서울서부지방법원 2025타경996. 서대문구 연희동의 연희동성캐슬2차 4층 403호입니다. 건물은 2025년 1월 31일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물이며, 감정평가상 다세대주택과 근린생활시설이 함께 포함되어 있습니다. 등기상 소유자는 서진개발산업주식회사이고, 양천신용협동조합이 신청한 임의경매가 진행 중입니다.
이 사건은 보이는 숫자와 실제 위험을 분리해서 읽어야 합니다. 2025년 5월 15일 설정된 근저당권을 말소기준으로 보면, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 2025년 5월 12일 설정된 가처분은 근저당권보다 먼저 존재합니다. 매각물건명세서에는 가처분권자의 말소동의서 제출 사실이 기재되어 있으므로 위험을 완화하는 근거는 있으나, 실제 말소까지 마무리됐다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 344-6 연희동성캐슬2차 4층 403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 성산로 384-16 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 6층 · 사용승인 2025.01.31 |
| 건물 이용상태 | 다세대주택 및 근린생활시설(사무소) 병존 · 개별 호실의 공부상 용도 확인 필요 |
| 소유자 | 서진개발산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 401,000,000원 |
| 최저매각가 | 401,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 양천신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 2,878,321,267원 |
| 말소기준권리 | 2025.05.15 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분과 말소동의서
말소기준은 2025.05.15 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,208,000,000원이며, 같은 날 을구 2번 근저당권 1,104,000,000원도 설정되었습니다. 이후 두 근저당권은 2025년 12월 30일 확정채권양도로 이엘에셋대부유한회사에 이전되었고, 해당 근저당권부채권에 대해 양천신용협동조합의 근질권 설정등기가 있습니다. 근저당권의 이전과 근질권 설정은 별도의 독립된 근저당 채무가 새로 생겼다는 뜻으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
말소기준 이후의 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 국세·지방세의 실제 배당순위와 배당액은 세금의 성격과 법정기일 등에 따라 달라질 수 있습니다. 등기상 소멸 여부와 실제 배당순위를 동일한 문제로 보아서는 안 됩니다.
권리자: 양천신용협동조합
피보전권리: 근저당권설정등기청구권
이 가처분은 말소기준 근저당보다 먼저 접수되어 형식적인 권리 순위상 매수인 인수 주의 대상입니다.
다만 신청채권자인 가처분권자가 2026.04.02자 가처분 말소동의서를 제출하였으며, 그 내용은 최고가매수인이 지정되는 즉시 가처분 말소 동의서류를 제출하겠다는 것입니다. 이는 실질적인 위험을 줄이는 중요한 사정입니다. 그러나 실제 말소등기 완료나 말소서류 이행까지 확정하는 것은 아니므로, 매각 전후 말소 이행 조건을 반드시 확인해야 합니다.
신고자: 주식회사 신아종합건설
신고 대상: 서울 서대문구 연희동 344-6 지상 건물 일체
신고 공사대금: 220,821,422원
매각물건명세서상 유치권 성립 여부는 불분명합니다. 공사대금 채권의 존재만으로 유치권이 당연히 성립하지는 않으며, 목적물 점유, 채권과 목적물의 관련성, 변제기 등 법적 성립요건의 검토가 필요합니다.
특히 신고가 403호만이 아니라 건물 전체를 대상으로 이루어졌으므로, 신고액 전부를 이 호실의 확정 부담액으로 볼 수 없습니다. 반대로 배당표의 인수액 0원만으로 유치권 위험이 해소됐다고 볼 수도 없습니다.
② 점유·임차관계 — 신고 임차인 0명, 실제 점유 재확인
| 조사 대상 | 확인 상황 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 0명 | 임대관계 미상 · 공실 탐문 | 확인된 주장 없음 | 확인된 청구 없음 | 현장 확인 필요 |
감정평가 당시 전체 건물이 폐문부재 상태였으며, 전체 구분건물이 공실인 것으로 탐문 조사되었습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 확인된 임차인이 없다는 사실과 법적으로 대항력 있는 점유자가 전혀 없다는 결론은 구분해야 합니다.
③ 가격 검토 — 감정가 401,000,000원의 적정성
현재 최저매각가는 감정가와 같은 401,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 출발합니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 동일 용도·동일 규모의 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 부족합니다.
연희동성캐슬2차는 2025년 사용승인된 건물이며, 집계상 규모는 10세대입니다. 감정평가에서는 건물에 다세대주택과 근린생활시설이 함께 있는 것으로 설명됩니다. 이처럼 용도가 혼재된 건물은 단순히 일반 아파트의 평균 평당가격을 적용하면 평가 오류가 발생할 수 있습니다. 403호의 정확한 전유면적·공부상 용도 및 동일 용도 거래사례를 확인해야 가격 비교가 가능합니다.
| 가격 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 401,000,000원 | 가격 메리트 미입증 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 320,800,000원 | 시세 재검증 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 256,640,000원 | 권리위험 별도 |
유찰 후 금액은 회차별 시나리오이며 실제 매각결과가 아닙니다. 어느 회차에서도 확인되지 않은 유치권·가처분 관련 부담이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
최저가가 낮아지는 것과 실질 취득비용이 안전해지는 것은 별개입니다. 가처분 말소 및 유치권 해소 여부를 확인하기 전에는 유찰가격만을 근거로 저가매수라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 401,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,410,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 양천신협 설정 · 이엘에셋대부 이전 |
2,208,000,000원 | 394,590,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 양천신협 설정 · 이엘에셋대부 이전 |
1,104,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 정승우 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 매각대금 배분 | — | 401,000,000원 |
현재 신건 매각가격을 기준으로 집행비용 6,410,000원을 차감하면 채권자에게 돌아가는 예상 배당액은 394,590,000원입니다. 을구 1번 근저당권의 채권최고액에도 크게 미달하므로 후순위 근저당권과 가압류에는 계산상 배당이 없습니다.
두 근저당권은 이엘에셋대부유한회사로 이전되었고 양천신용협동조합의 근질권 설정도 존재하므로, 실제 배당금 수령권자와 배당 절차는 채권양도 및 근질권 관계를 반영해 확인해야 합니다. 아래 금액은 채권최고액을 활용한 배당 추정치이며, 실제 확정채권액 및 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 요약 | 금액 |
|---|---|
| 배당표 기준 총 채권액 | 3,522,000,000원 |
| 채권자 예상 배당액 | 394,590,000원 |
| 예상 미배당액 | 3,127,410,000원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 계산상 매수인 인수액 | 0원 |
미배당액 3,127,410,000원은 채권자가 배당받지 못하는 금액을 뜻하며, 낙찰자가 그 금액을 그대로 승계한다는 뜻은 아닙니다. 당해세·우선배당 조세채권 및 미확인 권리는 별도 검토가 필요합니다. 가처분과 유치권 위험은 이 예상배당표의 매수인 인수액 0원에 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당과 실질 취득 위험
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 100% | 401,000,000원 | 394,590,000원 | 3,127,410,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 320,800,000원 | 315,508,800원 | 3,206,491,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 256,640,000원 | 252,247,040원 | 3,269,752,960원 | 0원 |
하지만 선순위 가처분의 말소가 이행되지 않거나 신고된 유치권의 성립이 인정되면 별도의 법적 대응·점유 해결·금전 부담 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 401,000,000원을 위험까지 모두 포함한 확정 실질취득가로 보아서는 안 됩니다. 유치권 신고액 220,821,422원을 무조건 더하는 계산도, 아무 비용이 없다고 처리하는 계산도 모두 부정확합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주위환경. 서울특별시 서대문구 창천동 소재 서대문우체국 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·연립주택·아파트 등이 혼재하는 주거지대로, 근린생활시설과 연세대학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 신촌역 및 홍대입구역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2025.01.31 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되어 있습니다.
- 용도 확인. 건물 전체에 다세대주택과 근린생활시설(사무소)이 병존합니다. 개별 403호의 전유면적, 건축물대장상 용도, 실제 사용 상태를 일치시켜 확인해야 합니다.
- 토지 및 도로. 대지면적 295.0㎡의 사다리형 토지이며, 북동측 약 4~5m 도로에 접합니다. 공시지가는 3,094,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역으로, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시가 있습니다. 취득·이용 관련 규제의 적용 여부는 개별적으로 검토해야 합니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 유치권 분쟁이나 실제 점유의 부재를 보증하지 않습니다.
- 환금성. 집계 규모 10세대의 소규모 건물이며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회이고 기록된 낙찰률은 0%로, 현재 가격에 대한 시장 수용성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 가처분 말소동의서 원본. 2026.04.02자 말소동의서의 조건과 제출 주체를 확인하고, 최고가매수인 지정 후 실제 말소서류 제출 및 등기 말소 절차가 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 가처분 피보전권리. 2025.05.12 가처분은 근저당권설정등기청구권을 보전하기 위한 것입니다. 이후 근저당권 설정과 채권이전 관계를 포함해, 가처분권자가 매수인에게 별도 권리를 주장할 여지가 있는지 검토해야 합니다.
- 유치권 성립요건. 주식회사 신아종합건설의 공사계약서, 미지급 공사대금, 변제기, 건물 점유의 개시 및 지속 여부를 확인해야 합니다. 신고된 220,821,422원이 개별 403호에 어떤 영향을 미치는지도 별도로 판단해야 합니다.
- 현장 점유와 출입. 감정평가 당시 건물 전체가 폐문부재였고 공실로 탐문되었습니다. 실제 점유자, 출입 통제, 잠금장치, 공사 관계인의 관리 여부를 재확인해야 합니다.
- 임차관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현황조사서, 임대차 관련 신고 및 실제 거주 여부를 대조해야 합니다.
- 등기상 채권 이전. 을구 1번·2번 근저당권의 이엘에셋대부유한회사 이전 및 양천신용협동조합의 근질권 설정 관계를 검토해야 합니다. 신청채권자와 현재 근저당권자·근질권자의 관계를 구분해야 합니다.
- 조세채권. 동작세무서 및 서대문구의 압류가 있습니다. 등기상 후순위라는 이유만으로 실제 배당에서 조세채권이 항상 후순위라고 단정할 수 없습니다.
- 정확한 호실 용도. 403호의 집합건축물대장, 전유면적, 대지권, 용도와 실제 사용상태를 확인해야 합니다. 건물 전체에 근린생활시설이 포함되어 있어 주거용 건물과 일률적으로 비교하기 어렵습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 401,000,000원을 기준으로 최근 동일 지역·동일 용도·유사 면적의 실거래 사례를 직접 대조해야 합니다. 유찰 후 가격도 시세 이하인지 별도로 판단해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성, 관리주체 및 건물 전체의 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 유치권 관련 제출서류의 최신 내용을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “계산상 인수 0원”이 안전을 뜻하지 않는다
이 물건의 배당 구조만 보면 단순합니다. 감정가와 최저가가 모두 401,000,000원이고, 말소기준 근저당권 이후의 채권들은 매각으로 소멸하며 확인된 임차보증금 인수액도 없습니다. 그래서 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
그러나 법률적인 위험은 여기서 끝나지 않습니다. 2025.05.12 선순위 가처분은 2026.04.02자 말소동의서로 위험 완화의 근거가 마련되어 있지만, 실제 말소 절차의 이행 확인이 남아 있습니다. 더 중요한 변수는 220,821,422원 유치권 신고입니다. 성립 여부가 불분명하고 건물 전체에 관한 신고이기 때문에 개별 호실에 미치는 법적·금전적 영향을 별도로 판단해야 합니다.
가격 측면에서도 감정가보다 싸다는 근거는 아직 없습니다. 현재는 감정가 100%의 신건이고, 직접 비교할 수 있는 최신 실거래가 확인되지 않아 401,000,000원이 시세보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다. 소규모 다세대 건물이라는 특성과 평균 2.4회의 유찰 이력도 환금성 판단에 주의가 필요하다는 신호입니다.
종합하면 권리 확인 우선·가격 판단 보류가 적절합니다. 선순위 가처분의 실제 말소 이행과 유치권의 성립 여부가 확인되고, 403호의 용도에 맞는 실거래 비교가 확보되기 전에는 단순한 최저가 할인율만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가격보다 먼저, 낙찰 이후 무엇이 남는지를 확정하는 데 있습니다.
