89.12㎡ |
30,000,000원 월 1,650,000원 |
2021.08.05 | 대항력 있음 우선변제 미확인 · 인수 추정 30,000,000원 |
③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득액 기준
현재 신건 최저매각가는 424,000,000원으로 감정가와 같습니다. 배당계산상 매수인 인수로 분류된 보증금 40,000,000원을 더하면 실질취득 추정액은 464,000,000원입니다. 이는 두 다른 호실의 보증금이 실제로 매수인에게 승계된다는 가정에 따른 금액이며, 113호에 귀속되는 인수액이 별도로 확정된 것은 아닙니다.
| 시나리오 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 424,000,000원 | 40,000,000원 | 464,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 339,200,000원 | 40,000,000원 | 379,200,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 271,360,000원 | 40,000,000원 | 311,360,000원 |
각 회차의 인수액 40,000,000원은 주어진 배당 시나리오에 따른 추정치입니다. 본건 113호에 실제 승계되는 보증금은 별도 확인이 필요하며, 미상 임차인과 부대비용은 포함되지 않았습니다. 유찰 시 최저가 변동은 확정된 향후 매각조건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 424,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,640,000원 |
| 인수 · 207호 임차보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 304호 임차보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 · 농협은행 근저당권 계열 | 6,480,000,000원 | 417,360,000원 |
| 을구 2번 · 온용배 등 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 한 후순위 근저당권까지의 채권 합계는 6,850,000,000원입니다. 이 중 예상 배당액은 417,360,000원, 미배당액은 6,432,640,000원입니다. 배당 부족액이 상당하지만, 후순위 담보권의 미배당 잔액이 그대로 낙찰자에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
본 배당계산은 집행비용 추정액을 우선 반영한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제·실제 채권액·질권자의 배당관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 207호·304호 보증금 인수는 다른 호실에 대한 산정 결과이므로 113호 낙찰자의 최종 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드벨리4호근린공원 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가와 공장 등이 혼재하는 산업단지입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트조 3층 건물이며 위생시설, 승강기, 옥내 소화전 및 도시가스 시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 북서측 및 남서측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 준공업지역, 일반산업단지, 지원시설구역, 지구단위계획구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지이용과 실제 영업 가능 업종의 적합성을 확인해야 합니다.
- 이용상태. 건물 내에는 공실, 음식점, 커피점, 인테리어가 중단된 의원 공간 등 여러 형태의 근린생활시설이 포함되어 있습니다. 감정상 이용상태가 여러 호실을 함께 설명하므로 113호의 실제 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 산업단지 수요에 의존할 수 있는 근린시설로, 개별 호실의 가시성·출입동선·임대료·공실 및 영업수요가 환금성에 영향을 줍니다. 거래 시세가 확인되지 않아 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 특정. 1층 113호가 단독 매각되는지, 다른 호실 또는 공동담보와 어떤 관계에 있는지 매각물건명세서와 매각목록으로 확인해야 합니다.
- 인수 보증금 재검증. 207호 10,000,000원과 304호 30,000,000원이 실제 113호 낙찰자에게 승계되는지 확인해야 합니다. 관련성이 없다면 본건 인수액에서 제외되어야 합니다.
- 113호 점유·임대차. 박인수의 임대차계약, 실점유 상태, 주거 사용 경위, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 미상 임차인 확인. 성명 미상 점유자의 실제 호실, 보증금, 점유 개시 시점과 대항요건을 조사해야 합니다. 120호 이정호의 배당요구 및 대항력 여부도 구분해 확인해야 합니다.
- 채권양도·질권 검토. 농협은행에서 농업협동조합자산관리회사, 원제이엠에스에셋대부주식회사로 이어진 권리 이전과 주식회사아모스아인스가구 질권설정을 최신 등기 원본으로 검토해야 합니다.
- 세금·관리비. 국세 압류의 배당순위 및 당해세 여부, 공용부분 체납 관리비와 기타 부대비용을 확인해야 합니다.
- 시장가격 검증. 인근 산업단지 근린시설의 실제 매매사례, 임대료, 공실률과 영업수요를 조사하고 실질취득 총액을 기준으로 비교해야 합니다.
- 기일·공고 확인. 2026.10.22 매각기일과 입찰보증금, 매각조건 및 절차 변경 여부를 법원 공고 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당”보다 “무엇을 인수하는지”가 중요하다
김포 학운프라자 113호는 말소기준 근저당권과 후순위 등기권리의 소멸 관계만 보면 해석의 기준이 비교적 명확합니다. 하지만 실제 투자 판단에서는 임차관계와 가격이 핵심입니다.
최저가 424,000,000원에 배당계산상 인수 보증금 40,000,000원을 더하면 실질취득 추정액은 464,000,000원입니다. 다만 이 금액은 113호가 아닌 207호·304호의 보증금이 포함된 결과이므로, 본건의 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다. 추가로 대항력이 미상인 점유관계도 존재합니다.
게다가 근린시설의 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 감정가와 실제 시장가치의 차이를 평가할 수 없습니다. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 임차인 승계 범위와 수익성 검토가 끝나지 않았다면 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류. 입찰에 앞서 매각 호실·임차인·공동담보 범위를 확정하는 것이 먼저입니다.
