* 0원은 예상배당상 산정된 채무 인수액입니다. 선순위 가처분의 말소 이행 및 신고된 유치권의 성립·점유·효력은 별도 쟁점이며, 0원에 포함하여 위험이 해소된 것으로 보지 않습니다.

서울서부지방법원 2025타경996. 서대문구 연희동 성산로 384-16에 자리한 연희동성캐슬2차 3층 303호, 다세대주택 경매입니다. 2025.01.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 1층·지상 6층 규모이며 근린생활시설과 다세대주택이 함께 있습니다.

감정가는 439,000,000원, 첫 매각기일의 최저가격도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 양천신용협동조합이며 청구금액은 2,878,321,267원입니다. 등기에는 양천신용협동조합을 최초 근저당권자로 하는 근저당권 2건이 나타나고, 이후 이엘에셋대부유한회사로 근저당권이 이전된 내역도 있습니다.

문제는 채무 규모보다 소유권과 현장 점유의 불확실성입니다. 첫 근저당보다 먼저 가처분이 설정됐고, 공사대금을 주장하는 시공사의 유치권신고까지 접수됐습니다. 실제 임차인은 확인되지 않았으나 조사 당시 건물은 폐문부재 상태였습니다. 일반적인 후순위 근저당 소멸형 경매처럼 접근하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 등장한 가처분

을구 1번 양천신용협동조합 근저당권은 채권최고액 2,208,000,000원으로 말소기준권리입니다. 같은 날짜 접수된 을구 2번 근저당권은 채권최고액 1,104,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

이후 2025.12.30. 두 근저당권은 이엘에셋대부유한회사로 이전됐고, 관련 피담보채권에 양천신용협동조합을 채권자로 하는 근질권 설정이 등기됐습니다. 이는 기존 근저당권부 채권의 양도·담보설정 관계이므로, 근질권 기재금액을 별개의 신규 원채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당권자 및 근질권 관계는 최신 등기와 배당절차에서 확인해야 합니다.

갑구 3번 김은주의 가압류 210,000,000원, 갑구 4번 임의경매개시결정, 국의 압류 및 서대문구의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치하며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 조세채권의 배당순위와 실제 배당금액은 별도로 확인해야 합니다.

② 유치권 — 220,821,422원 신고의 의미

유치권은 신고가 접수됐다는 사실만으로 곧바로 성립하는 권리가 아닙니다. 공사대금채권의 존재, 목적물과 채권의 견련성, 적법한 점유, 점유의 계속 여부 등 실질적인 성립요건을 검토해야 합니다.

특히 감정평가 당시 건물 전체가 폐문부재 상태였고, 전체 구분건물이 공실인 것으로 탐문됐다는 사실에 주목할 필요가 있습니다. 그러나 외관상 공실이나 폐문부재만으로 시공사의 유치권 점유가 없었다고 확정할 수는 없습니다. 출입통제, 열쇠 관리, 현장 표시 및 실제 관리·점유 경위를 확인해야 합니다.

결국 이 유치권은 현재 확정 인수채무가 아니라 중대한 미확정 위험입니다. 성립하지 않는다면 매수인 부담으로 연결되지 않을 수 있지만, 유효하게 성립하고 대항할 수 있는 경우에는 인도 및 사용·처분 과정에서 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

③ 점유·임차관계 — 공실 탐문과 인도 가능성

확인된 임차인은 0명입니다. 감정평가 관련 조사에서는 임대관계가 불명확하고, 현장 방문 당시 전체 건물이 폐문부재 상태이며 구분건물 전체가 공실인 것으로 탐문됐습니다.

하지만 이는 실제 점유관계에 대한 최종 확인과는 다릅니다. 임차인이나 제3자의 점유가 뒤늦게 발견될 가능성을 배제할 수 없고, 별도로 신고된 시공사 유치권의 점유 주장도 함께 확인해야 합니다.

④ 가격 비교 — 신건 439,000,000원의 판단 근거

현재 최저매각가는 439,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가격에서 할인된 상태는 아닙니다.

연희동성캐슬2차는 사용승인일이 2025.01.31.인 건물입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회로 나타납니다. 다만 개별 거래의 매매가격을 직접 확인할 수 있는 비교사례가 없어 현재 최저가가 주변 실거래 시세보다 낮은지, 높은지 판단하기 어렵습니다.

또한 가격 비교에 활용할 주택 면적의 일치도 확인되지 않았으므로, 서로 다른 면적이나 용도의 거래를 이 물건의 직접적인 시세로 사용해서는 안 됩니다. 303호의 전용면적·대지권과 동일 또는 유사한 거래사례를 확인한 뒤 가격을 평가하는 것이 타당합니다.

회차별 금액은 해당 매각가격을 전제로 한 시나리오입니다. 예상 미배당은 채권자에게 배당되지 못하는 채권액으로, 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 가처분·유치권 위험은 별도 판단 대상입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 439,000,000원 가정)

매각대금 439,000,000원에서 추정 집행비용 6,790,000원을 공제하면 432,210,000원이 채권배당에 사용되는 계산입니다. 이 금액은 을구 1번 근저당권에 배당되고, 을구 2번 근저당권과 김은주 가압류에는 배당금이 남지 않습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

배당계산에 반영된 채권총액은 3,522,000,000원, 예상 채권배당액은 432,210,000원, 미배당액은 3,089,790,000원입니다. 이는 근저당권 채권최고액 등을 기준으로 계산한 값이며 실제 확정채권액이나 배당 결과와 다를 수 있습니다.

특히 근저당권이 2025.12.30. 이엘에셋대부유한회사로 이전됐고 관련 근질권도 설정됐으므로, 표의 최초 근저당권자 표시가 실제 최종 배당금 수령관계를 확정하는 것은 아닙니다. 배당권자와 채권신고 내역은 추가 대조가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서대문우체국 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·연립주택·아파트가 혼재한 주거지대이며 근린생활시설, 서대문우체국, 연세대학교 등이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 신촌역과 홍대입구역이 소재하고, 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건축. 2025.01.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있으며 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐습니다.
• 도로. 북동측으로 약 4~5m 내외 도로에 접한 사다리형 토지입니다. 토지면적은 295.0㎡이며, 개별 호수의 대지권 면적과 구분해 확인해야 합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 지정되어 있습니다. 토지이용 관련 허가구역 사항도 확인됩니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 건물 전체에 근린생활시설과 다세대주택이 함께 있어 해당 호수의 실제 용도와 건축물대장을 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 개별 면적·층·마감·대지권에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다. 평균 유찰 횟수 2.4회라는 통계만으로 적정 매수가격을 확정할 수 없으며, 실거래 비교와 유치권 위험 해소가 선행되어야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 가처분 말소서류 확인. 갑구 2번 가처분에 관한 2026.04.02.자 말소 동의서 원본과 구체적인 이행조건을 확인하고, 최고가매수인 지정 이후 말소서류 제출과 등기 말소까지 어떻게 진행되는지 검토해야 합니다.
• 시공사 유치권 실체 조사. 주식회사 신아종합건설의 공사대금 220,821,422원 청구와 관련하여 공사계약, 기성금·미지급금, 실제 점유, 점유 계속성 및 유치권 성립에 필요한 법적 요건을 확인해야 합니다.
• 건물 전체 신고와 개별 호수의 구분. 유치권 신고대상은 지상 건물 일체입니다. 전체 신고금액을 303호의 확정 부담액으로 처리하지 말고, 해당 호수에 미치는 효력 및 분쟁 가능성을 따로 검토해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 폐문부재와 공실 탐문만으로 즉시 인도가 가능하다고 가정하지 말고, 실제 출입·점유·관리 주체 및 제3자 권원 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당 이전·근질권 확인. 이엘에셋대부유한회사로 이전된 근저당권과 양천신용협동조합의 근질권 설정관계를 확인하고, 기존 채권을 중복 계상하지 않아야 합니다.
• 국·지방세 압류 확인. 동작세무서장 및 서대문구의 압류에 관하여 조세채권의 법정기일, 우선순위, 매각대금 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 실거래와 면적 대조. 303호의 전용면적·대지권 면적을 확정한 후 유사한 다세대주택 실거래와 비교해야 합니다. 현재 감정가 439,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
• 미납 관리비·인도비용. 공용관리비 미납액, 건물 관리상태 및 명도·인도 분쟁 발생 가능성을 확인해 별도 자금계획에 반영해야 합니다.
• 매각조건 최종 대조. 2026.11.03. 매각기일을 기준으로 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·매각공고 및 사건기록을 확인해야 합니다.

맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 권리 위험 0원”

연희동성캐슬2차 303호는 감정가와 최저가가 동일한 439,000,000원 신건입니다. 말소기준 근저당과 후순위 압류 등의 소멸구조는 비교적 명확하며, 확인된 임차인도 없습니다. 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순한 무인수형 경매로 분류하면 위험을 놓칠 수 있습니다. 말소기준에 앞선 2025.05.12. 가처분이 있고, 말소 동의서가 제출됐더라도 실제 말소 이행을 확인해야 합니다. 여기에 건물 전체에 대한 220,821,422원 유치권신고가 남아 있으며 성립 여부는 불분명합니다.

현장 조사도 폐문부재 상태였기 때문에 실제 점유와 인도 가능성을 단정하기 어렵습니다. 또한 해당 호수와 면적이 일치하는 최신 실거래 비교가 없어 감정가 자체의 가격 경쟁력도 입증되지 않았습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 가처분 말소 절차와 유치권의 성립·점유·개별 호수에 대한 효력을 확인하고, 실거래 시세를 검증한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다. 신건 감정가 439,000,000원을 그대로 입찰하기에는 해소되지 않은 권리·점유 위험이 큰 물건으로 평가합니다.