서울서부지방법원 2025타경996. 서울 서대문구 연희동의 연희동성캐슬2차 4층 402호입니다. 소유자는 서진개발산업주식회사이며, 양천신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 청구액은 2,878,321,267원으로, 현재 최저매각가 325,000,000원을 크게 웃돕니다.

이 사건을 볼 때 가장 먼저 짚어야 할 것은 권리의 등기 순서입니다. 2025.05.12. 양천신용협동조합의 가처분이 먼저 등기됐고, 2025.05.15. 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다. 따라서 가처분은 일반적인 후순위 권리처럼 매각만으로 당연히 소멸한다고 볼 수 없습니다. 다만 가처분권자인 신청채권자가 최고가매수인 지정 즉시 말소 동의서류를 제출하겠다는 동의서를 제출해, 위험 해소를 위한 구체적 조치는 존재합니다.

여기에 건물 전체를 대상으로 220,821,422원의 공사대금 유치권 신고가 접수됐습니다. 유치권 성립 여부는 불분명하므로 신고액 전부를 매수인 인수채무로 확정할 수는 없습니다. 그러나 유치권이 유효하게 성립하고 이 물건에 영향을 미친다면 인도와 점유 확보, 추가 비용에 중대한 변수가 될 수 있습니다. 이 부분을 해결하지 않고 가격만으로 입찰을 결정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분

핵심은 2025.05.12. 가처분과 2025.05.15. 근저당권의 선후관계입니다. 갑구 2번 가처분은 말소기준권리에 앞서 설정됐으며, 등기상 피보전권리는 근저당권설정등기청구권입니다. 일반적인 후순위 가압류·압류와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

을구 1번과 2번 근저당권은 각각 채권최고액 2,208,000,000원, 1,104,000,000원으로 설정됐습니다. 두 근저당권은 2025.12.30. 확정채권양도를 원인으로 이엘에셋대부유한회사에 이전됐으며, 각 근저당권부채권에는 양천신용협동조합을 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다.

근저당권 이전과 근질권 설정은 기존 담보권에 관한 후속 권리관계입니다. 최초 근저당권 채권최고액과 이전·근질권 금액을 각각 독립된 채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 배당 시뮬레이션은 두 근저당권의 채권최고액 합계 3,312,000,000원을 기준으로 하고 있습니다.

그 뒤에 등기된 임의경매개시결정과 국가·서대문구의 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 압류 등기의 소멸과 별개로 매각대금에서 우선 배당될 조세채권의 존재 여부는 확인해야 합니다.

② 임차·점유 및 유치권 — 가장 중요한 현장 위험

유치권 성립과 관련해서는 다음 사실관계가 중요합니다.

• 공사대금 채권. 신고된 220,821,422원의 발생 원인, 지급기일과 미지급 상태, 해당 건물과의 관련성을 확인해야 합니다.
• 실제 점유. 신아종합건설이 건물 또는 해당 호수를 실제로 점유하고 있는지, 언제부터 어떤 방식으로 점유했는지 확인해야 합니다.
• 점유의 적법성. 유치권을 주장하는 점유가 법률상 보호되는 적법한 점유인지 검토해야 합니다.
• 402호에 미치는 범위. 건물 전체에 대한 신고가 개별 호수의 인도와 사용에 실제로 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
• 공실 탐문과의 관계. 감정 당시 공실 탐문 결과와 유치권자의 점유 주장이 양립하는지, 현장 및 객관적인 점유 자료를 통해 확인해야 합니다.

결국 이 사건에서 매수인 인수 0원은 배당 시뮬레이션의 수치적 결과입니다. 선순위 가처분의 말소와 유치권의 성립·점유 문제까지 해결됐다는 의미는 아닙니다.

③ 가격·환금성 — 실거래 검증 전까지 판단 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 325,000,000원이며 유찰되지 않은 신건입니다. 연희동성캐슬2차는 2025.01.31. 사용승인된 건물이고, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회로 집계됩니다.

다만 본건과 면적이 일치하는 실거래 표본의 평균가격, 최신 거래가격 및 최근 가격 추세를 확인할 수 없어 감정가가 최근 시세보다 낮은지 높은지 판정할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 저렴하거나 적정한 가격이라고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)

근저당권의 최초 설정권자는 양천신용협동조합이며, 2025.12.30. 이엘에셋대부유한회사로 이전됐습니다. 위 표는 제공된 채권최고액 기준 배당 추정으로, 실제 배당순위·채권액·근질권 관계 등에 따른 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다.

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 5,350,000원을 제외하면 근저당권 등에 배당할 수 있는 금액은 319,650,000원입니다. 두 근저당권 채권최고액의 합계는 3,312,000,000원으로, 배당 추정상 2,992,350,000원의 미배당액이 발생합니다.

다만 이 미배당액은 채권최고액을 기준으로 산정된 수치이며 확정된 실제 채무잔액을 뜻하지 않습니다. 또한 근저당권 관련 미배당액이 발생한다는 이유만으로 그 금액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 그대로

1회 유찰 시 최저가는 260,000,000원, 2회 유찰 시 208,000,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 이것이 곧 해당 물건을 시세보다 저렴하게 취득한다는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 실제 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.

특히 이 사건의 유치권 신고금액 220,821,422원은 매각대금에 자동 가산되는 확정 인수액이 아닙니다. 유치권 성립 여부와 실제 부담 범위에 따라 경제적 결과가 달라질 수 있으므로, 낙찰가격과 유치권 신고금액을 단순 합산한 값을 확정 취득원가로 표시하는 것도 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서대문우체국 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·연립주택·아파트 등이 소재한 주거지대로, 근린생활시설과 연세대학교 등이 인근에 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 신촌역 및 홍대입구역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2025.01.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 1층·지상 6층 규모입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 북동측으로 약 4~5m 도로에 접해 있습니다.
• 토지. 사다리형의 저지 토지로, 토지면적은 295.0㎡이며 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 적용 범위도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 3,094,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 10세대 규모이고 동일 면적의 검증된 실거래가격이 없어 객관적인 매매가격 수준 및 환금성을 단정하기 어렵습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가처분 말소 동의서 원본. 2026.04.02.자 동의서의 구체적인 문구, 제출 조건과 실제 말소 처리 절차를 확인하세요. 최고가매수인 지정 이후 말소 동의서류를 제출한다는 약속과 말소등기 완료를 구분해야 합니다.
• 유치권 성립 여부. 신아종합건설의 공사계약·공사대금 관련 자료, 공사대금 지급기일, 채권의 관련성 및 점유 경위를 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 전체 건물 공실이라는 탐문 결과를 그대로 확정 사실로 받아들이지 말고, 402호 및 공용부분의 실제 점유자를 확인하세요.
• 개별 호수 용도. 건축물대장·호별배치도·감정평가서를 비교해 402호의 정확한 용도와 이용상태를 확인하세요.
• 실거래 시세. 동일하거나 비교 가능한 면적의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 층별 가격 차이와 최근 추세를 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 배당 관계. 근저당권 이전, 근질권 설정, 신청채권과 실제 배당채권의 관계를 대조하세요. 채권최고액을 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.
• 조세채권. 동작세무서와 서대문구의 압류 관련 조세채권 및 당해세 등 배당상 우선권을 확인하세요.
• 관리비·인도 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 소유권 취득 후 인도에 필요한 절차를 확인하세요.
• 매각서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 유치권 신고 관련 서류를 최종 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”

서울서부지방법원 2025타경996은 배당표의 숫자만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 임차인 신고가 없고, 근저당권 관련 미배당액도 배당 추정상 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.

하지만 권리분석의 결론은 다릅니다. 말소기준권리에 앞선 가처분이 있고, 220,821,422원의 공사대금 유치권 신고가 존재합니다. 가처분에는 말소 동의서가 제출돼 있어 해결 가능성을 뒷받침하지만, 실제 말소 절차의 확인이 필요합니다. 유치권도 성립 여부가 불분명하기 때문에 성립을 단정하거나 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.

더구나 현재 최저가 325,000,000원은 감정가 그대로인 신건이고, 최근 동일 면적 실거래가격을 통한 가격 메리트 검증도 이루어지지 않았습니다. 단지 평균 유찰 2.4회라는 수치만으로 신건의 가격이 적정하다거나, 유찰 이후의 매각가격이 충분히 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

종합 판단은 권리·가격 모두 확인 전 보류입니다. 가처분 말소의 확실성, 유치권의 성립 여부와 실제 점유, 개별 호수의 용도 및 최근 실거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 현재로서는 신건 적극 응찰보다 법적 위험의 해소 여부를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.