의정부지방법원 2026타경193. 경기도 양주시 고암동 170-8에 있는 주건축물 제1동 2층 202호 근린생활시설입니다. 광주새마을금고가 임의경매를 신청했고, 신청채권 청구금액은 3,430,087,450원입니다. 등기부상 소유자는 마형석·최성수로, 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리관계는 2022년 4월 8일 설정된 광주새마을금고의 근저당권에서 출발합니다. 같은 날 채권최고액 1,540,000,000원과 2,660,000,000원의 근저당권이 설정되어 있으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 배당으로 담보채권이 모두 충족되지는 않습니다. 더욱 중요한 것은 202호 자체에 승계될 임대차 권리가 있는지와 실제 매수하는 전유면적이 얼마인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경193 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 170-8 주건축물 제1동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 화합로 1485 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 이용상태 | 2층 공부상 사무소·일반음식점 / 감정평가 조사 당시 공실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지상 3층 |
| 사용승인일 | 2022.02.28 |
| 전유면적 | 공부상 121.03㎡ / 분할합병 후 건축물대장 69.16㎡ |
| 대지권 면적 | 공부상 82.222㎡ / 변경 후 46.984㎡ |
| 소유자 | 마형석(2분의 1), 최성수(2분의 1) |
| 감정가 | 239,000,000원 |
| 최저매각가 | 239,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 광주새마을금고 |
| 청구금액 | 3,430,087,450원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
따라서 종전 등기상 면적을 기준으로 가격을 판단해서는 안 됩니다. 실제 매각 대상 범위와 변경된 대지권이 일치하는지 확인해야 합니다.
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 별도 확인
말소기준권리는 2022.04.08 접수 제28277호 광주새마을금고 근저당권입니다. 이후 같은 날 접수된 제28278호 근저당권과 2026.04.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 104호와 202호를 구분해야 한다
현황조사에는 김성희가 임차인으로 기재되어 있습니다. 전입일은 2022.04.04로 말소기준권리 설정일인 2022.04.08보다 앞서 있습니다. 다만 결정적인 차이가 있습니다. 조사상 임차 부분은 104호이고 경매 대상은 202호라는 점입니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성희 | 104호 | 2022.04.04 | 50,000,000원 | 2,700,000원 |
104호 기준 표시
202호에 대한 대항력은 미확인
|
없음으로 산정
확정일자 확인 안 됨
|
인수 여부 확인
50,000,000원 추정
|
실제 임차인 신고 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다. 다만 신고된 임차 부분은 104호입니다.
전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 다른 호수인 202호에 대항력이 성립한다고 판단할 수 없습니다. 실제 임대차 목적물, 점유 범위, 건물별 권리관계 및 매각물건명세서 내용을 확인해야 합니다.
104호에만 유효한 임대차라면 202호 매수인의 보증금 인수액은 0원일 수 있습니다. 반대로 202호에도 유효하게 대항할 수 있는 권리가 확인되면 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
현재 최저가 239,000,000원에 보증금 50,000,000원을 전액 인수한다고 가정하면 실질취득액은 289,000,000원입니다.
그러나 이는 104호 임차인의 보증금이 202호에도 승계된다는 전제가 성립할 때만 유효합니다. 해당 권리가 202호와 무관하다면 이 금액을 실질취득액으로 확정해서는 안 됩니다.
또한 보증금보다 낙찰가가 큰 구조이므로, 낙찰가를 낮춰도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다.
③ 시세·가격 판단 — 저렴하다는 근거가 없다
감정가는 239,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 신건이므로 아직 유찰에 따른 가격 조정은 없습니다.
이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 주거용 부동산보다 점포·사무소 수요, 공실 기간, 임대료 수준 및 재매각 가능성이 중요합니다. 감정평가 조사 당시에는 1층 104호 커피숍을 제외한 나머지 호실이 공실인 것으로 기재되어 있습니다.
현재 최저가와 직접 비교할 만한 동일 용도·동일 면적의 실거래가가 확인되지 않아, 감정가보다 낮은 가격이라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 202호의 변경된 전유면적 69.16㎡를 기준으로 매매·임대 수익성을 검토해야 합니다.
| 구분 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득액(조건부) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 239,000,000원 | 50,000,000원 | 289,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 191,200,000원 | 50,000,000원 | 241,200,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 152,960,000원 | 50,000,000원 | 202,960,000원 |
실질취득액은 매각가에 추정 인수액 50,000,000원을 더한 조건부 계산이며 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다. 104호 임차인의 202호 인수 여부가 확인되지 않았으므로 확정 취득비용이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,146,000원 |
| 임차인 김성희 보증금(인수 가정) | 50,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 광주새마을금고 | 1,540,000,000원 | 234,854,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 광주새마을금고 | 2,660,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 239,000,000원을 기준으로 집행비용 4,146,000원을 공제한 후, 광주새마을금고의 첫 번째 근저당에 234,854,000원이 배당되는 계산입니다. 두 번째 근저당에는 배당이 없고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
근저당권 채권최고액 합계 4,200,000,000원을 기준으로 계산된 미배당액은 3,965,146,000원입니다. 다만 채권최고액은 실제 채무 잔액과 다를 수 있으며, 공동담보 관계와 실제 채권액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
배당표는 제공된 추정계산을 재구성한 것으로, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 김성희의 104호 임대차를 202호에 대한 인수 권리로 볼 수 있는지는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 신건 100% | 239,000,000원 | 234,854,000원 | 3,965,146,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 191,200,000원 | 187,723,200원 | 4,012,276,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 152,960,000원 | 150,018,560원 | 4,049,981,440원 |
광주새마을금고의 신청채권 청구금액은 3,430,087,450원으로, 현재 회차는 물론 제시된 유찰 시나리오에서도 전액 변제되지 않습니다.
그러나 채권자의 미회수 금액과 매수인이 인수할 권리는 구분해야 합니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로 미배당 채권이 자동으로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 문제는 202호에 유효한 선순위 임대차 등 별도의 승계 권리가 있는지입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 고암동 덕정고등학교 북측 도로 건너편에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 의료시설 등이 형성된 상가지대로, 아파트단지와 학교가 혼재합니다. 감정평가상 상가 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 1호선 덕정역이 위치해 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2022.02.28 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 건물 전체는 14개 호실로 구성되어 있으며 2층은 사무소·일반음식점 용도로 기재되어 있습니다.
- 공실. 감정평가 조사 당시 1층 104호 커피숍을 제외한 다른 호실이 공실인 것으로 조사되었습니다. 202호 역시 공실 상태로 기재되어 있어 실제 임차수요와 예상 임대기간 확인이 중요합니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25m의 왕복 6차선 포장도로에 접하고 있습니다. 다만 도로 접근성과 2층 개별 호실의 가시성·영업성은 구분하여 판단해야 합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 관련되어 있습니다. 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉 여부도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 관련 공시지가는 1㎡당 1,308,000원으로 기재되어 있습니다. 해당 수치는 개별 202호의 시장거래가격을 의미하지 않습니다.
- 공부 불일치. 202호는 분할합병으로 전유면적과 대지권 면적이 변경되었으며, 등기부 경정 등 공부 정리가 필요한 것으로 지적되었습니다. 이는 환금성과 담보평가를 검토할 때 중요한 사항입니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거용 아파트와 달리 임차 업종, 매출 가능성, 공실 기간 및 상권 경쟁에 따라 매수 수요가 달라집니다. 주변 상가의 실제 임대·매매 거래와 202호의 현황을 반드시 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 104호 임차인과 202호의 관계. 김성희의 임차 목적물이 실제로 104호에 한정되는지, 202호에도 별도 임대차 또는 점유 권리가 있는지 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제. 전입일이 선순위라는 사실만으로 202호에 대한 대항력을 확정하지 말고, 임대차 목적물·점유·적용 법률·확정일자·배당요구 여부 등을 원본에서 검증해야 합니다.
- 전유면적 정정. 등기상 121.03㎡와 건축물대장상 69.16㎡의 차이를 확인하고, 실제 매각 범위가 어느 면적을 기준으로 하는지 검토해야 합니다.
- 대지권 확인. 변경 전 82.222㎡와 변경 후 46.984㎡의 차이를 확인하고 경정등기 가능 여부 및 소유권 이전 과정의 문제를 점검해야 합니다.
- 실제 현황 확인. 202호의 공실 여부, 내부 상태, 분할합병 후 경계, 출입구, 전기·수도·설비 및 독립적인 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 임대수요. 인근 2층 사무실·음식점의 실질 임대료, 공실률, 관리비 및 임차인 모집 가능성을 확인해야 합니다. 104호의 월차임 2,700,000원을 202호의 예상 월차임으로 적용해서는 안 됩니다.
- 공동담보. 두 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있으므로 공동담보 부동산의 범위와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 체납 공과금 등 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰가격. 신건 239,000,000원이 시장가격보다 저렴하다는 객관적 근거는 확인되지 않았습니다. 실제 202호의 거래가격과 임대수익을 조사한 뒤 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 최신 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 집합건축물대장 및 변경된 건축물 현황도를 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸보다 중요한 것은 실제 인수권리와 매각면적”
이 물건의 근저당권 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022년 광주새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정이 소멸하며, 큰 규모의 미배당 채권을 매수인이 그대로 승계하는 것은 아닙니다.
하지만 202호를 매수하면서 104호 임차인의 보증금까지 인수해야 하는지는 현재 내용만으로 확정할 수 없습니다. 추정 인수액 50,000,000원을 적용하면 실질취득액은 289,000,000원이지만, 그 전제가 실제 202호에도 성립하는지부터 확인해야 합니다.
여기에 2022년 분할합병에 따른 전유면적·대지권 불일치, 감정평가 당시의 공실 상태, 상가의 불확실한 환금성이 겹칩니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아 현재 최저가 239,000,000원에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리 일부 양호, 투자판단은 보류입니다. 근저당은 소멸하지만 임차권 귀속과 면적 정리가 미확인 상태입니다. 이 두 문제를 먼저 해소하고, 변경된 실제 전유면적을 기준으로 임대수익·시장가격을 검토하는 것이 우선입니다.
