서울서부지방법원 2025타경996. 서울특별시 서대문구 연희동에 자리한 ‘연희동성캐슬2차’ 5층 502호입니다. 2025년 1월 31일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 다세대주택과 근린생활시설이 함께 있는 집합건물입니다. 소유자는 서진개발산업주식회사이고, 양천신용협동조합이 신청한 임의경매가 진행되고 있습니다.

등기부에 표시된 근저당권은 공동담보와 채권양도·근질권 설정이 얽혀 있습니다. 말소기준권리는 2025년 5월 15일 설정된 양천신용협동조합의 근저당권입니다. 그런데 이보다 먼저인 2025년 5월 12일 동일 신용협동조합을 채권자로 하는 가처분이 설정됐습니다. 일반적인 후순위 근저당·압류만 있는 사건과 다른 이유입니다.

여기에 주식회사 신아종합건설의 공사대금 유치권 신고도 접수돼 있습니다. 따라서 이 물건은 단순히 낙찰대금과 배당표만 확인하는 것이 아니라 가처분 말소의 확실성, 유치권의 실제 성립 여부, 502호 점유관계와 시세까지 함께 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 가처분이 핵심

권리분석의 출발점은 2025년 5월 15일 근저당권입니다. 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 2,208,000,000원이고, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 1,104,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 공동담보가 설정돼 있으며, 경매 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

또한 2025년 12월 30일에는 기존 근저당권이 이엘에셋대부유한회사로 이전됐고, 해당 근저당권부채권에 대해 양천신용협동조합을 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다. 이는 새롭게 별도의 부동산 담보권이 모두 추가됐다는 의미가 아니라, 기존 근저당권을 둘러싼 채권귀속과 담보관계가 변경된 것입니다. 실제 배당금 수령권자와 배당관계는 권리이전 및 근질권 등기를 함께 대조해야 합니다.

② 유치권·점유·가격 — 숫자로만 판단하면 위험하다

유치권은 단순히 등기순위만으로 소멸 여부를 판단할 수 없는 권리입니다. 실제 성립 여부에는 공사대금채권의 내용, 목적물과의 관련성, 점유의 존재 및 계속성 등 구체적인 사실관계가 중요합니다. 만약 유효한 유치권이 인정된다면 명도 지연, 점유 분쟁, 채권변제 관련 위험이 발생할 수 있습니다.

한편 감정평가 당시 건물 전체가 폐문부재 상태였고, 전체 구분건물이 공실인 것으로 탐문조사됐다는 내용도 있습니다. 이는 유치권의 점유 요건을 검토할 때 중요한 사실관계이지만, 공실 탐문만으로 유치권이 성립하지 않는다고 확정할 수는 없습니다. 신고 당시와 현재의 실제 점유상태를 확인해야 합니다.

가격 비교 — 신건 4.55억에 시세상 이점이 있는가

이 사건의 감정가는 455,000,000원이며 최저매각가도 같은 금액입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.

그런데 가격 메리트를 판단할 만한 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 단지명은 연희동성캐슬2차이고, 단지 정보에는 10세대 및 기준면적 29.9㎡가 나타나지만 이 면적과 경매 대상 호수의 면적 일치 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 29.9㎡를 곧바로 502호의 전용면적으로 보아 가격을 환산하는 것도 적절하지 않습니다.

단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수가 2.4회로 나타납니다. 낙찰률은 0%로 집계돼 있지만, 이 수치만으로 모든 물건이 매각되지 않았다거나 해당 지역 전체의 유동성이 없다고 단정할 수는 없습니다. 다만 신건 감정가에 충분한 매수 수요가 있는지 신중히 검토할 근거는 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)

최저가 그대로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 6,950,000원을 제외한 448,050,000원이 근저당권 채권자에게 배당되는 계산입니다. 을구 2번 근저당권 및 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

다만 이 표는 등기상 채권최고액과 정해진 배당 가정에 따른 예측입니다. 근저당권들이 공동담보 관계에 있고, 2025년 12월 30일 채권양도와 근질권 설정이 이루어진 만큼 실제 피담보채권액과 배당수령권자, 공동담보 배당관계를 별도로 확인해야 합니다. 국세·지방세의 우선배당 여부도 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리위험은 남는다

유찰에 따라 최저매각가가 낮아지면 금전적인 낙찰대금 부담은 줄어듭니다. 그러나 선순위 가처분의 실제 말소 여부와 유치권 신고에 따른 분쟁 가능성은 낙찰가가 내려간다고 자동으로 해소되지 않습니다.

위 표의 인수 0원은 확인된 임차보증금과 일반 근저당권의 배당 부족분을 매수인이 금전적으로 승계하지 않는다는 계산상 전제입니다. 유치권이 인정되는 경우의 부담이나 가처분 미말소로 인한 위험까지 0원이라고 확정한 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서대문우체국 북서측 인근에 소재합니다. 주변에는 다세대주택·연립주택·아파트가 분포하고 있으며, 근린생활시설과 연세대학교 등이 위치한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 신촌역과 홍대입구역이 근거리에 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물 상태. 2025.01.31 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지 및 도로. 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 북동측으로 약 4~5m 도로에 접해 있습니다. 토지 전체 면적은 295.0㎡입니다.
• 토지이용 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인해야 합니다.
• 용도. 건물 전체에는 공부상 근린생활시설(사무소)과 다세대주택이 혼재합니다. 경매 대상 502호의 정확한 공부상 용도와 면적은 개별 건축물대장 및 집합건물 등기 표시사항을 통해 확인하는 것이 필요합니다.
• 환금성. 단지 정보상 10세대 규모이며, 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 적정 매입가격 및 재매각 가능성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 가처분 말소 동의서 확인. 2026.04.02.자 동의서 원문을 확인하고, 최고가매수인 지정 후 말소에 필요한 서류 제출 및 실제 등기 말소까지 이행 가능한지 검토해야 합니다.
• 유치권의 성립 여부 확인. 신아종합건설의 220,821,422원 공사대금채권, 도급계약·공사내역·기성금 지급·점유관계 등을 확인해야 합니다. 신고 대상이 건물 일체이므로 개별 502호에 대한 영향도 별도로 검토해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 감정평가 당시 공실 탐문이 있었지만, 현 시점의 점유상태와 출입통제, 유치권 행사 여부는 다를 수 있습니다. 현장 상태와 현황조사 결과를 대조해야 합니다.
• 임대차 조사. 임대관계 미상으로 기재된 만큼 전입세대열람, 확정일자 관련 사항, 매각물건명세서 및 점유자 조사를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전·근질권 검토. 이엘에셋대부유한회사로의 근저당권 이전과 양천신용협동조합의 근질권 설정을 반영해 실제 배당수령권자 및 공동담보 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 동작세무서장 및 서대문구의 압류가 존재합니다. 당해세 등 우선배당 여부와 미납세금이 실제 배당 및 권리관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 정확한 전용면적·용도 확인. 502호의 공부상 전용면적, 대지권, 용도와 현황 이용상태가 일치하는지 건축물대장 및 등기사항증명서를 통해 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 동일 또는 유사 면적 다세대주택의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선 확인해야 합니다. 단순한 지역 평균이나 과거 고가 거래만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 명도 가능성을 확인해야 합니다. 유치권 주장이 있는 만큼 일반 공실 물건보다 분쟁 가능성을 신중히 검토해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고 관련 서류 및 가처분 말소 동의서의 내용을 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 권리위험 0”

이 사건은 배당표만 보면 비교적 단순해 보입니다. 근저당권 채권최고액은 크지만 매각으로 소멸하는 담보권의 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 현재 확인된 임차보증금 인수액도 없습니다.

하지만 2025년 5월 12일 선순위 가처분과 220,821,422원의 공사대금 유치권 신고라는 두 가지 핵심 문제가 있습니다. 가처분권자의 말소 동의서 제출은 긍정적이지만 실제 말소 완료 여부를 확인해야 하며, 유치권은 신고액 자체보다 성립 여부와 점유관계를 검증하는 것이 중요합니다.

가격에서도 확실한 우위를 발견했다고 보기 어렵습니다. 신건 최저가 455,000,000원은 감정가의 100%이고, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.4회라는 지표까지 고려하면, 신건 가격의 매력도를 높게 평가할 근거는 부족합니다.

결론은 권리·가격 모두 신중 검토가 필요한 D등급 사건입니다. 특히 입찰 전에 가처분 말소 절차와 유치권 성립 여부를 명확히 확인하지 못한다면 최저가 자체를 투자 기회로 해석하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아니라 권리위험을 실제로 해소할 수 있는지와 검증된 시장가격 대비 얼마에 취득하는지입니다.