의정부지방법원 2026타경193. 경기도 양주시 고암동 170-8에 위치한 주건축물 제1동 3층 301호가 경매 대상입니다. 해당 건물은 2022.02.28 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 3층 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 마형석과 최성수이며 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있습니다. 광주새마을금고가 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.
등기상 근저당권 채권최고액은 첫 번째 1,540,000,000원, 두 번째 2,660,000,000원입니다. 합계 4,200,000,000원으로 이 물건의 감정가를 크게 웃돕니다. 다만 이 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있어, 채권최고액 전체를 301호만의 실제 채무로 해석해서는 안 됩니다. 채권자가 배당받지 못한 금액도 그것만으로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다.
오히려 이 사건에서 먼저 풀어야 할 부분은 임차인과 매각 호실의 불일치입니다. 현황조사상 임차인은 104호에 있으며, 감정평가 당시 301호는 공실로 조사됐습니다. 두 호실은 같은 건물의 별도 전유부분으로 표시됩니다. 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 사실만으로 301호 매수인이 104호 보증금을 반드시 인수한다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경193 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 170-8 주건축물 제1동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 화합로 1485 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 · 3층 301호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 3층 |
| 사용승인 | 2022.02.28 |
| 소유자 | 마형석(공유지분 2분의 1), 최성수(공유지분 2분의 1) |
| 이용상태 | 3층 의원·사무소 용도 · 감정평가 조사 당시 공실 |
| 감정가 | 361,000,000원 |
| 최저매각가 | 361,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 | 광주새마을금고 |
| 청구금액 | 3,430,087,450원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.08 광주새마을금고 근저당권 (채권최고액 1,540,000,000원) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 귀속은 확인
말소기준권리는 2022.04.08 접수된 을구 1번 광주새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 및 2026.04.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 낙찰자는 이 근저당권들의 미변제 채권을 등기상 그대로 인수하지 않습니다.
그러나 임차인의 권리는 등기부 말소와 별도로 살펴봐야 합니다. 김성희의 전입신고일은 2022.04.04로 말소기준권리보다 앞섭니다. 제공된 임차인 조사에서는 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다. 다만 그 점유 부분은 104호이고, 매각 대상은 301호입니다. 선순위 전입이라는 이유만으로 별도 호실인 301호까지 대항력이 미친다고 볼 수는 없습니다.
배당 추정은 보증금 50,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산했으나, 현황조사상 점유 부분은 다른 호실입니다. 따라서 실제 인수채무 성립 여부는 임대차 목적물, 전입·점유 관계, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하여 확인해야 합니다. 호실이 다르다는 점은 301호 인수 여부 판단에 결정적인 확인 요소입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 여부는 미확정
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성희 104호 |
2022.04.04 | 50,000,000원 | 2,700,000원 | 104호 선순위 301호 적용 미확정 | 확정일자 미상 우선변제 확인 안 됨 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 임차인입니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않으며, 배당 추정에서는 해당 보증금을 우선변제 없이 전액 인수하는 것으로 계산했습니다.
③ 실질취득가 — 보증금 인수 성립 여부에 따라 달라진다
배당 추정에서 제시된 보증금 인수액을 적용하면 다음과 같습니다.
이는 김성희의 보증금 인수 의무가 실제 301호 매수인에게 성립한다는 조건으로 계산한 금액입니다. 호실이 달라 인수 의무가 인정되지 않는다면 보증금 50,000,000원은 이 물건의 실질취득가에 가산되지 않습니다. 어느 경우든 취득세·등기비·수리비 등의 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 조건부 취득총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 361,000,000원 | 50,000,000원 | 411,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 288,800,000원 | 50,000,000원 | 338,800,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 231,040,000원 | 50,000,000원 | 281,040,000원 |
인수보증금 50,000,000원이 그대로 유지된다는 조건부 계산입니다. 실제 인수채무가 성립하지 않으면 위 취득총액에서 해당 금액을 제외해야 합니다. 유찰 시 금액은 제공된 회차별 시나리오이며 향후 매각가격이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,854,000원 |
| 인수 · 김성희 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 1번 · 광주새마을금고 | 1,540,000,000원 | 355,146,000원 |
| 2. 을구 2번 · 광주새마을금고 | 2,660,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 5,854,000원을 공제한 나머지 355,146,000원이 광주새마을금고의 첫 번째 근저당권에 배당되는 추정입니다. 보증금 50,000,000원은 배당금이 아닌 별도 매수인 인수 가정액으로, 실제 301호 인수채무인지 확인이 필요합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 회수는 더 어려워진다
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 361,000,000원 | 355,146,000원 | 3,844,854,000원 |
| 1회 유찰 | 288,800,000원 | 283,956,800원 | 3,916,043,200원 |
| 2회 유찰 | 231,040,000원 | 227,005,440원 | 3,972,994,560원 |
현재 신건에서 신청채권자인 광주새마을금고의 청구금액은 3,430,087,450원입니다. 예상 배당은 355,146,000원에 그쳐 청구금액 전액을 충족하지 못합니다. 유찰이 진행되면 채권자 배당액은 더 감소합니다.
매수인 관점에서는 유찰에 따른 가격 인하가 유리할 수 있지만, 근린시설의 실제 시장가치와 임대수익성이 확인되지 않은 상황에서 단순히 감정가 대비 할인율만으로 매수 적정성을 판단할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 고암동 소재 덕정고등학교 북측 도로 맞은편에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 의료시설이 소재한 상가지대로, 측후면에는 아파트단지와 학교가 혼재합니다. 상가로서의 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 1호선 덕정역이 위치해 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조의 지상 3층 근린생활시설입니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 석재 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호이며 급배수·위생설비가 설치돼 있습니다. 사용승인일은 2022.02.28입니다.
- 이용 현황. 1층은 소매점·일반음식점, 2층은 사무소·일반음식점, 3층은 의원·사무소 용도입니다. 감정평가 조사 당시 104호 커피숍 외 전 부분이 공실이었습니다.
- 도로 접근성. 남서측으로 폭 약 25m의 왕복 6차선 포장도로에 접합니다. 차량 접근에는 유리한 조건이지만 실제 점포 노출도와 고객 유입은 호실별로 달라질 수 있습니다.
- 토지 및 규제. 제1종일반주거지역에 해당하며, 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 규제가 기재돼 있습니다. 토지 일부는 상대보호구역 및 절대보호구역에 저촉됩니다. 대지 관련 공시지가는 1,308,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축물 확인사항. 건물 내 201호·202호는 전유면적 변경에 따른 등기 경정 등 공부 재정리가 필요한 것으로 조사됐습니다. 이는 해당 호실에 관한 사항으로, 301호에 동일한 문제가 있다고 단정할 수는 없습니다. 다만 건물 전체의 구분소유·대지권 관계는 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 입점 가능 업종, 임차 수요, 실제 임대료 및 공실 기간에 따라 가치가 크게 달라집니다. 특히 같은 건물의 높은 공실 비중은 신규 임차인 확보 가능성과 매각 시 환금성을 보수적으로 검토해야 할 근거입니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 104호 임차인의 301호 인수 여부. 최우선 확인사항입니다. 임차인의 전입·점유 대상과 실제 임대차 목적물을 대조하고, 매각물건명세서에 301호 매수인 인수사항이 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금 50,000,000원. 배당 추정에서는 전액 인수로 계산했으나, 호실이 다른 이상 이를 확정 채무로 취급해서는 안 됩니다. 임대차계약서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 말소기준권리와 공동담보. 을구 1번·2번 근저당권의 공동담보목록과 실제 피담보채무 관계, 각 권리의 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 301호 공실 확인. 감정평가 당시 공실이었다는 사실과 현재 점유 상태는 다를 수 있습니다. 현장 방문을 통해 실제 점유·사용 여부를 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 3층 의원·사무소 용도로 실제 임차인을 구할 수 있는지, 예상 공실 기간과 임대 조건, 관리비 및 유지비를 점검해야 합니다.
- 호실별 공부 확인. 건물 내 다른 호실의 전유면적 변경과 공부 정리사항이 확인되므로, 301호의 등기부·집합건축물대장·건축물현황도·대지권 관계를 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비 및 인수 비용. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용, 시설 보수 및 영업 용도에 따른 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰가격 상한. 감정가 대비 유찰 할인율만 보지 말고 실질취득총액과 예상 임대수익, 유사 근린시설 거래가격을 함께 고려해야 합니다.
맺으며 — “말소는 명확하지만, 인수는 아직 명확하지 않다”
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2022.04.08 광주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 기준 미배당금이 크더라도 그것만으로 낙찰자가 해당 채무를 부담하지는 않습니다.
하지만 배당 추정에서 인수로 처리한 김성희의 보증금 50,000,000원은 별도로 검증해야 합니다. 전입일이 근저당권 설정보다 빠르다는 사실은 확인되지만 임차인 점유 호실은 104호이고 경매 대상은 301호입니다. 이 차이를 해소하기 전에는 인수 50,000,000원도, 인수 0원도 확정해서는 안 됩니다.
또한 301호를 포함해 건물 대부분이 공실로 조사됐습니다. 신건 최저가 361,000,000원이 합리적인지 평가하려면 근린시설 시장가격과 실제 임대 가능한 조건을 확인해야 합니다. 인수보증금이 실제로 발생한다면 취득총액은 411,000,000원으로 올라갑니다.
결론은 ‘권리 말소 구조는 확인, 임차인 인수는 원본 대조, 가격과 수익성은 보수적 검토’입니다. 매수 여부를 판단하기 전에 104호 임차인의 권리가 301호 매수인에게 미치는지부터 명확히 해야 합니다.
