* 0원은 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액입니다. 선순위 가처분의 실제 말소가 확인되고 별도 인수권리가 없다는 전제이며, 유치권 성립 시의 법적·경제적 부담은 포함되지 않습니다. 유치권 신고액 전체가 501호에 귀속된다는 의미도 아닙니다.

서울서부지방법원 2025타경996. 서울 서대문구 연희동의 '연희동성캐슬2차' 5층 501호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 서진개발산업주식회사이고, 경매신청 채권자는 양천신용협동조합입니다. 신청채권자의 청구액은 2,878,321,267원으로, 물건 감정가 427,000,000원을 크게 웃돕니다.

등기에는 채권최고액 2,208,000,000원과 1,104,000,000원의 근저당권이 설정돼 있습니다. 두 근저당권은 공동담보가 기재된 권리로, 이후 이엘에셋대부유한회사에 이전되고 양천신용협동조합을 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다. 근저당권 이전과 근질권 설정을 별개의 신규 대출이나 독립 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.

이 사건에서 가장 중요한 점은 말소기준 근저당권보다 먼저 설정된 가처분입니다. 가처분권자가 말소에 협조하겠다는 서류를 제출했지만, 매각 후 말소가 실제로 이루어지는지 확인할 필요가 있습니다. 여기에 공사업체의 유치권 신고까지 있어, 단순한 근저당권 실행 경매로 접근하기에는 권리 위험이 적지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가처분과 근저당권

말소기준권리는 2025.05.15 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권과 이후의 경매개시결정, 세무서 및 지방자치단체 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

다만 2025.05.12 접수된 갑구 2번 가처분은 말소기준권리보다 먼저 설정되었습니다. 따라서 후순위 권리처럼 매각만으로 당연히 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

근저당권은 2025.12.30 확정채권양도를 원인으로 이엘에셋대부유한회사에 이전됐으며, 같은 날 양천신용협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 권리변동으로, 채권최고액을 다시 더해 채무액을 부풀리거나 새로운 독립 인수채무로 보아서는 안 됩니다.

② 유치권 — 신고 220,821,422원, 성립 여부 불분명

유치권은 일반적인 근저당권과 성격이 다릅니다. 법적으로 유효한 유치권이 성립하고 점유가 유지되는 경우에는, 경매로 소유권을 취득하더라도 건물 인도와 사용·수익에 중대한 장애가 발생할 수 있습니다.

특히 이번 신고는 501호 한 세대가 아니라 건물 전체를 대상으로 합니다. 신고금액 220,821,422원을 그대로 501호의 확정 인수금액으로 계산하는 것은 부정확합니다. 실제 부담은 유치권의 성립 여부, 공사채권의 범위, 목적물과 채권의 관련성, 점유 상태 및 분쟁 결과에 따라 달라집니다.

감정평가 현장조사에서는 전체 건물이 폐문부재 상태였고, 구분건물들이 공실인 것으로 탐문됐습니다. 그러나 이 사실만으로 유치권자의 점유가 없었다거나 유치권이 성립하지 않는다고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자, 점유 개시 시점, 점유 지속 여부 및 공사대금 채권의 성립을 별도로 확인해야 합니다.

③ 임차인·점유 분석

현재 확인된 신고 임차인은 0명입니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시에는 전체 구분건물이 공실인 것으로 탐문됐습니다.

신고된 임차인이 없으므로 특정 임차인의 보증금 인수액을 계산할 근거는 없습니다. 다만 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로 임차인이 전혀 존재하지 않는다고 확정해서도 안 됩니다. 입찰 전 전입세대열람, 현황조사서 및 실제 점유를 대조해야 합니다.

④ 가격 판단 — 신건 427,000,000원, 시세 검증 필요

연희동성캐슬2차는 2025.01.31 사용승인된 건물입니다. 501호의 현재 경매 최저가격은 감정가와 동일한 427,000,000원입니다.

동일 건물·유사 면적의 비교 가능한 최근 실거래가격을 확보하지 못한 상태이므로, 이 가격이 시세보다 낮거나 높다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 건물 내 근린생활시설과 다세대주택이 혼재하므로, 다른 용도의 호실 거래를 501호의 시세로 직접 적용해서는 안 됩니다.

동일 건물 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 그러나 이 통계만으로 향후 유찰 횟수나 낙찰가격을 예측할 수는 없습니다. 더욱이 이번 사건은 가처분과 유치권 신고라는 개별 위험이 있어 단순한 가격 할인율 비교가 적절하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 427,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 배당표는 근저당권 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션이며, 채권양도 및 근질권 설정에 따른 실제 배당권리자·배당관계는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

채권최고액 합계는 3,312,000,000원이고, 매각대금에서 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당액은 420,330,000원입니다. 따라서 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 2,891,670,000원에 달합니다. 이는 확정된 실제 잔존채무액을 의미하지 않습니다.

신청채권자 청구금액 2,878,321,267원 역시 현재 가정 매각대금만으로 전액 충족되지 않습니다. 그러나 채권자에게 배당되지 못한 금액이 자동으로 매수인의 채무로 승계되는 것은 아닙니다. 등기상 예상 인수액은 별도로 판단해야 하고, 유치권 및 선순위 가처분 위험은 배당 부족액과 구분해야 합니다.

⑥ 유찰 시 배당 시나리오

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서대문우체국 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택·연립주택·아파트와 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다. 연세대학교와 서대문우체국 등이 주변에 소재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 신촌역과 홍대입구역이 근거리에 있으며, 감정평가에서는 전반적인 교통사정을 보통으로 평가했습니다.
• 건물. 2025.01.31 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 지하 1층·지상 6층 규모입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 접근도로. 북동측 약 4~5m 도로에 접하는 사다리형 토지에 위치합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등의 규제가 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 별도 확인 대상입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 295.0㎡, 공시지가 3,094,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 건물 부지 전체에 관한 사항으로, 501호의 개별 대지권 면적과 구분해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 해당 사항 없음으로 기재됐고, 위반건축물 여부는 부정적으로 표시돼 있습니다. 다만 개별 호실의 현황과 건축물대장 대조는 필요합니다.
• 환금성. 신축에 가까운 건물이라는 장점은 있지만, 501호의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 유치권과 가처분 문제까지 고려하면 가격 할인 여부만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 가처분 말소. 2026.04.02 말소 동의서 원본과 최고가매수인 지정 이후 제출될 서류를 확인하고, 실제 등기 말소가 가능한지 검토해야 합니다.
• 유치권 신고 원본. 신아종합건설의 220,821,422원 공사대금 신고서와 공사계약·기성내역·채권 발생 자료를 확인해야 합니다.
• 점유 조사. 501호와 건물 전체의 실제 점유자, 출입 통제 여부, 유치권 주장자의 점유 시점과 지속 상태를 확인해야 합니다.
• 유치권 범위. 건물 전체에 대한 신고이므로 501호와 공사채권의 관계, 유치권의 성립 범위 및 관련 분쟁 여부를 검토해야 합니다.
• 근저당권 이전. 이엘에셋대부유한회사로의 채권양도와 양천신용협동조합의 근질권 설정이 실제 배당관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 미납 세금. 동작세무서 및 서대문구 압류가 있으므로 당해세와 배당 우선순위, 매수인에게 별도 영향을 줄 수 있는 사항을 검토해야 합니다.
• 실거래 시세. 연희동성캐슬2차 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래를 확인하고 층·전용면적·용도·상태가 비교 가능한지 검토해야 합니다.
• 호실 현황. 501호의 전용면적·대지권·호별배치도와 실제 이용상태를 건축물대장 및 감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
• 인도 및 관리비. 공실 탐문 내용에 의존하지 말고 실제 점유·인도 가능 여부와 공용부분 미납 관리비를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각기일 변경 여부 및 유치권 관련 추가 제출서류를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소 동의는 호재, 유치권은 아직 미해결”

연희동성캐슬2차 501호는 신건 최저매각가가 427,000,000원인 다세대주택입니다. 근저당권과 후순위 압류는 일반적인 매각 소멸 구조에 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

하지만 그 숫자를 그대로 이 물건의 실질취득비용으로 받아들일 수는 없습니다. 2025.05.12 선순위 가처분은 말소 동의서가 제출됐다는 점에서 해결 가능성이 있으나 실제 말소까지 확인해야 하며, 220,821,422원의 건물 전체 유치권 신고는 성립 여부가 여전히 불분명합니다.

또한 동일 조건의 최근 실거래 비교가 없어 감정가 427,000,000원이 시세보다 낮다는 결론도 내릴 수 없습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 매각가격이 내려가더라도 유치권 위험이 해결되지 않았다면 가격 할인만으로 투자 매력이 확보됐다고 볼 수 없습니다.

결론은 조건부 검토, 종합 C등급입니다. 가처분 말소 절차의 확실성을 확인하고, 유치권의 법적 성립 및 실제 점유 문제를 검증한 뒤, 501호와 비교 가능한 거래가격을 확보해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 권리 위험의 해소와 실제 인도 가능성입니다.