서울서부지방법원 2025타경996. 서대문구 연희동 '연희동성캐슬2차' 1층 101호입니다. 소유자는 서진개발산업주식회사이고, 2025년 1월 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 감정평가상 건물에는 다세대주택과 근린생활시설(사무소)이 혼재합니다. 따라서 101호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 구별해 검토해야 합니다.

등기상 2025년 5월 양천신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이후 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권 채권최고액 합계는 3,312,000,000원으로 매각 최저가보다 훨씬 큽니다. 다만 이 금액은 채권최고액이고 공동담보도 설정돼 있으므로, 이를 이 물건만의 확정 채무나 매수인 인수액으로 이해해서는 안 됩니다.

이 사건의 진짜 분석 포인트는 채무 총액이 아닙니다. 근저당권보다 먼저 등기된 가처분이 말소되는지, 신고된 유치권이 성립하는지가 매수인의 권리 안전성과 실제 취득비용을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심

말소기준은 2025.05.15 양천신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 국의 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 담보권으로 분석됩니다.

2025.12.30에는 근저당권이 이엘에셋대부유한회사로 이전되고, 해당 근저당권부채권에 대해 양천신용협동조합을 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 권리이전·담보관계이므로, 같은 채권최고액을 별개의 신규 근저당 채무처럼 중복 계산하면 안 됩니다. 실제 배당수령권자와 채권관계는 최신 등기 및 채권신고 내역으로 확인해야 합니다.

② 임차관계·유치권 — 금전 인수보다 점유 위험이 중요

확인된 임차인 없음. 감정평가 당시 전체 건물은 폐문부재 상태였으며, 전체 구분건물이 공실인 것으로 탐문조사됐습니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 이를 현재의 확정적인 공실 상태나 점유권원 부존재로 단정해서는 안 됩니다.

별도로 신고된 유치권은 임대차보증금과 성격이 다릅니다. 2025.08.22 주식회사 신아종합건설이 서울 서대문구 연희동 344-6 지상 건물 일체를 대상으로 공사대금 220,821,422원의 유치권을 신고했습니다.

③ 시세·환금성 — 감정가가 싸다는 근거는 없다

연희동성캐슬2차는 2025.01.31 사용승인된 건물로, 관련 단지 정보에는 총 10세대가 기재돼 있습니다. 감정평가 범위에는 근린생활시설과 다세대주택이 함께 나타나므로, 101호가 어느 용도에 해당하는지 먼저 확정해야 적절한 비교거래를 선정할 수 있습니다.

현재 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어 감정가 327,000,000원의 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다. 따라서 신축급 건물이라는 이유나 감정가와 같은 신건 최저가라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,378,000원을 제외한 321,622,000원이 첫 번째 근저당권에 배당되고, 두 번째 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

근저당권 채권최고액 합계 대비 예상 미배당액은 2,990,378,000원입니다. 다만 이는 채권최고액을 기준으로 계산한 부족액이며, 매수인이 그 미배당 채무를 승계한다는 의미가 아닙니다. 두 근저당권은 공동담보가 설정돼 있고 권리이전 및 근질권 설정도 있으므로, 실제 채권액·권리자·다른 담보물에서의 변제 상황 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

예상배당은 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 국의 압류에 따른 조세채권의 우선순위와 금액에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로

유찰이 발생하면 입찰 기준가격은 낮아지고 채권자 미배당액은 늘어납니다. 하지만 일반 근저당 채무의 미배당 증가가 곧 매수인의 채무 인수 증가로 연결되지는 않습니다.

오히려 이 물건은 가격 인하보다 가처분의 확실한 말소와 유치권 주장에 대한 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 유찰 후 261,600,000원 또는 209,280,000원에 입찰할 수 있게 되더라도, 유치권 분쟁과 점유 위험이 해결되지 않으면 실제 취득비용을 예측하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서대문우체국 북서측 인근, 다세대주택·연립주택·아파트가 혼재한 주거지대입니다. 인근에 근린생활시설과 연세대학교가 소재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 신촌역 및 홍대입구역이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2025.01.31 사용승인, 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 약 4~5m 내외의 도로에 접해 있습니다. 토지는 사다리형입니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 규제 사항이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 적용 범위도 입찰 전 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(사무소)과 다세대주택이 혼재합니다. 101호의 건축물대장상 용도와 실제 이용 가능 범위가 환금성 판단의 핵심입니다.
• 환금성. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 단지의 규모나 신축 여부만으로 환금성이 좋다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 가처분 말소 확인. 2026.04.02자 말소 동의서 원문, 최고가매수인 지정 후 서류 제출 절차, 실제 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 유치권 현장조사. 신아종합건설의 공사대금 220,821,422원 신고와 관련해 계약서, 채권 발생, 점유 상태, 점유 시점, 목적물과의 관련성을 확인해야 합니다.
• 101호의 정확한 용도. 다세대주택인지 근린생활시설인지 집합건축물대장과 호별배치도·내부구조도로 대조해야 합니다. 용도에 따라 활용과 가격 비교 기준이 달라집니다.
• 점유 및 명도. 감정평가 당시 공실 탐문 사실만으로 현재 점유가 없다고 단정하지 말고, 유치권 주장자의 점유 여부까지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 용도·유사 면적·동급 건물의 최근 실거래를 조사해 327,000,000원의 적정성을 확인해야 합니다. 비교 시세가 확인되기 전에는 가격 메리트가 입증되지 않습니다.
• 공동담보와 채권관계. 근저당권 이전, 근질권 설정 및 공동담보 목록을 확인하고 실제 배당수령권자와 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 조세·관리비. 동작세무서장의 압류에 관한 조세채권, 우선순위, 미납 관리비 및 공용부분 승계 가능액을 확인해야 합니다.
• 규제와 공부 확인. 토지거래허가구역 해당 여부, 건축물대장, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 재확인. 가처분 말소 진행, 유치권 관련 소송·신고 변경, 점유상태, 매각조건 변경 여부를 법원 원본에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 추정 0원 ≠ 권리위험 0”

연희동성캐슬2차 101호는 신건 최저가가 327,000,000원이고 확인된 임차인이 없습니다. 일반 담보채권 인수 추정액도 0원입니다. 하지만 이 숫자만 보고 안전한 경매물건이라고 판단하면 이 사건의 중요한 부분을 놓치게 됩니다.

첫 번째 변수는 말소기준보다 앞선 가처분입니다. 가처분권자가 말소 동의서를 제출했다는 점은 긍정적이지만, 실제 말소가 확실한지 확인해야 합니다. 두 번째 변수는 건물 전체에 대해 신고된 220,821,422원의 유치권입니다. 성립 여부가 불분명하기 때문에 그대로 인수액에 더할 수도, 아무 위험이 없다고 제외할 수도 없습니다.

가격 판단도 보수적이어야 합니다. 직접 비교할 실거래가 확인되지 않고 관련 경매 통계상 평균 유찰도 2.8회입니다. 신건 감정가가 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 없습니다.

결론은 입찰 전 권리 확인 우선, 신건 가격 판단 보류입니다. 가처분 말소와 유치권 문제가 정리되고, 101호의 정확한 용도 및 최근 비교거래가 확인되어야 실질 취득비용과 가격 경쟁력을 합리적으로 평가할 수 있습니다.