의정부지방법원 2026타경193. 경기도 양주시 고암동 170-8에 있는 근린생활시설 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 2022년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 3층 건물로, 전체 14개 호실이 구성된 상업용 집합건물입니다. 소유자는 마형석·최성수 두 사람이며 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 광주새마을금고가 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 권리관계만 보면 말소기준권리는 명확합니다. 2022.04.08 광주새마을금고 근저당권이 기준이고, 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 바깥에 있습니다. 현황조사에 등장하는 임차인 김성희의 보증금이 5,000만 원이고 전입일이 말소기준보다 빠르지만, 조사된 점유 호수가 104호라는 점입니다. 본건 102호에 관한 대항력과 인수 여부를 이 정보만으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 확인 필요

등기부에는 광주새마을금고 명의 근저당권이 2건 설정돼 있습니다. 첫 번째 근저당권의 채권최고액은 1,540,000,000원, 두 번째는 2,660,000,000원으로, 합계 4,200,000,000원입니다. 두 권리는 모두 2022.04.08 설정됐고, 각각 공동담보목록이 기재돼 있습니다.

말소기준인 을구 1번 근저당권과 을구 2번 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 경매개시결정 등기 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 근저당권의 채권최고액 42억 원이나 미배당 채무가 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 채권자가 회수하지 못하는 금액과 낙찰자가 추가로 부담하는 금액은 반드시 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 104호 임차인이 102호에 미치는가

현황조사상 실제 임차인으로 기재된 사람은 김성희 1명입니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 2,700,000원입니다. 전입일은 2022.04.04로 말소기준 근저당 설정일보다 빠릅니다. 그러나 임차부분은 104호이며, 경매 대상인 102호와 일치하지 않습니다.

또한 본건은 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 상가건물 임차인의 대항력은 단순한 전입신고일 비교만으로 확정할 수 없습니다. 실제 건물 인도와 사업자등록 등 관련 대항요건, 임대차의 적용 범위, 확정일자 및 배당관계를 함께 검토해야 합니다.

현재 시뮬레이션에는 김성희의 보증금 전액이 매수인 인수액 50,000,000원으로 반영돼 있습니다. 이는 위험을 고려한 계산상의 전제이지, 102호에 대한 인수의무가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 곧 투자 메리트는 아니다

본건 감정가는 479,000,000원이고 최저매각가도 같습니다. 아직 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다.

이 물건은 근린시설입니다. 상업용 부동산의 가치를 판단하려면 같은 상권의 실제 거래가격뿐 아니라 임대수익, 공실률, 개별 호실의 위치와 접근성도 검토해야 합니다. 현재 확인된 실거래 비교가격이 없어 479,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 인수 가정까지 고려하면 검토해야 할 금액은 529,000,000원입니다.

각 회차의 인수액 50,000,000원은 김성희 임차권이 본건에 적용되고 전액 인수된다는 계산상 가정입니다. 유찰 회차별 매각가는 시나리오이며 확정된 매각 결과가 아닙니다.

인수 가정이 유지된다면 1회 유찰 시 실질취득액은 433,200,000원, 2회 유찰 시에는 356,560,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 작은 구조이므로 유찰에 따른 낙찰가 감소가 실질취득액에도 반영됩니다. 다만 유찰 후 금액 역시 실제 상가 시세와 비교하지 않은 상태에서 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 479,000,000원 가정)

매각대금 479,000,000원을 기준으로 집행비용을 우선 공제하고, 말소기준 근저당권부터 배당하는 시나리오입니다. 근저당권의 채권최고액 합계가 매각대금보다 크기 때문에 후순위 권리까지 배당할 재원은 부족합니다.

추정 집행비용 7,190,000원을 공제하면 배당 가능 금액은 471,810,000원입니다. 계산상 이 금액은 을구 1번 근저당권에 배당되고, 을구 2번 근저당권의 예상배당은 0원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 3,728,190,000원입니다. 이는 배당 부족분을 의미하며, 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다. 또한 채권최고액을 기준으로 한 계산이므로 실제 확정 채권액과는 차이가 있을 수 있습니다.

배당액은 채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·우선변제 및 최우선변제에 영향을 주는 실제 권리관계는 확정 배당에서 달라질 수 있습니다. 공동담보관계에 따른 실제 채권 정산 역시 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·공실·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 고암동 덕정고등학교 북측 도로 건너편에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·의료시설 등이 있는 상가지대로, 측후면에는 아파트단지와 학교가 혼재합니다. 감정평가상 상가 입지와 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 수도권 지하철 1호선 덕정역이 위치합니다. 감정평가에서는 전반적인 교통상태를 무난한 것으로 평가했습니다.
• 도로. 건물 남서측이 폭 약 25m의 왕복 6차선 포장도로에 접합니다. 도로 접근성은 확인되지만, 상가 102호의 개별 출입구, 가시성, 실제 유동인구는 별도 현장 검증이 필요합니다.
• 건물. 2022.02.28 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 석재·타일 마감, 창호는 샷시 창호이며 급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
• 공실. 감정평가 조사 당시 104호 커피숍을 제외하고 건물의 나머지 호실이 공실로 파악됐습니다. 경매 대상 102호도 이에 포함됩니다. 공실이 다수인 건물이라는 점은 임대수요와 환금성 판단의 핵심적인 위험 요인입니다.
• 용도. 공부상 근린생활시설로, 1층은 소매점·일반음식점, 2층은 사무소·일반음식점, 3층은 의원·사무소 용도가 기재돼 있습니다. 실제 입점 가능 업종은 개별 호실의 건축물대장과 관련 규제에 따라 확인해야 합니다.
• 토지. 8필지 일단의 사다리형 평지로서 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 제1종일반주거지역에 속하며, 확인된 공시지가는 1,308,000원/㎡입니다. 이 금액은 토지 공시지가로, 본건 102호의 실거래 시세를 뜻하지 않습니다.
• 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등에 해당하며 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 사항도 확인됩니다. 학교 주변 업종 제한 가능성을 포함해 실제 영업용도에 관한 검토가 필요합니다.
• 건축물 공부. 감정요항에는 같은 건물 201호와 202호의 전유면적 분할·합병에 따른 등기 정리 필요성이 기재돼 있습니다. 이는 해당 호실에 관한 사항으로, 본건 102호에 동일한 면적 불일치가 있다고 단정할 수 없습니다. 다만 건물 내 공부 정리 현황은 확인할 필요가 있습니다.
• 위반건축물. 확인된 감정 관련 사항에서 위반건축물로 표시되지는 않았습니다. 개별 호실의 현재 상태와 적법한 이용 여부는 현장 및 건축물대장으로 재확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 근린시설은 업종 적합성, 임차수요, 공실 및 매수층 규모에 따라 환금성이 크게 달라집니다. 본건은 건물 내 공실이 다수 확인된 만큼 매각가 할인만으로 환금성이 확보된다고 보기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 102호·104호 임대차 구분. 김성희의 임대차계약서, 실제 점유범위와 목적물 표시를 확인하세요. 104호 임차권이 본건 102호까지 미치는지 여부가 최우선 확인사항입니다.
• 상가 대항요건. 2022.04.04 전입 내역뿐 아니라 사업자등록, 건물 인도, 실제 영업·점유 개시일, 임대차의 법적 적용 범위를 확인하세요. 단순히 근저당 설정일보다 전입일이 빠르다는 이유만으로 본건의 선순위 대항력을 확정하면 안 됩니다.
• 확정일자·배당요구. 임차인 김성희의 확정일자와 배당요구 여부, 배당요구 종기, 실제 배당 가능성을 확인하세요. 우선변제권과 매수인 인수액은 이 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
• 실질취득액 계산. 50,000,000원 인수 가정이 적용될 경우 신건 실질취득액은 529,000,000원입니다. 입찰가 479,000,000원만 보고 자금계획을 세우지 마세요. 반대로 104호 임차권이 무관하다면 해당 보증금을 자동으로 인수액에 더해서도 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 광주새마을금고 근저당권에는 공동담보목록 제2020-711호 및 제2022-356호가 기재돼 있습니다. 다른 담보물건과의 관계, 채권 정산 및 실제 배당관계를 확인하세요.
• 공실·명도. 102호는 감정 당시 공실이었으나 매각기일 기준 점유 상태까지 보장하는 것은 아닙니다. 현재 점유자 존재 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 임대수익 검증. 104호의 월차임 2,700,000원을 102호의 예상 임대료로 그대로 적용하면 안 됩니다. 102호에 적합한 독립적인 임대사례와 실제 입점수요를 확인해야 합니다.
• 업종·규제 검토. 제1종일반주거지역과 학교환경 관련 보호구역 규제를 고려해 희망 업종의 입점 가능 여부를 확인하세요. 건축물대장의 개별 호실 용도도 대조해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비, 관련 공과금, 당해세 및 우선변제 대상의 존재 여부를 확인하세요. 실제 부담은 배당표의 추정치와 다를 수 있습니다.
• 가격 비교. 동일 상권의 유사 면적·층·용도 상가 실거래와 임대료, 공실 사례를 확보하세요. 실질취득액이 검증된 시장가격보다 충분히 낮은지 확인하기 전에는 가격상 유리하다고 평가하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 2026.11.17 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대차 관련 증빙을 반드시 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “5,000만 원이 문제가 아니라, 누구의 어느 호실 보증금인가”

이 사건은 겉보기에는 단순한 금융기관 임의경매입니다. 근저당권 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 근저당권자에게 발생하는 거액의 미배당 채권도 그 자체로 매수인에게 승계되지 않습니다. 등기상 말소구조는 비교적 명확합니다.

그러나 이 물건에서 가장 중요한 것은 등기부보다 임차인의 실제 점유 호수입니다. 보증금 50,000,000원의 김성희는 104호 임차인으로 조사됐지만 경매 대상은 102호입니다. 이 불일치를 해결하지 않은 채 보증금 전액 인수를 확정하거나, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 판단하는 것 모두 부정확합니다.

보증금 인수가 인정된다면 현재 최저가 479,000,000원에 인수액 50,000,000원을 더한 529,000,000원이 실질취득 가정액입니다. 반면 104호 임차권이 본건에 미치지 않는다면 해당 인수 가정은 제외할 수 있습니다. 입찰 판단은 이 권리관계가 확정된 뒤에 이루어져야 합니다.

가격 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 이 건물은 감정 당시 104호를 제외한 호실이 공실인 것으로 조사됐고, 102호의 실거래 비교가격도 확인되지 않습니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 비싸거나 저렴하다고 단정할 수는 없지만, 현재로서는 가격 메리트를 입증할 근거가 없습니다.

따라서 결론은 분명합니다. 권리는 추가 확인, 가격은 검증 전 보류. 102호와 104호의 임차권 관계를 먼저 확정하고, 상가의 공실·임대수요·실거래가격을 별도로 검증해야 합니다. 이 두 가지가 해결되기 전에는 단순히 최저매각가만 보고 입찰할 물건으로 평가하기 어렵습니다.