서울서부지방법원 2025타경996. 서대문구 연희동의 연희동성캐슬2차 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 서진개발산업주식회사입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 446,000,000원으로, 아직 유찰되지 않았습니다.

등기상 기준이 되는 권리는 2025년 5월 15일 양천신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 압류·가압류 등이 이어졌고, 근저당권은 이엘에셋대부유한회사로 이전됐습니다. 그런데 근저당권보다 먼저 2025년 5월 12일 설정된 가처분이 존재합니다. 일반적인 후순위 권리 소멸 구조만으로는 안전하다고 결론 내릴 수 없는 이유입니다.

가처분권자가 말소 동의서를 제출했다는 점은 긍정적입니다. 다만 말소 동의서 제출과 실제 등기 말소 완료는 구분해야 합니다. 여기에 건물 전체를 대상으로 한 시공사 유치권 신고까지 있어, 권리 말소 가능성과 현장 점유·공사대금 분쟁을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가처분과 유치권이 핵심

권리 흐름에서 가장 먼저 확인할 것은 갑구 2번 가처분입니다. 가처분 접수일은 2025.05.12로, 말소기준인 을구 1번 근저당권 설정일 2025.05.15보다 앞섭니다. 이 가처분은 근저당권설정등기청구권을 보전하기 위한 것으로, 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다.

을구 1번과 2번 근저당권은 모두 2025년 5월 15일 설정됐습니다. 각각 채권최고액은 2,208,000,000원, 1,104,000,000원이며 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 두 근저당권 모두 2025.12.30 이엘에셋대부유한회사로 이전됐고, 같은 날 양천신용협동조합을 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다.

근저당권 이전은 기존 근저당권의 권리자 변경이며, 근질권은 그 근저당권부채권에 설정된 권리입니다. 따라서 이전 전후의 근저당권이나 근질권을 별개의 담보채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 매각에 따른 소멸 범위와 실제 배당권리자 확인이 필요합니다.

② 임차·점유 분석 — 공실 탐문과 실제 점유는 다르다

확인된 임차인 신고는 0명입니다. 감정평가 현장조사 당시 건물 전체가 폐문부재 상태였고, 전체 구분건물이 공실인 것으로 탐문됐습니다. 그러나 임대관계는 미상으로 기록되어 있습니다.

신고된 임차인이 없다는 것은 긍정적이지만, 임대관계가 확인되지 않은 이상 대항력 있는 임차인이 절대 없다고 단정할 수는 없습니다. 주민등록 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 현장 사용상태를 대조해야 합니다.

특히 이번 물건은 공실 탐문 결과와 시공사의 유치권 신고가 함께 존재합니다. 실제로 누가 건물을 점유하고 있는지, 건설회사가 목적물을 적법하게 계속 점유하는지에 따라 유치권 판단과 명도 난도가 달라질 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가보다 실질취득 위험이 중요

연희동성캐슬2차는 2025.01.31 사용승인된 건물입니다. 현재 회차의 감정가와 최저매각가는 모두 446,000,000원입니다.

이 물건에 대해 비교 가능한 동일 조건의 실거래가격을 확정할 수 없으므로, 감정가가 주변 시세보다 높거나 낮다고 단정하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

같은 단지의 경매 분석상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 다만 이 수치만으로 본건의 유찰이나 향후 낙찰가격을 예측할 수는 없습니다.

유찰 후 매각가 및 미배당 금액은 회차별 가정치입니다. 실제 매각·배당 결과는 달라질 수 있습니다. 표의 채권 미배당은 채권자에게 지급되지 못한 금액이며, 매수인이 그대로 승계하는 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 446,000,000원 가정)

현재 신건 매각가 446,000,000원을 가정하면 집행비용 6,860,000원을 제외한 439,140,000원이 선순위 근저당권 관련 배당으로 배분되는 구조입니다. 나머지 근저당권과 가압류에는 배당 가능한 금액이 남지 않습니다.

배당 대상 채권총액은 3,347,533,780원으로, 예상 채권 미배당액은 2,908,393,780원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

근저당권의 양도와 근질권 설정에 따른 실제 배당권리자 관계는 별도 확인이 필요합니다. 위 배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 미배당액과 유치권 신고액은 서로 성격이 다릅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)

• 입지. 서울특별시 서대문구 창천동 소재 서대문우체국 북서측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 연립주택, 아파트가 분포하며 근린생활시설과 연세대학교 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 신촌역 및 홍대입구역이 소재해 감정평가상 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물로 사용승인일은 2025.01.31입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 북동측 약 4~5m 도로에 접하며, 토지는 사다리형입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 규제가 확인됩니다. 토지현황에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지의 공시지가는 3,094,000원/㎡이며, 전체 토지면적은 295㎡입니다. 이는 본 호실의 개별 대지지분을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 전체 건물에 대한 유치권 신고와 현장 폐문부재 사정은 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 신축 다세대주택이라는 특성은 있으나, 본 호실의 비교 가능한 실거래 근거를 확보하기 전까지 매각가의 적정성이나 재매각 용이성을 확정하기 어렵습니다. 건물 전체 관련 분쟁은 환금성에도 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가처분 말소 동의서 원문. 2026.04.02.자 문서에서 말소 대상, 제출 조건, 동의 주체를 확인해야 합니다. 최고가매수인 지정 후 동의서류 제출이 실제 등기 말소로 이어지는지도 점검해야 합니다.
• 유치권 신고 서류. 신아종합건설이 제출한 공사대금 220,821,422원의 계약·기성·미지급 자료와 신고 당시 및 현재의 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 실제 점유 조사. 공실 탐문만 믿지 말고 301호와 공용부의 출입·점유 상황을 재확인해야 합니다. 건설회사의 점유 주장과 현재 현장 상태가 일치하는지도 중요합니다.
• 임대관계 확인. 신고된 임차인 0명이라는 결과 외에 전입세대, 확정일자, 임대차계약과 실제 거주·사용자를 확인해 대항력 및 명도 위험을 점검해야 합니다.
• 근저당권 이전·근질권. 이엘에셋대부유한회사로 이전된 근저당권과 양천신용협동조합의 근질권 관계를 확인하고, 실제 배당권리자 및 말소 범위를 검토해야 합니다.
• 세금 압류. 동작세무서장과 서대문구의 압류가 확인되므로 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 점검해야 합니다.
• 시세 검증. 연희동성캐슬2차 및 인근 유사 다세대주택의 실제 거래가격을 확인하고, 층·면적·사용승인일·건축물 용도·대지지분을 맞춰 비교해야 합니다.
• 회차별 응찰 전략. 신건 446,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 시 356,800,000원, 2회 유찰 시 285,440,000원 시나리오를 검토하되, 유치권 위험이 해소되지 않으면 단순 가격 할인만으로 판단하지 않아야 합니다.
• 건축물·관리비. 건축물대장, 호별 배치도, 실제 이용상태, 대지권, 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 관련 서류와 최신 사건 진행내역을 대조해야 합니다.

맺으며 — “가처분 말소 동의와 유치권 해소는 별개다”

연희동성캐슬2차 301호는 신건 최저가 446,000,000원의 다세대주택입니다. 신고된 임차인은 없고 배당표상 매수인의 금전 인수는 0원으로 추정됩니다. 말소기준권리 이후의 권리도 기본적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 선순위 가처분과 유치권 신고 220,821,422원은 이 물건의 판단을 크게 바꿉니다. 가처분은 2026.04.02.자 말소 동의서 제출로 해소 가능성이 생겼지만 실제 말소 확인이 필요합니다. 유치권은 성립 여부부터 불분명하며 건물 전체를 대상으로 신고되어 있습니다.

최저매각가에서 출발하는 실질취득비용은 유치권과 기타 점유 분쟁의 해결 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 신고액 전액을 확정 인수로 볼 근거도 없지만, 신고가 무효라고 단정해 비용을 0원으로 고정할 근거도 충분하지 않습니다.

가격 측면에서도 비교 가능한 실거래 확인이 선행되어야 합니다. 평균 유찰 2.4회라는 참고 지표만으로 신건 가격의 적정성이나 유찰 후 투자성을 보장할 수는 없습니다.

결론은 권리·점유관계 확인 우선, 가격 판단은 그다음입니다. 가처분 말소 이행 가능성, 유치권 성립 여부, 실점유 현황이 명확해지고 실거래 기반 가격 검증까지 마친 후에 입찰가를 결정하는 것이 타당합니다. 현재 단계에서는 적극 입찰보다 위험 해소를 우선하는 보수적 검토 대상입니다.