의정부지방법원 2026타경193. 경기도 양주시 고암동 170-8 소재 근린생활시설, 주건축물 제1동 1층 108호입니다. 건물은 2022년 2월 28일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 3층 건물이며, 총 14개 호실로 구성됩니다. 1층은 소매점·일반음식점, 2층은 사무소·일반음식점, 3층은 의원·사무소 용도로 평가되었습니다.

소유자는 마형석·최성수로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2022년 4월 8일 광주새마을금고를 권리자로 하는 근저당권이 두 건 설정됐고, 채권최고액은 각각 1,540,000,000원과 2,660,000,000원입니다. 두 건의 채권최고액 합계는 4,200,000,000원이며, 임의경매 청구금액은 3,430,087,450원입니다.

두 근저당권과 경매개시결정 등 등기된 부담은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기된 담보권의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 특히 본건은 현황조사상 임차인의 신고 호실이 108호가 아니라 104호라는 점에서 권리분석의 출발점이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 호실 확인이 먼저

말소기준권리는 2022년 4월 8일 접수된 을구 1번 광주새마을금고 근저당권입니다. 동일 날짜에 설정된 을구 2번 근저당권도 매각으로 소멸하는 대상입니다. 이후 2026년 4월 20일 광주새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 두 근저당권의 거액 채권이 미배당되더라도 그 미배당액 자체를 매수인이 떠안는 것은 아닙니다.

임차인 권리분석 — 104호 김성희

현황조사상 확인되는 임차인은 김성희 1명이며, 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복신고 형태는 아닙니다. 다만 실제 점유 신고 부분은 104호이고, 감정평가의 이용상태 조사에서도 1층 104호 커피숍만 영업 중이며 나머지 부분은 공실로 파악되었습니다. 이는 108호가 임차인의 직접 점유 부분이 아닐 가능성을 뒷받침하지만, 현재 점유 상태를 확정하는 자료로 보기는 어렵습니다.

또한 근린생활시설의 상가임대차 대항력은 단순한 전입신고 날짜만으로 확정할 수 없습니다. 실제 점유·사업자등록·임대차 목적물을 확인해야 하며, 확정일자와 우선변제권도 별도로 검증해야 합니다. 현재 예상배당표에서 김성희에 대한 배당은 0원이지만, 이것만으로 108호 매수인에게 반드시 보증금 인수의무가 발생한다고 판단할 수는 없습니다.

② 가격 판단 — 실거래 기준 없이 감정가를 시세로 볼 수 없다

본건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 479,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았기 때문에 감정가 100%에서 매각이 시작됩니다. 다만 근린시설은 아파트와 달리 동일 단지·동일 평형의 반복 거래를 통해 시세를 쉽게 검증하기 어렵습니다.

본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 479,000,000원이 주변 거래 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없고, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 특히 감정평가 당시 104호를 제외한 건물 부분이 공실로 조사된 점은 실질적인 임대수익과 환금성을 평가할 때 중요한 변수입니다.

실질취득은 매각가격에 김성희 보증금 50,000,000원 전액을 인수한다는 조건으로 계산한 금액입니다. 104호 임차권이 108호에 미치지 않는 것으로 확인되면 해당 보증금은 가산하지 않습니다. 취득세·명도비·체납관리비·기타 비용은 별도입니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 다음 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 479,000,000원 가정)

최저매각가 479,000,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 7,190,000원을 공제한 471,810,000원이 광주새마을금고 을구 1번 근저당권에 배당됩니다. 을구 2번 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계 4,200,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 3,728,190,000원입니다. 이 금액은 채권자의 배당 부족 규모를 보여주는 것으로, 매수인이 그만큼의 채무를 인수한다는 뜻이 아닙니다. 실제 확정채권액과 배당은 채권계산서, 다른 우선채권 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

회차별 배당·인수 위험 비교

이 시나리오에서는 임차보증금 인수액을 매 회차 50,000,000원으로 가정하고 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 인수의무가 인정된다면 별도 반환 부담은 남습니다. 반면 104호 임차인의 권리가 108호에 미치지 않는다면 이 조건부 인수액은 적용되지 않습니다.

이번 사건의 가정된 인수보증금은 각 회차의 매각가격보다 작으므로, 낙찰가가 보증금 이하로 내려가 실질취득액이 사실상 보증금으로 고정되는 구조와는 다릅니다. 다만 매각가격 하락분을 그대로 취득원가 절감으로 해석하기 전에 인수액을 더해야 한다는 원칙은 동일합니다. 여기에 실제 근린시설 시세가 확인되지 않았으므로 어느 회차가 가격상 유리한지 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 양주시 고암동 소재 덕정고등학교 북측 도로 맞은편에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 의료시설이 형성된 상가지대이며, 측후면으로 아파트단지와 학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 상가 입지와 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 1호선 덕정역이 위치해 전반적인 교통 여건은 무난한 편으로 조사됐습니다. 남서측으로 폭 약 25m의 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2022.02.28 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 3층 근린생활시설입니다. 총 14개 호실로 구성되며 외벽은 석재 마감, 내벽은 석재 및 타일 마감, 창호는 샷시 구조입니다. 급배수와 위생설비가 설치되어 있습니다.
• 임대·공실. 감정평가 조사일 현재 1층 104호 커피숍을 제외한 부분은 공실로 파악됐습니다. 본건 108호의 실제 영업·임대 상태를 재확인할 필요가 있으며, 공실 지속 시 보유비용과 임차인 유치 부담이 발생할 수 있습니다.
• 토지 및 규제. 제1종일반주거지역·성장관리권역에 속하며, 학교 관련 상대보호구역·절대보호구역 등 규제가 기재되어 있습니다. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에도 해당합니다. 향후 입점 업종과 영업 가능 범위는 개별 인허가 조건을 확인해야 합니다.
• 토지 관련 지표. 공시지가 1,308,000원/㎡이며, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지의 사다리형으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 본건 108호의 직접적인 거래가격을 의미하지 않습니다.
• 공부 정리 사항. 감정평가에서는 별도 호실인 2층 201호와 202호의 전유면적·대지권 변경에 따른 등기 경정 등 공부 정리가 필요하다고 지적했습니다. 해당 사항이 108호의 소유권이나 대지권에 영향을 미치는지는 관련 공부와 집합건물 전체 권리관계를 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 아파트보다 업종, 임대수익, 공실 및 상권 수요에 따른 가격 편차가 클 수 있습니다. 감정평가상 다수 공실과 실거래 비교가격 부재를 고려하면 매각 시점의 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 108호와 104호의 권리관계 분리 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 건축물현황도를 대조해 김성희의 실제 임대차 목적물이 104호에 한정되는지 확인해야 합니다. 108호를 포함하는 임대차나 점유가 있는지도 조사해야 합니다.
• 상가임대차 대항요건 검증. 김성희의 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만, 상가임대차의 대항력을 확인하려면 실제 점유와 사업자등록 등 관련 요건을 살펴야 합니다. 확정일자·우선변제권 및 배당요구 여부도 확인해야 합니다.
• 보증금 인수액 확정. 김성희 임차권이 108호에 미치고 전액 미배당 인수가 인정되는 경우에는 50,000,000원을 취득원가에 추가해야 합니다. 반대로 108호에 효력이 미치지 않는다면 해당 임차보증금은 인수 대상으로 보지 않습니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가 당시 104호 외 부분이 공실이었다고 해도 매각기일까지 동일한 상태가 유지된다는 보장은 없습니다. 108호의 실제 점유자, 영업시설, 잔존 집기 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 상가 실거래와 임대료 조사. 108호와 유사한 층·면적·접근성을 가진 근린시설의 최근 거래, 공실 임대료 및 임대수요를 조사해야 합니다. 104호의 월차임 2,700,000원을 108호의 임대수익으로 대입해서는 안 됩니다.
• 공동담보 범위 확인. 을구 1번 근저당권에는 공동담보목록 제2020-711호, 을구 2번에는 제2022-356호가 기재되어 있습니다. 공동담보 목적물과 담보권 실행 범위, 채권액 및 배당관계를 대조해야 합니다.
• 공부 및 규제 확인. 201호·202호의 면적 변경과 등기 정리 사항이 108호에 영향을 주는지 확인하고, 건축물대장상 용도 및 학교 보호구역에 따른 영업 제한을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금·인도비용 확인. 공실 상태의 관리비, 공용부분 체납관리비, 취득 관련 세금, 인도·시설정비 비용을 취득원가와 별도로 계산해야 합니다.
• 배당표와 법원 원본 대조. 집행비용 7,190,000원과 근저당 배당액은 추정치입니다. 당해세 및 우선채권, 실제 확정채권액 등에 따라 배당은 달라질 수 있으므로 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 법원 기록을 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 결정. 인수보증금 50,000,000원이 인정되는 경우에는 해당 금액을 낙찰대금에 더한 뒤 시세 및 수익성과 비교해야 합니다. 인수 여부와 비교시세를 확인하지 못한 상태에서 낮은 최저가만을 근거로 응찰해서는 안 됩니다.

맺으며 — “104호의 보증금을 108호에 그대로 얹을 수 있는가”

이 물건의 등기상 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 광주새마을금고 근저당권 두 건은 매각으로 소멸하는 구조이고, 담보채권 미배당액 3,728,190,000원이 그대로 매수인 채무가 되는 것도 아닙니다.

그러나 실제 입찰 판단을 어렵게 하는 요소는 분명합니다. 김성희 임차인은 104호로 신고되어 있는데 경매 대상은 108호입니다. 배당 시뮬레이션의 인수보증금 50,000,000원을 무조건 확정 인수액으로 처리하면 실제 권리관계를 잘못 해석할 수 있습니다. 반대로 호실이 다르다는 이유만으로 관련 점유와 임대차를 확인하지 않고 인수위험을 0원으로 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

최저매각가 479,000,000원에 보증금 전액 인수가 붙으면 실질취득은 529,000,000원이고, 해당 보증금 인수의무가 없다면 취득대금은 479,000,000원입니다. 어느 경우가 맞는지는 현장과 임대차 서류, 매각물건명세서를 대조해야 결정할 수 있습니다.

더욱이 근린시설 특유의 공실 위험과 확인되지 않은 실거래 시세를 감안하면, 신건 최저가에 가격 경쟁력이 있다고 말할 근거도 부족합니다. 권리상 말소 구조는 명확하지만, 임차권 적용 범위와 시장가격은 미확정. 종합 판단은 C등급의 신중 검토 대상입니다. 이번 사건은 무리하게 신건에 응찰하기보다 108호의 점유·인수관계와 실제 임대수익을 먼저 확정하는 것이 중요합니다.