서울서부지방법원 2025타경996. 서대문구 연희동 연희동성캐슬2차 2층 201호가 경매에 나왔습니다. 2025년 1월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 473,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 서진개발산업주식회사이고, 양천신용협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다.

첫인상은 복잡한 근저당 채권 규모입니다. 말소기준이 되는 근저당권의 채권최고액만 2,208,000,000원이고 같은 날 설정된 다른 근저당권도 1,104,000,000원입니다. 두 근저당권은 이후 이엘에셋대부유한회사에 이전되었으며, 근저당권부채권에 대한 근질권도 설정됐습니다. 다만 이러한 채권최고액이 곧 매수인이 떠안을 채무라는 의미는 아닙니다. 배당받지 못하는 채권과 매수인이 인수하는 권리는 엄격히 구분해야 합니다.

이 사건에서 더 중요한 문제는 별도로 존재합니다. 근저당권보다 먼저 등기된 처분금지가처분과 성립 여부가 불분명한 유치권 신고입니다. 가처분권자가 말소에 동의하겠다는 서류를 제출했다는 점은 위험을 줄이는 긍정적인 사정이지만, 실제 말소가 확인되기 전까지 권리분석이 완전히 끝났다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분이 핵심

을구의 두 근저당권은 모두 2025.05.15 설정됐습니다. 을구 1번이 말소기준권리이며, 을구 2번도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 발생한 경매개시결정, 국세 압류 및 서대문구 압류 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2025.12.30에는 두 근저당권이 이엘에셋대부유한회사에 이전됐고, 양천신용협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 근질권도 각각 설정됐습니다. 이 이전·근질권 기록은 기존 담보채권의 권리변동에 관한 것으로, 기초 근저당권의 채권최고액과 단순 합산해 새로운 독립 채무로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 및 유치권 — 금전 인수와 점유 위험은 별개

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 감정평가 당시 전체 건물이 폐문부재 상태였고, 전체 구분건물이 공실인 것으로 탐문됐습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현장 공실 탐문이 곧 실제 점유자 부재나 명도 위험 소멸을 확정하는 것은 아닙니다.

여기서 금액을 해석할 때 주의해야 합니다. 220,821,422원은 건물 전체에 관한 신고액이지, 201호 매수인에게 그 전액이 확정적으로 청구되거나 인수된다는 뜻이 아닙니다. 유치권이 실제 성립하는지, 적법하고 계속된 점유가 있었는지, 주장하는 공사대금과 목적물 사이에 관련성이 있는지 등을 별도로 검토해야 합니다.

유치권이 성립하지 않는다면 신고만으로 추가 금전부담이 확정되지는 않습니다. 반대로 유치권이 인정되어 실제 점유가 이어진다면, 인도와 사용·수익 과정에서 분쟁이 발생할 수 있습니다. 따라서 확정적인 매수인 채무 인수액 0원과 유치권에서 발생할 수 있는 경제적 부담을 구분해야 합니다.

③ 가격·환금성 — 신건 473,000,000원이 저렴하다는 근거는 없다

이번 매각은 0회 유찰된 신건입니다. 감정가 473,000,000원이 그대로 최저매각가이고, 현재 회차의 감정가 대비 매각가격 비율은 100%입니다. 하지만 감정가가 곧 거래 가능한 시장가격은 아닙니다.

특히 이 물건은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 신축 건물에 속하므로, 일반적인 아파트 가격 흐름을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 201호의 실제 용도와 면적이 일치하는 인근 거래를 비교해야 합니다. 최근 거래가격을 검증하기 전에는 473,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

유찰 회차별 매각가격은 제시된 시나리오 기준입니다. 채무인수 0원은 배당으로 정리되는 근저당·압류 등을 기준으로 한 금액이며, 선순위 가처분과 유치권 관련 위험은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 473,000,000원 가정)

최저매각가 473,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 7,130,000원을 제외한 465,870,000원이 을구 1번 근저당권에 배당되는 구조입니다. 을구 2번 근저당권의 예상배당액은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

근저당권 채권최고액 합계는 3,312,000,000원이고, 이에 대한 예상 미배당액은 2,846,130,000원입니다. 이는 담보권자 측의 배당 부족분을 나타내는 금액으로, 매수인이 2,846,130,000원을 추가로 인수한다는 뜻이 아닙니다. 또한 경매 청구금액 2,878,321,267원은 채권최고액 합계와 구분해야 합니다.

배당 계산은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 실제 채권잔액·배당순위·법정 우선채권 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 국세 및 지방세 압류가 존재하므로 당해세 등 조세채권의 우선배당 가능성도 원본 서류로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰별 배당 시나리오

입찰가격이 낮아지면 매수인이 부담할 낙찰대금 자체는 줄어듭니다. 반면 근저당 채권자의 예상 미배당액은 신건 2,846,130,000원에서 2회 유찰 시 3,014,318,080원으로 증가합니다.

그러나 이 사건에서 가격 하락과 함께 자동으로 줄어드는 것은 낙찰대금이지, 가처분의 말소 불확실성이나 유치권 분쟁 가능성이 아닙니다. 따라서 유찰 회차가 깊어졌다는 이유만으로 안전한 투자라고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서대문구 창천동 소재 서대문우체국 북서측 인근입니다. 다세대주택, 연립주택, 아파트가 혼재한 주거지대이며 주변에 근린생활시설, 서대문우체국 및 연세대학교가 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 신촌역과 홍대입구역이 근거리에 위치하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물 상태. 2025.01.31 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 용도 확인. 건물은 근린생활시설(사무소)과 다세대주택이 혼재합니다. 경매물건 201호의 건축물대장상 용도와 실제 이용상태가 일치하는지, 호실별 내부구조도와 함께 확인해야 합니다.
• 토지. 대지 면적 295.0㎡, 사다리형 토지입니다. 북동측으로 폭 약 4~5m 도로에 접하고, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 토지 공시지가 참고액은 3,094,000원/㎡입니다. 이 면적과 공시지가는 건물 부지 기준으로, 201호의 개별 대지지분이나 거래가격을 의미하지 않습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있습니다. 구체적인 행위 제한과 경매 취득에 대한 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단지 정보상 10세대 규모의 소규모 신축 건물입니다. 아파트 대단지처럼 거래표본이 풍부하다고 가정할 수 없으며, 개별 호실의 용도·점유상태·유치권 분쟁 여부에 따라 재매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 같은 단지의 평균 유찰 횟수 2.4회와 낙찰률 0% 역시 신중하게 살펴볼 지표입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 가처분 말소 절차 확인. 2026.04.02자 말소 동의서의 원문과 제출 조건, 최고가매수인 지정 이후 말소서류 제출 절차를 확인해야 합니다. 등기상 가처분이 최종적으로 말소되는지 확인하기 전에는 위험이 해소됐다고 단정하지 마세요.
• 유치권 신고의 실제 성립 여부. 주식회사 신아종합건설의 공사대금 220,821,422원 신고와 관련하여 공사계약·미지급 내역·점유의 존재 및 시기·목적물과 채권의 관련성을 확인해야 합니다. 전체 건물 신고액을 201호의 확정 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
• 현장 점유 재확인. 감정 당시 폐문부재였고 공실로 탐문됐으나 임대관계는 미상입니다. 현장 출입 및 점유상태, 실제 관리 주체와 공사 관련 점유 주장이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 호실별 정확한 용도와 면적. 201호의 건축물대장상 용도, 전유면적, 대지권, 내부구조를 등기부 및 집합건축물대장과 대조해야 합니다. 건물 전체의 근린생활시설 혼재 사실만으로 201호를 사무소 또는 주택으로 단정하면 안 됩니다.
• 매각 대상과 공동담보 범위. 근저당권의 공동담보목록 제2025-25008호 및 제2025-25012호를 확인해 다른 담보 부동산과의 관계, 채권이전·근질권 설정 및 배당 관계를 구분해야 합니다.
• 국세·지방세 압류와 배당. 동작세무서장 압류와 서대문구 압류가 존재합니다. 등기상 압류 소멸 여부와 별개로 조세채권의 법정 우선순위가 예상배당표에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일한 용도·면적·입지의 최근 거래를 우선 비교하고, 감정가 473,000,000원을 시장가격으로 간주하지 않아야 합니다. 유치권이나 명도 관련 분쟁비용이 확인되면 그 영향을 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 유찰을 안전성 개선으로 오인하지 않기. 1회 유찰 시 378,400,000원, 2회 유찰 시 302,720,000원으로 가격이 하락하는 시나리오가 제시되어 있지만, 유찰 자체가 선순위 가처분 또는 유치권 문제를 해결해 주지는 않습니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 신고 관련 자료를 입찰 전에 확인해야 합니다. 특히 기일 변경, 말소 관련 추가 서류 및 유치권 분쟁의 변동 여부가 중요합니다.

맺으며 — “채무인수 0원 ≠ 권리위험 0”

연희동성캐슬2차 201호는 근저당권의 채권최고액이 매우 크지만, 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 이 점만 보면 복잡한 채권관계에 비해 일반적인 담보채무 인수 부담은 제한적입니다.

그러나 2025.05.12 선순위 가처분이 존재하고, 그 말소 동의서는 제출되어 있지만 실제 말소 이행을 확인해야 합니다. 또한 220,821,422원의 공사대금 유치권 신고가 건물 전체를 대상으로 접수되어 있으며, 성립 여부가 불분명합니다. 이것이 이 사건의 핵심 위험입니다.

현재 최저매각가 473,000,000원은 감정가와 동일합니다. 가격이 시세보다 낮다는 근거가 확보된 상태도 아니고, 같은 단지의 평균 유찰 횟수는 2.4회, 낙찰률은 0%로 나타납니다. 따라서 신건 가격을 이유로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 유찰에 따른 매각대금 하락과 별개로 가처분 말소 및 유치권 문제가 해결되는지가 더 중요합니다.

최종 판단: 권리와 가격 모두 보수적인 접근이 필요한 고위험 검토 물건. 가처분 말소 이행을 확인하고 유치권의 성립·점유·분쟁 가능성을 검증한 후, 실제 용도에 부합하는 거래가격을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 가격보다 먼저 확인할 것은 권리의 종결 가능성입니다.