의정부지방법원 2026타경193. 이번 경매 대상은 경기도 양주시 고암동에 위치한 근린시설 제1동 1층 101호입니다. 2022년 사용승인된 3층 건물로, 1층은 소매점·일반음식점, 2층은 사무소·일반음식점, 3층은 의원·사무소 용도입니다. 등기상 소유자는 마형석과 최성수로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
권리관계의 중심에는 광주새마을금고가 있습니다. 2022년 4월 8일 설정된 채권최고액 1,540,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 설정된 채권최고액 2,660,000,000원의 후순위 근저당권도 존재합니다. 두 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
하지만 말소기준권리보다 앞선 2022년 4월 4일 전입신고를 한 임차인 김성희가 조사되어 있습니다. 보증금은 50,000,000원, 월 차임은 2,700,000원입니다. 문제는 김성희의 조사 호실이 104호라는 점입니다. 따라서 104호에 관한 임차관계가 경매 대상인 101호의 매수인에게도 영향을 주는지 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경193 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 170-8 주건축물 제1동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 화합로 1485 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 3층 건물 중 1층 101호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 총 14개 호수 |
| 사용승인일 | 2022.02.28 |
| 소유자 | 마형석(공유지분 2분의 1), 최성수(공유지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 479,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 광주새마을금고 |
| 청구금액 | 3,430,087,450원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 감정평가 이용상태 | 1층 104호 커피숍을 제외한 나머지 호수는 조사 당시 공실 |
| 위반건축물 | 위반사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.04.08 설정된 을구 1번 광주새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권과 2026.04.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 근저당권의 채권최고액 합계는 4,200,000,000원이며, 예상배당에서 이 금액 전부가 변제되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 호실 불일치
현황조사상 확인된 실제 임차인은 김성희 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 임차인으로 조사된 사례이며, 임차보증금을 중복 합산할 사유는 확인되지 않습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김성희 104호 |
2022.04.04 | 50,000,000원 | 2,700,000원 | 대항력 有 분류 우선변제권 無 추정 인수 여부 확인 |
김성희의 대항력은 조사상 인정된 것으로 분류되어 있으나, 경매 대상 101호에 대한 대항력 및 보증금 인수 효력까지 확정된 것은 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부도 별도 확인이 필요합니다.
임차인 김성희의 조사 호실: 104호
예상배당에서는 김성희의 보증금 50,000,000원을 매수인 인수액으로 계산했지만, 임차인 조사 호실과 경매 목적물의 호실이 일치하지 않습니다. 감정평가상으로도 104호 커피숍을 제외한 호수는 공실로 조사되어 있습니다. 따라서 104호 임차인의 보증금을 101호 매수인이 당연히 인수한다고 단정할 수 없습니다. 101호의 실제 점유관계, 임대차 목적물의 특정, 사업자등록 및 대항요건, 매각물건명세서상 인수관계를 확인해야 합니다.
전입신고일은 말소기준권리 설정일보다 앞서지만, 대상이 근린시설인 만큼 상가임대차의 대항력은 실제 점유와 사업자등록 등 해당 임대차에 적용되는 요건을 함께 검토해야 합니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 101호에 대한 인수의무까지 확정할 수는 없습니다.
반대로 104호의 독립된 임차관계로서 101호에 대한 대항력이 미치지 않는 경우에는 해당 보증금 50,000,000원을 101호의 취득원가에 더할 근거가 없습니다.
현재로서는 인수액을 확정하기보다 두 가능성을 구분하여 검토하는 것이 타당합니다.
③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득액을 구분
현재 최저매각가는 479,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 104호 임차인의 보증금 50,000,000원을 101호 매수인이 전액 인수한다는 가정을 적용하면, 실질취득액은 529,000,000원입니다. 이는 매각대금에 인수보증금을 더한 금액이며, 취득세·등기비용 등은 별도입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 조건부 인수 | 실질취득액(가정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 479,000,000원 | 50,000,000원 | 529,000,000원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 383,200,000원 | 50,000,000원 | 433,200,000원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 306,560,000원 | 50,000,000원 | 356,560,000원 |
실질취득액은 각 회차의 매각대금에 보증금 50,000,000원 전액을 인수한다는 조건을 적용한 계산입니다. 실제 인수의무가 인정되지 않으면 해당 금액은 제외해야 합니다. 유찰 회차와 금액은 예정된 매각 결과가 아닌 시나리오입니다.
이 사건은 근린시설이며, 가격 판단은 같은 지역의 유사한 상가 매매가격, 임대수익, 공실 가능성, 해당 호실의 위치 및 상권을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 신건 479,000,000원이 시장가격보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 유찰 할인만으로 투자 메리트가 발생한다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 479,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,190,000원 |
| 임차인 김성희 · 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 광주새마을금고 | 1,540,000,000원 | 471,810,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 광주새마을금고 | 2,660,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 4,200,000,000원 | 471,810,000원 |
예상배당에서 집행비용 7,190,000원을 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 471,810,000원입니다. 을구 1번 근저당권에 전액 배당되고, 을구 2번 근저당권과 소유자에게는 배당이 없는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당 합계는 3,728,190,000원입니다.
근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 피담보채무 잔액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 임차인 보증금 50,000,000원의 매수인 인수 처리도 101호에 대한 효력 검증을 전제로 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 479,000,000원 | 471,810,000원 | 3,728,190,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 383,200,000원 | 377,035,200원 | 3,822,964,800원 |
| 2회 유찰(64%) | 306,560,000원 | 301,468,160원 | 3,898,531,840원 |
매각가가 내려갈수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당 채권액은 커집니다. 그러나 매수인의 취득원가는 이 미배당 채권액과 별개입니다. 이 사건에서 실제 취득원가를 좌우하는 것은 낙찰대금과 101호에 대해 인정되는 인수의무의 합계입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 고암동 덕정고등학교 북측 도로 맞은편에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 의료시설이 모인 상가지대이며, 측후면에는 아파트단지와 학교가 혼재합니다. 감정평가상 상가 입지조건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 1호선 덕정역이 위치하여 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25m의 왕복 6차선 포장도로에 접합니다. 도로 접근성은 확인되지만 개별 호수의 가시성·출입동선은 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 2022.02.28 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 1층 101호부터 108호, 2층 201호부터 203호, 3층 301호부터 303호까지 총 14개 호수로 구성됩니다. 급배수와 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 공실. 감정평가 당시 1층 104호 커피숍을 제외한 나머지 호수는 공실입니다. 다수 호수의 공실은 임대수익 확보와 환금성을 신중하게 검토해야 하는 요소입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 학교 관련 보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,308,000원/㎡입니다.
- 공부 정리. 감정요항표에는 2층 201호와 202호의 전유면적·대지권 변경에 따른 공부 재정리 필요성이 기재되어 있습니다. 본건은 101호이므로 해당 사항을 곧바로 101호의 면적 하자로 단정할 수 없지만, 집합건물 전체의 등기·대지권 관계는 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 101호와 104호의 임대차 범위 확인. 매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서를 대조하여 김성희의 임차목적물이 정확히 어느 호실인지 확인해야 합니다.
- 대항력과 인수 여부 확인. 2022.04.04 전입신고 외에 실제 점유, 상가임대차에 적용되는 사업자등록, 임대차 목적물의 동일성, 대항력 발생시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 인수액 확정. 예상배당에 기재된 50,000,000원 전액 인수 전제가 101호에 적용되는지 확인하고, 해당하지 않으면 취득원가 계산을 수정해야 합니다.
- 101호 실제 공실 상태 확인. 감정평가 당시 공실이라는 사실과 현재의 점유 상태는 다를 수 있으므로, 현장 방문과 관리주체 확인이 필요합니다.
- 적정 상가가격 검증. 같은 상권의 유사한 근린시설 거래가격과 실제 임대료, 공실률, 관리비 및 수익성을 확인해야 합니다. 104호의 월 차임을 101호의 수익으로 간주해서는 안 됩니다.
- 관리비·명도비용 확인. 상가 관리비 체납 여부, 공용부분 부담 가능성 및 실제 점유자가 있는 경우의 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 등기·대지권 원본 대조. 공동담보목록 제2020-711호 및 제2022-356호, 집합건물 등기사항, 건축물대장과 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 매각기일 및 조건 재확인. 2026.11.17 매각기일의 진행 여부, 최저매각가 및 특별매각조건을 법원 공고와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당보다 중요한 것은 101호와 104호의 차이”
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 광주새마을금고의 근저당권 2건은 매각으로 소멸하는 구조이므로 거액의 미배당 채권 자체가 매수인의 직접적인 인수 부담은 아닙니다.
그러나 임차인 문제는 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 경매 목적물은 101호이고, 조사된 임차인의 점유 호실은 104호입니다. 예상배당에 기재된 50,000,000원 인수액을 그대로 확정된 부담으로 취급해서는 안 되며, 반대로 확인 없이 인수액 0원으로 단정해서도 안 됩니다.
보증금 전액 인수가 인정되는 경우 신건 실질취득액은 529,000,000원입니다. 이 조건을 적용한 경우에는 유찰되더라도 매각대금에 보증금 50,000,000원을 더해 판단해야 합니다. 다만 본건은 보증금이 매각대금보다 적으므로, 유찰에 따른 매각대금 감소가 실질취득액에 그대로 반영되는 구조입니다.
더욱이 감정평가 당시 대다수 호수가 공실이었던 근린시설인 만큼, 낙찰가가 낮아 보인다는 이유만으로 좋은 투자라고 판단할 수 없습니다. 임차관계의 호실 불일치를 해소하고, 101호의 실제 임대수익과 시장가격을 검증한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
종합 판단: 등기상 근저당 소멸은 긍정적이나, 임차보증금 인수 범위와 상가 환금성 검증이 선행되어야 하는 C등급의 조건부 검토 물건입니다.
