서울서부지방법원 2025타경996. 서울 서대문구 연희동에 위치한 연희동성캐슬2차 2층 202호입니다. 2025.01.31. 사용승인을 받은 지하 1층·지상 6층 건물로, 감정평가상 다세대주택과 근린생활시설이 함께 있는 건물입니다. 경매물건의 용도는 다세대로 표시되어 있으나, 개별 호실의 공부상 용도와 실제 이용상태는 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
경매를 신청한 채권자는 양천신용협동조합이며, 청구금액은 2,878,321,267원입니다. 등기상 말소기준권리는 2025.05.15. 설정된 양천신용협동조합의 근저당권입니다. 해당 근저당권 두 건의 채권최고액 합계는 3,312,000,000원이며, 이후 이엘에셋대부유한회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다.
그런데 이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 차이가 있습니다. 근저당권 설정보다 앞선 2025.05.12. 가처분이 존재하고, 건물 전체에 대해 공사대금 유치권 신고도 접수되어 있기 때문입니다. 가처분은 말소 동의로 해소될 가능성이 있지만, 유치권은 별도로 성립 여부를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 344-6 연희동성캐슬2차 2층 202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 성산로 384-16 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 및 근린생활시설 혼재 건물 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 6층 |
| 사용승인일 | 2025.01.31. |
| 소유자 | 서진개발산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 568,000,000원 / 568,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 양천신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,878,321,267원 |
| 매각기일 | 2026.11.03. |
| 점유관계 | 전체 건물 공실 탐문 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분부터 확인
가처분권자인 신청채권자는 2026.04.02.자 가처분 말소 동의서를 제출했습니다. 그 내용은 최고가매수인이 지정되는 즉시 가처분 말소 동의서류를 제출하겠다는 것입니다.
이는 위험을 완화하는 중요한 자료이지만, 말소 동의서 제출과 실제 가처분 말소 완료는 구별해야 합니다. 입찰 전 동의서 원문과 말소 진행 절차를 확인해야 합니다.
근저당권 및 후순위 권리
| 권리 | 권리자 | 채권최고액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 근저당권 | 양천신용협동조합 | 2,208,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 2번 근저당권 | 양천신용협동조합 | 1,104,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 근저당권 이전 | 이엘에셋대부유한회사 | — | 기존 근저당권 승계 |
| 근저당권부채권 근질권 | 양천신용협동조합 | 2,208,000,000원 / 1,104,000,000원 | 담보채권 관련 권리 |
| 갑구 4번 압류 | 국 · 동작세무서장 | — | 매각으로 소멸 |
| 갑구 5번 압류 | 서울특별시 서대문구 | — | 매각으로 소멸 |
2025.12.30.에는 두 근저당권이 이엘에셋대부유한회사로 이전되었고, 양천신용협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 근질권도 설정되었습니다. 이는 기존 담보채권의 이전·담보관계이므로, 근질권 채권최고액을 별도 독립채무로 다시 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당권자와 배당순위는 채권양도 및 근질권 관계를 반영해 확인해야 합니다.
② 유치권 — 220,821,422원 신고의 의미
2025.08.22. 주식회사 신아종합건설이 서울 서대문구 연희동 344-6 지상 건물 일체에 대해 공사대금 220,821,422원의 유치권을 신고했습니다. 매각물건명세서에는 유치권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다.
다만 유치권이 적법하게 성립하고 목적물에 미치는 경우에는 점유 인도 및 사용·수익에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다. 배당표상 인수액 0원과 별개로 취급해야 할 핵심 위험입니다.
유치권을 판단할 때 중요한 것은 단순한 신고금액보다 공사대금 채권의 실제 존재, 목적물과의 견련성, 적법한 점유 및 점유의 계속 여부입니다. 감정평가 현장조사에서 건물 전체가 공실인 것으로 탐문되었다는 내용도 있으나, 그것만으로 유치권자의 점유가 없었다고 단정할 수는 없습니다.
- 공사대금. 신아종합건설의 220,821,422원 청구에 관한 계약서·기성내역·미지급 증빙을 확인해야 합니다.
- 점유. 유치권자가 실제로 어느 부분을 어떤 방식으로 점유하고 있는지 확인해야 합니다.
- 대상 범위. 유치권 신고 대상은 건물 일체입니다. 202호에 미치는 효력과 범위를 별도로 검토해야 합니다.
- 성립 여부. 신고만으로 유치권이 성립하는 것은 아닙니다. 관련 증거와 법률상 요건을 종합해 판단해야 합니다.
③ 점유·임차관계 — 신고 임차인은 없지만 확인 필요
현재 확인된 임차인의 보증금 인수액은 없습니다. 따라서 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 실제 점유자가 나타나는 경우에는 전입·점유·확정일자 등 대항력 관련 사실관계를 별도로 확인해야 합니다. 대항력이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하거나, 반대로 무권원 점유자로 단정해서도 안 됩니다.
④ 가격 분석 — 시세 검증이 먼저다
감정가는 568,000,000원이고, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 실질취득액은 배당계산상 인수액 0원을 적용하면 568,000,000원입니다. 다만 이는 취득세·집행 외 비용·유치권 관련 분쟁비용 등을 제외한 계산상 금액입니다.
연희동성캐슬2차는 2025.01.31. 사용승인을 받은 건물이며, 단지 정보상 10세대로 확인됩니다. 비교용 면적은 64.02㎡로 표시되어 있지만 이번 경매 호실과 면적 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 또한 가격 비교에 사용할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격도 확인되지 않아, 감정가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 568,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 568,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 454,400,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 363,520,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
| 단지 평균 유찰 | 2.4회 | 경매 통계 참고 |
| 단지 낙찰률 | 0.0% | 통계 표본·기간 확인 필요 |
무엇보다 최근 실거래 비교가 확보되지 않았으므로 568,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 향후 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 가처분과 유치권 문제가 해결되지 않았다면, 가격 하락만으로 안전한 투자라고 볼 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 568,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,080,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 2,208,000,000원 | 559,920,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 | 1,104,000,000원 | 0원 |
| 채권최고액 합계 | 3,312,000,000원 | 559,920,000원 |
| 채권최고액 대비 미배당 | — | 2,752,080,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 실제 배당에서는 확정 채권액·채권양도·근질권·조세채권의 우선순위 등이 영향을 줄 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다. 위 미배당액은 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
유찰 시나리오별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 568,000,000원 | 559,920,000원 | 2,752,080,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 454,400,000원 | 447,456,000원 | 2,864,544,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 363,520,000원 | 357,630,720원 | 2,954,369,280원 |
채권최고액이 매각가보다 크기 때문에, 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 상당한 미배당이 발생합니다. 그러나 후순위 근저당권이 배당받지 못하는 것과 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 별개입니다. 계산상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 선순위 가처분 및 유치권의 법률상 위험은 이 계산에 포함되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 창천동 소재 서대문우체국 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·연립주택·아파트가 혼재된 주거지대이며, 근린생활시설과 연세대학교 등이 인접해 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 신촌역과 홍대입구역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 2025.01.31. 사용승인을 받았습니다. 시스템창호, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
- 도로. 북동측으로 약 4~5m 내외의 도로에 접하며, 토지는 사다리형입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 사항이 확인됩니다. 개별공시지가는 3,094,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 대상 호실의 개별 용도 및 면적은 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 단지 정보상 10세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 최근 실거래 비교가 확보되지 않아 매각가 대비 시장 수요와 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가처분 말소 동의서 원문. 2026.04.02.자 가처분 말소 동의서의 제출 여부, 조건 및 최고가매수인 지정 후 실제 말소 처리 절차를 확인해야 합니다.
- 유치권 신고서와 증빙. 신아종합건설의 공사대금 220,821,422원에 관한 계약·미지급 내역·점유 증거를 확인해야 합니다.
- 유치권 점유 현황. 건물 전체 공실 탐문 결과와 실제 현장 점유상태를 대조하고, 유치권 주장의 대상이 202호에 어떤 영향을 미치는지 검토해야 합니다.
- 임차인·점유자. 신고 임차인은 없으나 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 여부와 전입관계 등을 다시 확인해야 합니다.
- 시세. 연희동성캐슬2차 및 유사 입지·면적·용도의 최근 실거래를 비교해야 합니다. 비교용 면적 64.02㎡가 해당 호실에 일치하는지도 확인해야 합니다.
- 유찰 가능성. 현재 최저가 568,000,000원과 1회 유찰 시 454,400,000원, 2회 유찰 시 363,520,000원의 가격 시나리오를 검토하되, 최저가 하락만으로 권리위험이 사라진다고 보아서는 안 됩니다.
- 세금 및 관리비. 국세·지방세 압류가 존재하므로 배당 우선순위를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다.
- 자금계획. 입찰보증금 및 매각대금 납부조건은 해당 매각공고에서 확인하고, 취득 관련 비용과 권리분쟁 대응 여력도 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 유치권 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리위험 0”
연희동성캐슬2차 202호는 배당계산상 매수인 인수액이 0원인 물건입니다. 그러나 이를 곧바로 안전한 경매물건이라고 평가하기는 어렵습니다.
가장 먼저 살펴야 하는 것은 2025.05.12. 설정된 선순위 가처분입니다. 가처분권자가 최고가매수인 지정 후 말소 동의서류를 제출하겠다는 동의서를 제출한 것은 유리한 사정이지만, 실제 말소까지 확인해야 합니다.
다음은 건물 전체에 대해 신고된 220,821,422원의 유치권입니다. 이 금액이 202호 매수인의 확정 부담액이라는 의미는 아니지만, 유치권이 성립할 경우 점유·인도 문제에 영향을 줄 수 있습니다.
가격 측면에서도 최근 실거래 비교가 확보되지 않았고, 단지 평균 유찰 횟수가 2.4회인 만큼 신건 최저가의 메리트를 단정할 수 없습니다. 입찰 전 가처분 말소의 확실성, 유치권 성립 여부, 실제 점유관계, 호별 용도 및 객관적 시세가 확인되어야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 가처분과 불분명한 유치권 신고, 임대관계 및 시세 확인의 한계 때문에 보수적인 평가가 타당합니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.
