의정부지방법원 2026타경193. 경기도 양주시 고암동 170-8 소재 주건축물 제1동 1층 105호 근린시설입니다. 덕정고등학교 북측 도로 건너편에 위치하고, 인근에는 상업시설·의료시설·아파트단지·학교가 혼재합니다. 건물은 2022.02.28 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 3층 건물로, 총 14개 호수의 근린생활시설로 구성됩니다.

등기상 소유자는 마형석·최성수로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 광주새마을금고가 설정한 근저당권 2건의 채권최고액 합계는 4,200,000,000원이며, 신청채권자의 청구액은 3,430,087,450원입니다. 경매 대상의 감정가보다 담보채권 규모가 훨씬 크지만, 근저당권이 매각으로 소멸한다면 그 미배당 채권액 자체가 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.

따라서 이 물건은 채권액이 크다는 사실만으로 위험하다고 판단해서는 안 됩니다. 오히려 말소되지 않는 권리의 존재 여부, 임차인과 목적물의 동일성, 공실 상가의 실제 가치를 나누어 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건은 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준권리는 2022.04.08 설정된 광주새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조이며, 이후의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도의 가압류나 압류는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — ‘104호’와 ‘105호’는 다르다

현황조사에서 파악된 실제 임차인은 김성희 1명입니다. 보증금 50,000,000원, 월차임 2,700,000원으로 조사됐으며, 전입신고일은 2022.04.04로 말소기준권리 설정일보다 빠릅니다.

김성희는 보증기관의 대위신고인이 아닌 실제 임차인으로 조사됐습니다. 다만 현황조사의 점유 호수가 104호이므로 105호의 직접적인 임차인으로 단정할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권을 확정적으로 인정하기 어렵습니다.

배당 추정에서는 임차보증금 50,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 이를 기준으로 계산하면 신건 최저가 521,000,000원에 인수액 50,000,000원을 더해 실질취득액은 571,000,000원입니다.

그러나 이는 해당 보증금이 실제로 105호 매수인에게 승계된다는 전제에서만 성립합니다. 104호의 독립된 임대차이고 105호에 효력이 미치지 않는 것으로 확인된다면, 해당 50,000,000원을 105호 매수인의 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

③ 가격 검토 — 5.21억이 적정한지는 별개의 문제

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 521,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 기준입니다.

근린시설의 적정 가치는 동일 상권의 실거래, 실제 임대료, 공실률, 층·호수별 접근성, 전용면적, 분양 및 거래 사례 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 현재 확인 가능한 동일 조건의 실거래 비교가격은 없어 감정가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.

* 실질취득액은 배당 추정상 50,000,000원 전액 인수를 가정한 금액이며, 105호 매수인에 대한 법적 인수 확정액이 아닙니다. 취득세·명도비·관리비 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 521,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 금액이 광주새마을금고의 선순위 근저당권에 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 기준으로는 큰 미배당액이 발생하지만, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

예상배당액은 집행비용 7,610,000원과 광주새마을금고 배당 513,390,000원으로 매각대금 521,000,000원 전액을 배분한 추정입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 3,686,610,000원은 근저당 채권최고액 기준 미배당 추정액이지 확정 잔존채무액이 아닙니다. 임차보증금은 배당대금에서 지급되지 않는 외부 인수 가정액입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 더 커진다

유찰에 따른 매각가 하락은 채권자의 회수액을 줄이고 미배당액을 증가시키지만, 이는 매수인의 근저당 채무인수와는 별개입니다.

배당 추정에 포함된 임차보증금 50,000,000원이 실제로 매수인에게 인수되는 경우에는 각 회차에서 낙찰가 외에 같은 인수액을 고려해야 합니다. 반면 104호 임대차가 105호와 무관한 것으로 확인되면 해당 인수액을 더할 수 없습니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하는 것은 아니며, 적정 시세와 실질취득비용을 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 고암동 덕정고등학교 북측 도로 건너편에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·의료시설 등이 있는 상가지대이며 측후면으로 아파트단지와 학교 등이 혼재합니다. 상가로서의 입지 및 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 1호선 덕정역이 위치하며 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 도로 접근. 건물 남서측은 폭 약 25m의 왕복 6차선 포장도로에 접합니다. 도로 접근은 가능한 입지이지만 개별 점포의 전면 노출·출입구·가시성은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 구성. 2022.02.28 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 1층은 101호~108호, 2층은 201호~203호, 3층은 301호~303호로 구성됩니다. 공부상 용도는 소매점·일반음식점·사무소·의원 등 근린생활시설입니다.
• 공실 현황. 감정평가 당시 1층 104호 커피숍 외 나머지 부분이 공실 상태로 조사됐습니다. 본건 105호의 실제 임대수익과 현시점 점유 상황은 재확인이 필요합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 및 학교 관련 보호구역 등의 사항이 확인됩니다. 실제 업종별 영업 가능 여부는 개별 인허가 기준으로 확인해야 합니다.
• 공부 정리. 감정평가에서 2층 201호·202호의 전유면적 및 대지권 변경에 따른 공부 정리 필요성이 언급됐습니다. 이는 해당 2층 호수에 관한 사항으로, 105호에 같은 문제가 있다고 단정할 수는 없으나 집합건물의 구분등기와 대지권 관계를 점검할 필요가 있습니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 부동산과 달리 업종 적합성, 공실 기간, 임차 수요, 수익률 등에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 다수 점포가 공실로 조사된 만큼 빠른 재매각 가능성을 전제로 가격을 평가해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 104호 임차인과 105호의 관계. 김성희의 실제 점유 범위, 임대차계약서상 호실, 건축물대장상 전유부분, 현장 출입구 및 내부 구획을 대조하세요. 50,000,000원의 인수 여부를 확정하기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
• 대항력·우선변제 검토. 김성희의 전입일 2022.04.04와 말소기준일 2022.04.08의 선후관계뿐 아니라, 상가임대차의 실제 대항요건과 점유 범위, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 전입일만으로 본건 105호에 대한 권리를 단정해서는 안 됩니다.
• 매각물건명세서 확인. 105호 매수인이 인수할 권리가 기재되어 있는지, 임차관계 및 점유 내용에 정정이나 별도 설명이 있는지 확인하세요.
• 임대수익 검증. 본건은 근린시설이며 감정 당시 공실로 조사됐습니다. 실제 임대 가능 보증금·월세, 공실 기간, 임대료 수준과 주변 수요를 확인해 수익가치를 산정하세요.
• 감정가와 실거래 검토. 521,000,000원이 시세 대비 적정한지 확인할 수 있는 동일 상권·유사 점포의 실거래와 임대 사례를 확보하세요. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격상 이익이 있다고 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도. 공용관리비 체납 및 점유자 존재 여부를 확인하고, 명도에 필요한 절차와 비용을 보수적으로 검토하세요.
• 대지권·공부 확인. 집합건물 등기부와 건축물대장, 대지권 표시, 실제 호실 구분을 대조하세요. 건물 내 다른 호수의 공부 정리 필요성과 본건의 권리관계를 구별해서 검토해야 합니다.
• 배당과 채무 구별. 광주새마을금고의 근저당권이 매각으로 소멸하는지 최종 서류로 확인하고, 채권자 미배당액을 매수인의 인수채무로 혼동하지 마세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 현장 상태를 다시 확인하고, 임차인의 인수 여부는 필요하면 법률전문가의 검토를 받으세요.

맺으며 — “근저당은 소멸해도, 임차인과 가격은 남는다”

의정부지방법원 2026타경193은 근저당권의 규모만 보면 복잡해 보이지만, 등기상 말소기준권리는 명확합니다. 광주새마을금고의 근저당권 2건은 매각으로 소멸하고, 채권최고액 기준 미배당액이 매수인의 채무로 자동 승계되는 구조도 아닙니다.

반면 임차인 문제는 아직 확정되지 않았습니다. 2022.04.04 전입한 김성희의 보증금은 50,000,000원이지만, 현황조사상 점유 장소가 104호이고 경매 목적물은 105호입니다. 따라서 배당 추정에서 인수로 계산한 50,000,000원을 곧바로 본건 매수인의 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 신건 최저매각가는 521,000,000원이며, 보증금 전액 인수를 가정하면 조건부 실질취득액은 571,000,000원입니다. 하지만 동일 조건의 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서는 어느 금액도 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 더구나 감정 당시 104호 커피숍을 제외한 점포들이 공실로 조사돼 임대수익과 환금성에 대한 검증이 중요합니다.

결론은 권리관계 일부 확인, 입찰 판단 보류입니다. 본건 105호에 실제로 인수되는 임차보증금이 있는지 확정하고, 점포의 현장 상태와 시장가격을 검증한 뒤에 입찰가를 판단하는 것이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 근저당 채권액이 아니라 호실의 동일성, 실제 인수액, 공실 근린시설의 적정 취득가격입니다.