서울서부지방법원 2025타경996. 서울특별시 서대문구 연희동에 있는 연희동성캐슬2차 3층 302호입니다. 물건 분류는 다세대주택이며, 건물은 2025.01.31 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 규모입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 325,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 소유자는 서진개발산업주식회사입니다. 2025.05.15 양천신용협동조합 명의로 설정된 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정과 국가·지방자치단체의 압류가 등기됐습니다. 그런데 이 사건은 일반적인 후순위 권리 소멸 구조만으로 판단하기 어렵습니다. 근저당권에 앞서 설정된 2025.05.12 가처분과 별도로 신고된 공사대금 유치권이 매수인의 권리 안정성에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 344-6 연희동성캐슬2차 3층 302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 성산로 384-16 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 지상 6층 건물 중 3층 302호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 및 지상 6층 |
| 사용승인일 | 2025.01.31 |
| 소유자 | 서진개발산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 양천신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,878,321,267원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 점유 관련 조사 | 현장조사 당시 폐문부재 · 전체 구분건물 공실로 탐문 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심
말소기준권리는 2025.05.15 설정된 양천신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,208,000,000원이며, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 1,104,000,000원입니다.
두 근저당권은 2025.12.30 이엘에셋대부유한회사로 이전됐고, 근저당권부채권에 관하여 양천신용협동조합을 채권자로 하는 근질권도 설정됐습니다. 이러한 이전·근질권 설정을 원래 근저당권과 별개의 매수인 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.
매각물건명세서에 따르면 가처분권자인 신청채권자는 2026.04.02 가처분 말소 동의서를 제출했습니다. 최고가매수인이 지정되는 즉시 가처분 말소 동의서류를 제출하겠다는 취지입니다.
이는 중요한 위험 완화 요소이지만, 말소 동의서 제출과 실제 등기 말소 완료는 다릅니다. 따라서 가처분이 이미 소멸했다고 단정할 수 없으며, 입찰 전에 동의서 원본과 실제 말소 절차의 이행 가능성을 확인해야 합니다.
매각물건명세서에는 유치권 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 금액을 확정 인수액으로 더해서는 안 되지만, 성립요건이 인정되면 인도·점유 회복과 관련하여 중대한 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 신고 대상이 건물 전체이므로 해당 공사대금 전액을 302호 한 세대의 확정 부담액으로 간주하는 것도 적절하지 않습니다.
실제 점유관계, 공사대금채권의 존재, 해당 부동산과 채권의 관련성, 점유의 계속 여부를 별도로 조사해야 합니다.
확인된 임차인 신고는 0명입니다. 다만 감정평가 당시 전체 건물이 폐문부재 상태였고 공실로 탐문됐으며, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자나 대항력 문제가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.
말소기준권리 이후에 등기된 임의경매개시결정, 동작세무서장 관련 압류, 서대문구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 조세채권의 실제 배당 우선순위와 미납 세액은 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다
연희동성캐슬2차는 2025.01.31 사용승인을 받은 신축에 가까운 건물입니다. 그러나 본 물건과 면적이 일치하는 실거래 비교표본이 확인되지 않아, 최저매각가 325,000,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
| 비교 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 325,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 325,000,000원 | 감정가 100% · 신건 |
| 동일 면적 실거래 평균 | 확인 불가 | 비교 가능 거래 확인 필요 |
| 최근 거래 추세 | 확인 불가 | 상승·하락 판단 보류 |
| 단지 평균 유찰 | 2.4회 | 신건 가격 신중 검토 |
| 단지 경매 매각률 | 0.0% | 매각실적과 표본 확인 필요 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회로 나타납니다. 다만 이 수치만으로 본 물건의 적정 낙찰가를 산정할 수는 없습니다. 단지의 매각률도 0.0%로 집계돼 있어, 실제 매각사례를 통한 낙찰가 검증에는 한계가 있습니다.
특히 이 물건은 선순위 가처분 및 유치권 신고라는 별도 위험이 있으므로, 권리 위험이 해소되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,350,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 2,208,000,000원 | 319,650,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 1,104,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권의 표시 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 근저당권의 이전 및 근질권 설정, 실제 채권잔액, 조세채권의 우선순위 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
예상 매각대금 325,000,000원에서 집행비용 5,350,000원을 공제하면, 근저당권 채권자에게 배당 가능한 금액은 319,650,000원입니다. 표시 채권최고액 합계 3,312,000,000원에 비해 배당재원이 크게 부족합니다.
채권최고액 기준 예상 미배당액은 2,992,350,000원입니다. 다만 이는 실제 확정채무액이 아니라 채권최고액을 이용한 시뮬레이션상 부족액입니다. 이 부족액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 325,000,000원 | 319,650,000원 | 2,992,350,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 3,056,440,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 3,107,712,000원 | 0원 |
입찰가격만 보면 신건 325,000,000원에서 1회 유찰 시 260,000,000원, 2회 유찰 시 208,000,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 가격 하락과 권리 위험 해소는 별개의 문제입니다.
배당표상 인수액은 모든 회차에서 0원으로 추정되지만, 이는 선순위 가처분의 실제 말소 및 유치권의 성립 여부까지 확정했다는 의미가 아닙니다. 특히 유치권이 유효하게 인정되는 경우 필요한 해결 비용은 현재 금액으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 창천동 소재 서대문우체국 북서측 인근으로, 주변에는 다세대주택·연립주택·아파트와 근린생활시설 등이 분포합니다. 연세대학교와 서대문우체국 등이 있는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 신촌역과 홍대입구역이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2025.01.31 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 북동측으로 약 4~5m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 용도는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 2.4회, 매각률 0.0%로 집계됩니다. 실제 매각사례와 동일 면적 실거래 검증이 부족하여 낙찰 후 매도 가능 가격을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분 말소 확인. 2026.04.02 제출된 가처분 말소 동의서 원본을 확인하고, 최고가매수인 지정 이후 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 법원 및 등기 실무에 대조해야 합니다.
- 유치권 신고 검토. 주식회사 신아종합건설의 공사대금 220,821,422원에 관해 계약서·기성내역·미지급채권·점유관계 등을 조사하고, 유치권 성립 가능성을 전문가와 검토해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 폐문부재와 공실 탐문 결과만으로 점유관계가 확정되지 않습니다. 실제 점유자 및 공사업체의 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계 미상이므로 전입세대·현황조사·매각물건명세서의 최신 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 담보권 변경 확인. 2025.12.30 이엘에셋대부유한회사로 이전된 근저당권과 양천신용협동조합의 근질권 관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권 검토. 동작세무서장 및 서대문구의 압류가 확인됩니다. 실제 체납 세액과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 연희동성캐슬2차 302호와 면적·용도·층·건축연도가 비교 가능한 실거래와 매물을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·인도 비용. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 인도 절차, 유치권 분쟁 시 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장 및 법원 사건기록을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전하다고 볼 수 없다
이 물건은 표면적으로 감정가 325,000,000원, 신건, 배당표상 인수 0원이라는 단순한 숫자를 보여줍니다. 하지만 실제 권리분석의 결론은 그 숫자만으로 결정되지 않습니다.
말소기준권리보다 앞선 가처분은 말소 동의서가 제출돼 위험을 해소할 수 있는 단서가 있으나, 말소가 실제로 완료될 수 있는지 확인해야 합니다. 더 중요한 변수인 220,821,422원 공사대금 유치권 신고는 성립 여부 자체가 불분명합니다. 유효한 유치권이 인정된다면 낙찰 이후 인도 및 채권 해결에 상당한 부담이 생길 가능성이 있습니다.
또한 동일 면적 실거래가 확인되지 않아 신건 최저가가 시세보다 저렴하다고 말할 근거도 없습니다. 단지 평균 유찰 2.4회라는 지표는 가격을 신중히 판단할 이유가 되지만, 유찰을 기다리는 것만으로 선순위 권리와 유치권 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
종합 판단은 D등급의 고위험 검토 물건입니다. 이는 유치권이 확정적으로 성립한다는 의미가 아니라, 현재 확인된 권리 불확실성과 가격 검증 부족을 반영한 보수적인 평가입니다. 가처분 말소 확인, 유치권 성립 여부 조사, 개별 호실 시세 검증이 선행되기 전에는 신건 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
