서울서부지방법원 2025타경996. 서울 서대문구 연희동에 위치한 연희동성캐슬2차 4층 401호입니다. 건물은 2025년 1월 31일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 집합건물입니다. 공부상 근린생활시설(사무소)과 다세대주택이 함께 있는 건물로, 경매 대상인 401호는 다세대 용도로 분류되어 있습니다.
소유자는 서진개발산업주식회사입니다. 2025년 5월 15일 양천신용협동조합을 근저당권자로 하는 담보권이 설정됐고, 이후 임의경매가 개시됐습니다. 등기된 근저당권 채권최고액은 두 건 합계 3,312,000,000원입니다. 신청채권자의 청구금액도 2,878,321,267원에 이릅니다.
다만 이 거액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 근저당권은 원칙적으로 매각으로 소멸하며, 배당되지 못한 근저당 채권의 부족액도 그 자체로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 이 물건의 실제 검토 지점은 선순위 가처분의 말소 이행과 유치권 신고의 성립 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 344-6 연희동성캐슬2차 4층 401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 성산로 384-16 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 지하 1층 및 지상 6층 건물의 4층 401호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2025.01.31 |
| 소유자 | 서진개발산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 438,000,000원 |
| 최저매각가 | 438,000,000원 (감정가 100% · 신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 양천신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,878,321,267원 |
| 말소기준권리 | 2025.05.15 을구 1번 근저당권 · 양천신용협동조합 · 채권최고액 2,208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 핵심은 근저당보다 먼저 설정된 가처분
이 사건의 말소기준권리는 2025년 5월 15일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 일반적인 경매라면 이보다 뒤에 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 2025년 5월 12일 설정된 갑구 2번 가처분은 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 가처분은 양천신용협동조합의 근저당권설정등기청구권을 보전하기 위한 것으로, 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다. 따라서 단순히 후순위 권리처럼 매각으로 자동 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
또한 2025년 12월 30일 을구 1번과 2번 근저당권이 이엘에셋대부유한회사로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권에 양천신용협동조합의 근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 담보채권의 이전과 담보 설정에 관한 등기로, 원래의 근저당권 채권최고액에 같은 금액을 별도로 더하는 구조가 아닙니다. 배당 및 말소 과정에서는 현재 권리자와 근질권자의 관계를 함께 확인해야 합니다.
이 신고금액은 401호 한 호실의 확정 인수금액이 아닙니다. 건물 전체에 대한 주장금액이며, 유치권이 실제 성립하는지, 유치권자가 적법하게 점유하고 있는지, 해당 공사대금과 목적물 사이의 관계가 인정되는지에 따라 위험이 달라집니다. 성립이 인정될 경우 점유·인도 및 채무 변제를 둘러싼 추가 분쟁 가능성이 있습니다. 따라서 신고금액 전부를 취득원가에 기계적으로 가산해서도 안 되지만, 실질 위험을 0원으로 확정해서도 안 됩니다.
임차인·점유 현황
| 구분 | 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 신고된 임차인 0명 | 신고 없음 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 | 확인 필요 |
| 점유 상태 | 현장조사 당시 전체 건물 폐문부재 · 전 구분건물 공실로 탐문 | 현장 재확인 |
| 유치권 점유 | 신아종합건설의 유치권 신고 · 성립 여부 불분명 | 점유 확인 |
감정평가 과정의 현장조사에서는 건물 전체가 폐문부재 상태였고, 전체 구분건물이 공실이라는 탐문 결과가 있습니다. 다만 공실로 탐문됐다는 사실만으로 임차인이나 유치권자의 점유가 법적으로 완전히 배제되는 것은 아닙니다. 특히 유치권 신고와 공실 탐문 결과가 함께 존재하므로 실제 점유 주체와 점유 형태를 구분해 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 438,000,000원의 적정성을 아직 입증하기 어렵다
이 물건은 유찰 0회의 신건입니다. 최저매각가가 감정가와 동일한 438,000,000원이며, 가격이 한 차례도 조정되지 않았습니다. 그러나 감정가가 곧 현재 시장에서 거래 가능한 가격이라는 뜻은 아닙니다.
연희동성캐슬2차는 2025년 사용승인을 받은 소규모 집합건물입니다. 확인 가능한 거래 비교만으로는 401호와 동일한 용도·면적의 최근 거래가격이나 최근 12개월 평균 거래가격을 확정하기 어렵습니다. 따라서 현재 최저가를 두고 시세보다 저렴하다거나 할인 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 438,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 438,000,000원 | 감정가 100% · 신건 |
| 1회 유찰 가정 | 350,400,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 가정 | 280,320,000원 | 감정가 64% |
| 실거래 비교가격 | 확인 필요 | 401호와 직접 비교 가능한 거래 검증 필요 |
1회 또는 2회 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실거래가격이 검증되지 않았고 권리 문제가 남아 있다면 단순 할인율만으로 저가 매수를 판단할 수 없습니다.
이 건물은 감정평가상 근린생활시설과 다세대주택이 혼재하며, 소규모 집합건물이라는 특성이 있습니다. 아파트 대단지와 동일한 방식으로 실거래 평균을 적용하기 어렵고, 401호의 실제 면적·공부상 용도·내부 상태에 부합하는 비교 거래를 확보하는 것이 입찰가격 산정보다 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 438,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,780,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 2,208,000,000원 | 431,220,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 1,104,000,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 3,312,000,000원 | 431,220,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 2,880,780,000원 |
| 매수인 계산상 인수 | — | 0원 |
위 배당은 집행비용 추정 및 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액·채권양도·근질권·세금 우선순위 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
매각대금 438,000,000원에서 집행비용 추정액 6,780,000원을 제외한 431,220,000원이 근저당권 배당에 사용되는 계산입니다. 채권자 미배당액은 2,880,780,000원으로 상당히 크지만, 이 금액이 곧 매수인의 추가 부담은 아닙니다.
배당표의 근저당권자 명칭은 최초 근저당권 설정을 기준으로 표시한 것입니다. 실제 등기상으로는 근저당권이 이엘에셋대부유한회사로 이전됐고 양천신용협동조합의 근질권도 존재하므로, 최종 배당권자와 채권액은 배당 단계에서 확인해야 합니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 438,000,000원 | 431,220,000원 | 2,880,780,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 350,400,000원 | 344,694,400원 | 2,967,305,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 280,320,000원 | 275,595,520원 | 3,036,404,480원 | 0원 |
따라서 실질 취득원가 = 낙찰대금 + 법적으로 부담하게 되는 비용 + 취득·명도 관련 비용이라는 관점에서 접근해야 합니다. 다만 유치권 신고금액 220,821,422원은 건물 전체를 대상으로 한 주장금액이므로 이를 401호의 확정 추가비용으로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 창천동 소재 서대문우체국 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·연립주택·아파트 등 주거시설이 있으며, 근린생활시설과 연세대학교 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 신촌역과 홍대입구역이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층입니다. 사용승인일은 2025.01.31이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지이며 북동측으로 약 4~5m 내외의 도로에 접합니다. 토지면적은 295.0㎡, 공시지가는 3,094,000원/㎡입니다.
- 용도와 이용상태. 건물 전체는 공부상 근린생활시설(사무소)과 다세대주택으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 입찰 대상 401호의 개별 용도·면적·구조는 건축물대장과 호별배치도 및 내부구조도로 대조해야 합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 규제가 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 해당 거래의 허가 적용 관계도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재 상태였으므로 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 신축에 가까운 건물이라는 장점은 있지만 시장 통계상 10세대 규모의 소규모 건물이며, 경매 평균 유찰 횟수가 2.4회로 나타납니다. 직접 비교 가능한 실거래가격도 검증해야 하므로 대단지 아파트 수준의 매도 유동성을 전제해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 전 체크리스트
- 선순위 가처분 말소 이행. 갑구 2번 가처분은 말소기준권리보다 앞섭니다. 2026.04.02.자 말소 동의서의 원문, 말소 동의서류 제출 조건, 최고가매수인 지정 이후 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 유치권 신고의 성립 여부. 주식회사 신아종합건설의 220,821,422원 공사대금 신고와 관련해 공사도급계약·기성금·미지급금 자료, 공사 목적물과 채권의 관계 및 적법한 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 전체와 401호의 구별. 유치권 신고 대상은 건물 일체입니다. 전체 신고금액을 개별 호실에 바로 적용하지 말고, 401호와 관련된 유치권 주장 및 점유 범위를 따로 확인해야 합니다.
- 실제 점유와 명도. 감정평가상 건물 전체가 공실이라는 탐문 결과가 있으나 유치권 신고가 존재합니다. 현장 재방문과 현황조사 원문 대조를 통해 실제 점유 주체를 파악해야 합니다.
- 임대차 관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 전입세대 관련 자료 등을 확인해 별도의 대항력 주장 가능성이 있는지 점검해야 합니다.
- 채권양도 및 근질권. 을구 1번·2번 근저당권은 이엘에셋대부유한회사로 이전됐습니다. 근질권자인 양천신용협동조합과의 관계 및 말소·배당 절차를 확인해야 합니다.
- 압류와 세금. 국의 압류와 서대문구의 압류가 있습니다. 후순위 압류 등기 자체의 매각 소멸과 별개로, 당해세 등의 배당상 우선순위 및 낙찰 후 정리 사항을 확인해야 합니다.
- 실거래 기반 입찰 상한. 401호와 용도·면적·상태가 유사한 최근 거래를 확인하고, 예상 명도비용 및 유치권 관련 법적 위험을 반영해 응찰 가능한 가격을 별도로 산정해야 합니다.
- 관리비·내부 상태. 공용부분 체납관리비 여부와 승강기·난방·급배수설비 상태, 실제 내부 마감 및 하자 여부를 조사해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 유치권·가처분 관련 제출서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원”보다 중요한 것은 권리의 실제 해소
연희동성캐슬2차 401호는 표면적인 배당 구조만 놓고 보면 매수인 인수액이 0원이고, 신고된 임차인도 없는 물건입니다. 그러나 일반적인 무임차·후순위 권리 소멸형 경매와는 성격이 다릅니다.
첫째, 말소기준권리보다 먼저 설정된 가처분이 있습니다. 가처분권자가 말소 동의서를 제출한 것은 분명한 긍정적 요소지만 말소의 실제 이행까지 확인해야 권리 위험이 해소됐다고 볼 수 있습니다.
둘째, 건물 전체를 대상으로 220,821,422원의 공사대금 유치권이 신고되어 있습니다. 성립 여부는 불분명하며, 공실 탐문 결과와 실제 점유 상태 사이의 관계도 검토해야 합니다. 가처분 말소 동의는 이 유치권 신고까지 해결하는 효력을 갖는 것이 아닙니다.
셋째, 현재 최저가 438,000,000원은 감정가 100%입니다. 직접 비교 가능한 최근 실거래를 통해 가격 적정성이 검증되지 않았고, 소규모 건물의 유찰 이력까지 고려하면 지금 가격이 저렴하다는 근거로 입찰하기 어렵습니다.
따라서 이 사건은 권리 정리와 가격 검증이 모두 필요한 보수적 검토 대상입니다. 가처분 말소 이행을 확인하고, 유치권 성립·점유 문제를 충분히 조사하며, 401호에 맞는 실거래가격을 확인한 뒤에야 합리적인 응찰가를 판단할 수 있습니다. 신건에서 서둘러 낙찰받는 것보다 권리 위험의 범위를 정확히 확정하는 것이 우선입니다.
