인천지방법원 2026타경30869. 김포시 양촌읍 학운리 학운프라자에 위치한 근린시설 경매입니다. 감정평가상 제1·2종근린생활시설로 이용되는 건물이며, 매각물건명세서에는 경계벽 없이 일체로 이용되는 근린생활시설의 일괄매각이라는 조건이 기재되어 있습니다. 서울메디피아의원이 이용하는 것으로 표시되어 있으나 내부 인테리어는 중단된 상태입니다.
등기상 말소기준은 2022.05.10 설정된 농협은행 근저당권(채권최고액 6,480,000,000원)입니다. 이후 설정된 근저당권, 가압류, 압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 후순위 등기권리의 소멸과 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수는 별도로 판단해야 합니다. 특히 현재 경매 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사로 기재되어 있지만, 해당 근저당권에는 이후 양도 및 질권 설정 내역이 존재해 현재 권리 귀속과 배당관계의 원본 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 제1·2종근린생활시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 3층 건물 |
| 이용상태 | 일괄매각 · 경계벽 없이 일체로 근린생활시설 이용 · 서울메디피아의원 내부 인테리어 중단 |
| 소유자 | 주식회사골든밸리 (2022.05.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 3,312,000,000원 / 3,312,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 7,194,258,384원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.10 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 6,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 채권 이전 이력에 주의
2022.05.10 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 이명환·양서형·신극민·문희정의 후순위 근저당권, 이후 나선길 가압류와 국가 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 기존 2023타경1598 임의경매는 취하로 말소되었고, 현재 진행 중인 사건은 2026타경30869입니다.
말소기준 근저당권은 2023년 농업협동조합자산관리회사로, 2026년에는 원제이엠에스에셋대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 또한 주식회사아모스아인스가구 명의의 근저당권부채권 질권도 설정되어 있습니다. 이 사항들은 별개의 채권최고액을 중복 합산할 권리가 아니라 기존 근저당권에 부수된 권리 변동으로 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 4,000만원 인수, 미상 위험 추가
임차인·점유자 조사상 7개 명의 또는 점유 항목이 확인됩니다. 이 중 2022.05.10 이전 전입한 207호와 304호의 임차인 2개 항목은 대항력 있는 것으로 분류되어 있습니다. 두 보증금의 합계가 40,000,000원이며, 예상배당에서는 전액 매수인 인수로 처리됩니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정호 | 1층 112호(25.69) | 2026.04.09 | 5,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 박인수 | 1층 113호(25.69) | 2025.03.21 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 이정호 | 120호 | 미상 | 40,000,000원 | 3,600,000원 | 대항력 미상 우선변제 미확인 · 배당요구 2026.06.26 |
| 성명 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 |
| (주)태성아이앤디, 장성국 | 207호(80.22) | 2020.06.03 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 · 인수 산정 |
| 주식회사 골든밸리, 장성국 | 304호(89.12) | 2021.08.05 | 30,000,000원 | 1,650,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 · 인수 산정 |
| 성아이 | 주거 사용 · 위치 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 |
대항력 판정은 조사상 전입일과 말소기준일 비교에 따른 것입니다. 상가임차인의 사업자등록·점유·임대차 목적물 일치 여부, 확정일자와 배당순위는 별도로 검증해야 합니다. 명의 및 호수의 중복·동일 점유 가능성도 원본 확인 대상입니다.
③ 가격·실질취득 분석 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 3,312,000,000원으로 감정가와 같은 신건입니다. 여기에 확인된 인수 보증금 40,000,000원을 더하면 최저가 기준 실질취득 3,352,000,000원입니다. 이는 취득세, 명도비용, 인테리어 및 기타 비용을 제외한 금액입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수 보증금 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 3,312,000,000원 | 40,000,000원 | 3,352,000,000원 | 5,653,520,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 2,649,600,000원 | 40,000,000원 | 2,689,600,000원 | 6,309,296,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 2,119,680,000원 | 40,000,000원 | 2,159,680,000원 | 6,833,916,800원 |
위 시나리오는 확인된 인수 보증금 40,000,000원이 유지된다고 가정한 계산입니다. 현재 확인된 보증금이 각 회차의 매각가를 초과하는 형태는 아니므로, 이 사건에서는 인수액을 더한 실질취득 부담이 매각가에 따라 달라집니다. 다만 미상 임차인의 대항력과 보증금에 따라 최종 부담액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 35,520,000원 |
| 인수 · (주)태성아이앤디, 장성국 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 골든밸리, 장성국 | 30,000,000원 | 0원 |
| 1. 농협은행 근저당권 | 6,480,000,000원 | 3,276,480,000원 |
| 2. 근저당 · 이명환 | 910,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 양서형 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 신극민 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 문희정 | 260,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 나선길 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 등을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 총 채권액 8,930,000,000원, 채권자 예상배당 3,276,480,000원, 미배당 5,653,520,000원입니다. 집행비용·당해세·최우선변제·채권 양도와 질권에 따른 실제 배당순위 등에 따라 변동될 수 있습니다. 보증금 인수 40,000,000원은 매각대금 배당과 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드벨리4호근린공원 서측 인근에 위치하며, 주변에 근린상가와 각종 규모의 공장이 혼재하는 산업단지입니다. 산업단지 배후 상업수요와 연관된 근린시설입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 북동측 약 30m, 북서측과 남서측 약 15m의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가 1,361,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 시설. 승강기, 위생시설, 옥내소화전, 도시가스 시설이 있으며 철근콘크리트조 건물입니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 이용·공실. 감정평가상 일부 시설은 공실로 표시되고, 정미트푸드·MORRO COFFEE·서울메디피아의원 등의 이용상태가 기재되어 있습니다. 특히 서울메디피아의원 관련 내부 인테리어는 중단된 상태입니다.
- 환금성. 산업단지 근린시설은 실제 임차수요, 업종 제한, 인테리어 상태, 일괄매각 범위에 따라 투자자층과 매각 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 단순히 감정가 대비 유찰률만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목적물 확인. 2층 201호 표시와 일괄매각 조건을 대조하여 실제 호실, 면적, 대지권, 경계벽 없는 사용 범위를 확인하세요.
- 임차인 보증금 인수. 207호 10,000,000원, 304호 30,000,000원의 대항력과 실제 매각대상 포함 여부를 확인하세요. 소유회사와 관련된 304호 임대차의 실질적인 법률관계도 검토가 필요합니다.
- 미상 점유자 검증. 이정호의 배당요구, 전입일 미상 점유자 및 주거 사용 점유자의 권리를 명세서·현황조사·사업자등록 관계 자료 등과 대조하세요.
- 채권 양도·질권 확인. 원제이엠에스에셋대부주식회사와 주식회사아모스아인스가구의 관련 권리, 신청채권자 및 배당순위를 확인하세요.
- 실질취득 기준 입찰. 최소 40,000,000원의 인수 추정액과 추가 인수 가능성, 취득 부대비용, 명도 및 인테리어 비용을 모두 고려해 상한가를 정하세요.
- 공실·시설 복구. 서울메디피아의원 관련 내부 인테리어 중단 상태와 잔여 공사·원상복구·설비 이용 가능 여부를 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “등기권리 소멸 ≠ 인수 위험 해소”
이 사건의 선순위 근저당과 후순위 등기권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 중요한 문제는 임차인 보증금 인수, 미상 점유, 일괄매각 범위, 중단된 내부 인테리어입니다.
현재 최저가 3,312,000,000원에 확인된 보증금 인수 추정액 40,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 3,352,000,000원입니다. 이 금액조차 미상 점유자와 임대차관계가 추가 확인되면 늘어날 수 있습니다. 반면 근린시설의 비교 실거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 권리·점유·매각범위 검증이 완료되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 유찰 여부보다 먼저 확인해야 할 것은 매수인이 실제로 인수할 임대차와 실제 취득하는 목적물의 범위입니다.
