서울서부지방법원 2025타경996. 서울 서대문구 연희동의 연희동성캐슬2차 6층 601호입니다. 사건상 용도는 다세대이며, 건물은 2025년 1월 31일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 등기상 소유자는 서진개발산업주식회사입니다. 양천신용협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐고, 등기에는 대규모 근저당권과 압류, 가처분 등이 얽혀 있습니다.

특히 이번 사건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매로만 판단해서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 등기된 가처분은 자동 소멸하는 후순위 권리와 다르게 취급해야 합니다. 여기에 유치권 신고까지 존재합니다. 서류상 예상 인수액이 0원이라는 계산 결과와 낙찰 후 실제 권리·점유 부담이 없다는 결론은 서로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심

권리분석의 출발점은 2025년 5월 15일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,208,000,000원이고, 같은 날 채권최고액 1,104,000,000원의 을구 2번 근저당권도 설정됐습니다. 모두 공동담보가 기재된 근저당권입니다. 후순위 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

한편 2025년 12월 30일에는 두 근저당권이 이엘에셋대부유한회사로 이전됐으며, 해당 근저당권부채권에 대해 양천신용협동조합을 채권자로 하는 근질권도 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 권리 이전·담보관계이므로 이전 금액을 별도 신규 채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당권자 및 배당순위는 이 권리변동을 반영한 원본 확인이 필요합니다.

다만 중요한 완화 사정이 있습니다. 가처분권자인 신청채권자는 최고가매수인이 지정되는 즉시 가처분 말소 동의서류를 제출하겠다는 취지의 2026.04.02자 가처분 말소 동의서를 제출했습니다. 이는 선순위 가처분의 해소 가능성을 높이는 자료입니다.

그러나 말소 동의서 제출과 실제 가처분등기 말소 완료는 별개의 문제입니다. 최고가매수인 지정 이후 약속된 서류가 적법하게 제출되고, 등기 말소까지 진행되는지 확인해야 합니다. 말소가 완료되지 않는 경우에는 선순위 가처분으로 인한 권리상 불확실성이 남을 수 있습니다.

유치권은 신고되었다는 사실만으로 법적 성립이 확정되는 것은 아닙니다. 공사대금 채권의 존재와 변제기, 목적물과의 관련성, 적법한 점유 및 점유의 계속 여부 등을 따져야 합니다. 특히 본건 신고는 개별 601호가 아닌 지상 건물 일체를 대상으로 하므로, 해당 호실에 대한 유치권 주장 범위까지 따로 확인해야 합니다.

반대로 실제 유치권이 성립해 매수인에게 대항할 수 있다면 점유 회복과 명도 과정에서 상당한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 낙찰자가 유치권자의 채무를 당연히 인수하는 것은 아니지만, 목적물 인도를 받기 위해 채권 변제나 합의 비용을 부담해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 따라서 신고액 220,821,422원을 단순히 0원으로 취급해서는 안 됩니다.

② 가격·시세 — 감정가가 저렴한지는 아직 모른다

이 물건의 감정가는 278,000,000원이고 첫 매각기일의 최저매각가격도 동일합니다. 아직 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다.

하지만 동일한 면적과 용도의 신뢰할 만한 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 주변 시세 대비 저렴한지, 비싼지 판단하기 어렵습니다. 특히 해당 건물은 근린생활시설과 다세대주택이 함께 구성돼 있어 비교 대상의 용도와 실제 전용면적을 정확히 맞추는 것이 중요합니다.

이 사건의 특징은 가격이 낮아지더라도 가처분 말소 여부와 유치권 문제는 자동으로 해결되지 않는다는 점입니다. 유찰로 최저매각가격이 하락하면 입찰대금 부담은 감소하지만, 별도의 권리·점유 분쟁 가능성은 계속 남을 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준의 단순 추정배당표입니다. 두 근저당권은 2025.12.30 이엘에셋대부유한회사로 이전됐고 근질권도 설정돼 있으므로 실제 배당권자는 달라질 수 있습니다. 공동담보의 배당관계, 실제 피담보채무, 당해세 및 배당우선권에 따라 결과가 변동될 수 있습니다.

현재 매각가를 가정하면 집행비용 4,692,000원을 제외한 273,308,000원이 근저당권 배당재원으로 계산됩니다. 근저당권 채권최고액 합계는 3,312,000,000원이고, 이 계산에서 발생하는 미배당액은 3,038,692,000원입니다.

이 미배당액이 그대로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당권에 관한 배당 부족분과 매수인이 부담할 수 있는 선순위 권리·유치권 위험은 구별해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험은 남는다

유찰 시나리오는 각 가정가격에 기초한 배당 추정입니다. 실제 유찰 여부와 후속 매각기일을 의미하지 않습니다. 모든 회차의 인수액 0원은 배당 계산상 수치이며 가처분 미말소 또는 유치권 성립에 따른 별도 위험을 포함하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서대문구 창천동 소재 서대문우체국 북서측 인근입니다. 다세대주택·연립주택·아파트가 분포한 주거지역으로, 주변에 근린생활시설과 연세대학교 등이 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 근거리에 신촌역과 홍대입구역이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2025.01.31 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다. 감정평가상 건물은 지하 1층 및 지상 6층 규모입니다.
• 도로. 토지는 사다리형이며 북동측으로 약 4~5m 도로에 접합니다. 감정평가상 근린생활시설 및 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부도 확인 대상입니다.
• 토지. 전체 토지면적은 295.0㎡이고, 공시지가는 3,094,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 관련 토지 정보로 개별 601호의 대지지분 면적과는 구별해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항 없음으로 기재돼 있으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 신축급 건물이라는 점은 고려할 수 있지만 동일한 이용용도·면적의 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 단지 평균 유찰 2.4회라는 통계와 권리관계의 불확실성을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 가처분 말소 확인. 갑구 2번 가처분에 대한 2026.04.02자 말소 동의서의 원본과 조건을 확인하고, 최고가매수인 지정 이후 실제 말소 절차가 확실히 이행될 수 있는지 점검해야 합니다.
• 유치권 성립 여부 조사. 주식회사 신아종합건설의 공사대금 220,821,422원 신고에 대해 공사계약서·미지급 공사대금 증빙·점유 여부·점유 개시 시점 및 개별 호실에 대한 대항 가능성을 조사해야 합니다.
• 현장 점유 재확인. 과거 현장조사에서 전체 공실로 탐문됐지만, 실제 601호의 현재 점유 상태와 출입통제·열쇠 보유자·유치권 점유 주장을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 임대차 재확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상인 만큼 전입세대·확정일자·상가건물 임대차 해당 여부 등을 실제 호실의 용도와 함께 점검해야 합니다.
• 정확한 용도 확인. 사건상 다세대 물건이지만 건물에는 근린생활시설도 존재합니다. 601호의 집합건축물대장상 용도, 전용면적, 대지지분 및 현황상 사용 상태를 대조해야 합니다.
• 공동담보·근질권 확인. 근저당권 채권최고액이 각각 2,208,000,000원, 1,104,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 근저당권 이전과 근질권 설정까지 반영해 실제 채권관계와 배당 절차를 확인해야 합니다.
• 조세·관리비 확인. 동작세무서장과 서대문구의 압류가 존재합니다. 조세채권의 교부청구·법정기일 및 공용부분 관리비 체납 등을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 동일 용도·유사 면적·인근 입지의 최근 실거래를 확인하고 실제 601호의 상태 및 권리 위험을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 유치권 관련 접수서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 위험 0원”

이 사건은 낙찰가보다 권리관계 확인이 먼저인 물건입니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원이고 임차인 신고도 없지만, 말소기준권리보다 앞선 가처분과 공사대금 유치권 신고가 존재합니다.

가처분권자가 말소 동의서를 제출한 점은 분명 긍정적입니다. 그러나 실제 말소 여부는 확인해야 하며, 220,821,422원의 유치권 신고는 별도의 중대한 불확실성으로 남아 있습니다. 유치권이 인정되는지, 실제 누가 점유하고 있는지, 매수인에게 대항할 수 있는지에 따라 취득 후 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 278,000,000원이 시세보다 저렴하다고 말할 근거는 부족합니다. 유찰 시나리오에 따른 가격 하락만으로 이러한 권리 위험이 해소되는 것도 아닙니다.

결론은 권리 고위험·가격 판단 보류입니다. 선순위 가처분의 실제 말소 가능성과 유치권의 법적 성립 여부를 먼저 확정하고, 동일 조건의 실거래 시세를 확보하기 전까지는 적극적인 입찰 판단을 유보하는 것이 합리적입니다.