서울서부지방법원 2025타경996. 서대문구 연희동 344-6, 연희동성캐슬2차 6층 602호입니다. 2025년 1월 31일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로, 다세대주택과 근린생활시설이 함께 소재합니다. 해당 물건은 다세대로 분류되어 있으며, 현재 소유자는 서진개발산업주식회사입니다. 2025년 5월 설정된 양천신용협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 시작되었고, 이후 근저당권은 이엘에셋대부유한회사로 이전되었습니다.
권리분석에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기순서입니다. 이 물건은 2025년 5월 12일 가처분이 먼저 등기되고, 같은 달 15일 근저당권이 설정되었습니다. 가처분권자가 말소 동의서를 제출했지만 실제 말소 완료 여부는 별도의 문제입니다. 또한 건물 전체에 대한 공사대금 유치권 신고가 있으므로, 일반적인 근저당권 중심의 경매물건보다 권리·점유관계 확인에 더 높은 주의가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 344-6 연희동성캐슬2차 6층 602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 성산로 384-16 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 지상 6층 중 6층 602호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 6층 |
| 사용승인일 | 2025.01.31 |
| 소유자 | 서진개발산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 436,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 양천신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,878,321,267원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2025.05.15 · 을구 1번 양천신용협동조합 근저당권 |
| 임차인 | 확인·신고된 임차인 0명 · 실제 점유 및 임대관계 확인 필요 |
| 특이사항 | 선순위 가처분 말소 동의서 제출 · 건물 전체에 대한 유치권 신고 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분
말소기준권리는 2025.05.15. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,208,000,000원이며, 같은 날 을구 2번 근저당권 1,104,000,000원도 설정되었습니다. 두 근저당권 모두 공동담보가 기재되어 있고, 2025년 12월 30일 이엘에셋대부유한회사로 이전되었습니다. 같은 날 근저당권부채권에 대한 양천신용협동조합의 근질권도 설정되었습니다. 이는 기존 근저당권과 연결된 이전·담보 관계이므로, 독립된 채권처럼 금액을 중복 합산해서는 안 됩니다.
다만 가처분권자인 신청채권자는 2026.04.02. 가처분 말소 동의서를 제출했습니다. 최고가매수인이 지정되는 즉시 말소 동의서류를 제출하겠다는 내용입니다. 이는 위험 해소에 유리한 사정이지만, 실제 말소가 완료되었다는 뜻은 아닙니다. 입찰 전 동의서 원문, 말소서류 제출 조건, 등기 말소 이행 가능성을 확인해야 합니다.
신고금액은 건물 전체를 대상으로 한 것이므로 602호에 전액 귀속되는 것으로 단정할 수 없습니다. 반대로 실제 성립한 유치권이라면 점유·인도와 관련한 분쟁 및 추가 비용 문제가 발생할 수 있습니다. 공사대금 채권의 존재, 해당 목적물과의 견련성, 적법한 점유 및 점유 계속 여부를 확인해야 합니다. 단순한 유치권 신고만으로 매수인의 확정 인수채무를 220,821,422원으로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차·점유관계 — 임차인 신고는 없지만 공실 확정은 아니다
확인·신고된 실제 임차인은 0명입니다. 감정평가 과정에서는 전체 건물이 폐문부재 상태였고, 전체 구분건물이 공실인 것으로 탐문되었습니다. 그러나 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실을 구분해야 합니다.
배당 시뮬레이션상 임차보증금 인수액은 발생하지 않으며, 매수인 인수액은 모든 산정 회차에서 0원입니다. 다만 이는 배당 계산에 반영된 금액 기준입니다. 선순위 가처분의 말소 이행 위험이나 유치권 성립에 따른 잠재 부담까지 모두 해소되었다는 판단은 아닙니다.
③ 가격 검토 — 4.36억의 적정성은 확인되지 않았다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 436,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%가 최저입찰 기준입니다. 하지만 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 직접적인 비교 근거가 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 산정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 436,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 348,800,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 279,040,000원 | 64% | 0원 |
연희동성캐슬2차의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 다만 이 수치는 해당 602호의 실제 낙찰 가능 가격을 뜻하지 않습니다. 유찰로 최저매각가가 낮아져도 실거래 비교가 없는 상태에서는 시세 대비 할인 여부를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 436,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,760,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 2,208,000,000원 | 429,240,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 1,104,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 임주하 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용 6,760,000원과 채권자 배당액 429,240,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 채권액은 채권최고액 또는 청구금액 기준이며, 근저당권 이전에 따른 금액을 중복 가산하지 않았습니다. 실제 배당액과 배당순위는 확정채권액, 공동담보 관계, 당해세 및 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신고된 유치권 금액은 이 배당표에 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 436,000,000원 | 429,240,000원 | 3,062,760,000원 |
| 1회 유찰 | 348,800,000원 | 343,116,800원 | 3,148,883,200원 |
| 2회 유찰 | 279,040,000원 | 274,333,440원 | 3,217,666,560원 |
배당계산에 적용된 채권총액은 3,492,000,000원입니다. 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 429,240,000원으로, 미배당액은 3,062,760,000원입니다. 유찰되어 매각대금이 낮아질수록 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 미배당액이 곧 매수인이 떠안을 금액이라는 의미는 아닙니다. 말소되는 담보권의 미회수채권과 매수인에게 남는 권리는 구분해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 창천동 소재 서대문우체국 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·연립주택·아파트 등이 분포하며 근린생활시설, 서대문우체국, 연세대학교 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 신촌역 및 홍대입구역이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2025.01.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층·지상 6층으로 구성되며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 용도. 본 경매물건은 다세대로 분류됩니다. 감정평가상 건물에는 근린생활시설(사무소)과 다세대주택이 함께 존재하므로, 해당 602호의 건축물대장상 세부 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 토지. 사다리형 대지로 토지면적은 295.0㎡이며, 북동측으로 약 4~5m 내외 도로에 접합니다. 용도지역은 제3종일반주거지역이고 공시지가는 3,094,000원/㎡입니다. 토지면적은 개별 호실의 전유면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있습니다. 토지이용계획 및 실제 거래에 적용되는 규제는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장조사 당시 전체 건물이 폐문부재 상태였기 때문에 호실 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 등록된 단지 규모는 10세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 동일 조건의 실거래 비교가 없어 매각가의 시장 경쟁력이나 향후 처분가격을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 말소 동의서 원문. 2026.04.02. 제출된 동의서의 정확한 내용, 최고가매수인 지정 이후 서류 제출 조건, 가처분 말소의 이행 가능성을 확인하세요.
- 최신 등기 확인. 2025.05.12. 가처분과 2025.05.15. 근저당권의 순서를 확인하고, 근저당권 이전·근질권설정 및 압류 관계의 변동 여부를 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
- 유치권 성립 여부. 주식회사 신아종합건설의 220,821,422원 공사대금 신고에 대해 계약·기성·미지급대금·점유 사실과 점유 지속 여부를 조사하세요. 건물 전체 신고를 602호의 확정 부담으로 단정하지 마세요.
- 점유·명도. 공실 탐문만으로 무점유를 확정하지 마세요. 실제 출입·관리 상태, 점유 주장자, 임대차 여부를 현장에서 확인하세요.
- 실거래 비교. 연희동성캐슬2차 및 인근 유사 다세대주택의 최신 거래를 확보해 감정가 436,000,000원과 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 전유면적 및 용도. 602호의 건축물대장, 집합건축물대장, 호별배치도 및 내부구조도를 확인해 실제 전유면적·세부 용도·이용상태를 대조하세요.
- 공동담보 관계. 을구 1·2번 근저당권의 공동담보목록과 다른 담보물의 경매·변제 상황을 확인하고, 근저당권 이전과 근질권 설정에 따른 실제 채권관계를 구분하세요.
- 배당 변동. 국·서대문구의 압류에 관계된 조세채권 및 우선변제 여부를 확인하세요. 예상배당표의 금액은 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.
- 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납, 미완료 공사, 하자 및 내부 설비 상태를 확인하고 추가 부담 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.03. 매각기일의 진행 여부와 변경·취하 가능성을 확인하고, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부 최신 원본을 대조하세요.
맺으며 — “인수액 0원”만으로 안전하지 않다
연희동성캐슬2차 602호는 서울 서대문구 연희동 소재의 신축 다세대주택이고, 감정가와 최저매각가가 모두 436,000,000원인 신건입니다. 확인·신고된 임차인이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 긍정적으로 볼 수 있습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 배당계산이 아니라 말소기준권리보다 앞선 가처분과 건물 전체에 대한 유치권 신고입니다. 가처분권자의 말소 동의가 제출된 것은 유리하지만 실제 말소 이행을 확인해야 하며, 유치권 신고금액 220,821,422원 역시 그 성립 여부와 개별 호실에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
또한 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 최저가 4.36억을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 단지 경매의 평균 유찰 횟수가 2.4회라는 사실도 가격의 안전성을 보장하지 않습니다. 권리위험은 남아 있고, 가격 적정성은 검증 전입니다. 따라서 현 단계에서는 적극적인 입찰보다 가처분 말소 확약의 실효성 확인·유치권 성립 조사·시장가격 검증을 우선하는 보수적 접근이 타당합니다.
