의정부지방법원 2026타경193. 경기도 양주시 고암동 170-8, 화합로 1485에 위치한 집합건물 중 1층 104호 근린시설입니다. 감정평가상 104호는 커피숍으로 이용되는 점포이며, 건물 전체는 지상 3층, 총 14개 호수의 근린생활시설로 구성되어 있습니다. 소유자는 마형석·최성수로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

등기부의 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 2022년 4월 8일 광주새마을금고 명의의 근저당권 2건이 설정되어 있고, 그중 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권과 후순위 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 임차인의 전입일이 2022년 4월 4일입니다. 말소기준권리인 2022년 4월 8일보다 앞섭니다. 따라서 단순히 근저당권이 전부 말소된다는 이유로 인수 부담이 없다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서는 낙찰대금 외에 임차보증금 인수가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 남는다

말소기준권리는 2022.04.08 접수된 을구 1번 광주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,540,000,000원이며, 같은 날 을구 2번으로 채권최고액 2,660,000,000원의 근저당권이 추가 설정되었습니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 4,200,000,000원입니다.

이 두 금액은 실제 남아 있는 대출원금이 아니라 등기상 채권최고액입니다. 신청채권자의 청구금액 3,430,087,450원과도 구분해야 합니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되므로, 채권최고액 전체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 5,000만원 인수와 미상 점유

현황조사 및 매각물건명세서에 기명으로 확인되는 임차인은 김성희 1명입니다. 이와 별도로 ‘점포’라는 명칭의 주거 점유 표기 1건이 있어, 같은 점유관계의 중복 기재인지 별도 점유자인지 확인이 필요합니다.

김성희의 확정일자는 확인되지 않으며, 배당 산정에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 있습니다. 점포로 기재된 점유관계는 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 두 기재가 동일한 임대차를 가리키는지도 확인이 필요합니다.

김성희의 임대차는 보증금 50,000,000원, 월차임 2,700,000원으로 기재되어 있습니다. 다만 월차임의 실제 수취 여부나 연체 여부가 확인된 것은 아니므로 이를 곧바로 확정적인 임대수익으로 반영해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 4.83억이 아니라 5.33억을 기준으로 판단

이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설 1층 점포입니다. 따라서 아파트 평균 매매가격이나 인근 주거시설 시세를 그대로 적용할 수 없습니다. 같은 상권의 유사 근린시설 거래가격, 점포 면적과 위치, 임대수익 및 공실 위험을 중심으로 비교해야 합니다.

현재 확인 가능한 가격은 감정가와 최저매각가 483,000,000원이며, 김성희 보증금을 반영한 실질취득은 533,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

특히 감정평가상 본건이 속한 건물은 1층 104호 커피숍을 제외한 부분이 공실 상태로 조사되었습니다. 같은 건물의 공실 상황은 상권 수요와 임대수익의 안정성을 판단할 때 주의해야 할 요소입니다. 실제 임대차 유지 여부와 임대료 회수 가능성이 확인되기 전에는 수익형 부동산으로서 높은 가격을 정당화하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 483,000,000원 가정)

현재 최저매각가 483,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 7,230,000원을 제외한 475,770,000원이 을구 1번 근저당권에 배당됩니다. 을구 2번 근저당권과 소유자에게 돌아갈 금액은 모두 0원으로 산정됩니다.

근저당권 채권최고액 합계 4,200,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 3,724,230,000원입니다. 다만 이는 등기상 채권최고액을 사용한 시뮬레이션으로, 실제 확정 채무잔액이나 배당액과 동일하다는 뜻은 아닙니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 김성희 보증금 50,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 산정했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 남는다

현재 회차는 감정가의 100%인 483,000,000원에서 시작하는 신건입니다. 아래는 감정가의 80%, 64%로 최저가가 낮아지는 경우를 가정한 시뮬레이션입니다. 실제 후속 매각기일이나 최저가가 확정되었다는 의미는 아닙니다.

김성희 보증금 전액을 인수한다는 배당 시뮬레이션을 그대로 적용하면, 1회 유찰 시 실질취득은 436,400,000원, 2회 유찰 시에는 359,120,000원입니다. 낙찰가가 낮아지더라도 인수하는 보증금 50,000,000원은 그대로 남습니다.

따라서 유찰 이후 가격을 평가할 때에도 최저매각가만 보아서는 안 됩니다. 매회 실제 낙찰대금과 승계할 보증금을 합산한 실질취득 부담으로 근린시설의 거래가치와 임대수익을 비교해야 합니다.

회차별 미배당액은 채권최고액 합계를 기준으로 계산한 값입니다. 근저당권 미배당액을 매수인이 인수한다는 뜻이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 고암동 덕정고등학교 북측 도로 맞은편에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 의료시설이 소재하는 상가지대이며, 측면과 후면에는 아파트단지와 학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 상가 입지조건 및 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 1호선 덕정역이 위치하며, 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 도로. 건물 남서측으로 폭 약 25m의 왕복 6차선 포장도로에 접해 있습니다. 도로 접근성은 근린시설의 장점이 될 수 있으나, 실제 점포의 가시성·출입 동선·고객 유입은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 2022.02.28 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 3층 근린생활시설입니다. 1층은 소매점·일반음식점, 2층은 사무소·일반음식점, 3층은 의원·사무소 용도로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 조사 당시 1층 104호는 커피숍으로 이용되고, 그 외 부분은 공실 상태로 조사되었습니다. 본건 자체를 공실로 단정해서는 안 되지만, 같은 건물의 공실 상황은 임대수요와 환금성 판단에서 주의해야 할 요소입니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며, 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,308,000원/㎡이고, 지형은 사다리형 평지로 조사되었습니다.
• 규제. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 학교 관련 절대·상대보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 향후 영업 업종과 용도 변경 가능성은 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 환금성. 수익형 근린시설은 주거용 부동산보다 임차수요와 영업환경에 따라 매각 가능성이 크게 달라질 수 있습니다. 본건은 건물 내 공실 상황과 임차보증금 인수 문제까지 함께 고려해야 하므로 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 원본 대조. 김성희의 2022.04.04 전입일, 보증금 50,000,000원, 월차임 2,700,000원, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 대조해야 합니다.
• 실제 보증금 인수 확인. 김성희 보증금 50,000,000원 전액이 매수인에게 승계되는 구조인지, 배당이나 보증금 반환 관계에 변동이 있는지 확인해야 합니다.
• 미상 점유 조사. ‘점포’로 기재된 주거 점유관계가 김성희와 동일한지, 별도 임차인인지 확인해야 합니다. 별도 임대차라면 전입일·보증금·대항력·배당요구 여부를 각각 다시 분석해야 합니다.
• 점포 사용상태 확인. 감정평가상 104호는 커피숍입니다. 실제 영업주체, 영업 지속 여부, 점포를 사용하는 사람과 임대차계약 당사자의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰가 산정. 신건 최저가 483,000,000원만 기준으로 삼지 말고, 확인된 보증금 인수액을 합친 533,000,000원 및 기타 취득비용을 고려해야 합니다.
• 비교거래와 임대수익 검증. 인근 유사 근린시설의 최근 실거래, 현재 임대료 수준, 공실 현황 및 실제 임대료 수납 여부를 확인하기 전에는 가격 메리트나 수익률을 단정하지 않아야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 을구 1번과 2번 근저당권에는 각각 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 실제 담보 범위와 채권관계, 배당 예상액의 적정성을 관련 등기 및 사건기록과 대조해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 비용, 당해세 및 최우선변제 가능성을 확인하고 배당 시뮬레이션과 실제 비용의 차이를 검토해야 합니다.
• 건축물 및 용도 확인. 104호의 집합건축물대장, 등기사항전부증명서, 건축물 현황도, 실제 사용 형태를 대조해야 합니다. 같은 건물의 201호·202호에는 면적 변경에 따른 공부 재정리 필요성이 언급되어 있으므로, 해당 문제와 본건 104호의 권리관계를 구분해 확인해야 합니다.
• 명도 및 인도 협의. 대항력 있는 임차인의 보증금 반환문제와 실제 점유자의 인도 문제를 분리해서 검토해야 합니다. 점유자 확인 없이 일반적인 후순위 점유자 명도와 동일하게 판단해서는 안 됩니다.
• 매각기일 전 최종 확인. 2026.11.17 입찰 전에 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록 및 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당은 지워져도 보증금은 남는다”

이 사건의 핵심은 단순합니다. 광주새마을금고의 근저당권 2건은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차인 김성희의 보증금은 매수인 인수 대상으로 산정되어 있습니다.

현재 최저매각가는 483,000,000원이지만 보증금 50,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 533,000,000원입니다. 실제 점유관계가 별도로 확인되는 경우에는 이보다 부담이 커질 가능성도 있습니다.

매각대금 자체는 유찰을 통해 낮아질 수 있습니다. 그러나 가격이 내려간다고 선순위 임차보증금이 자동으로 소멸하지는 않습니다. 근린시설의 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 평가할 수도 없습니다.

더욱이 감정평가 당시 같은 건물에는 104호를 제외한 부분의 공실이 조사되어 있어, 임대수요와 매각 가능성에 대한 검증도 필요합니다. 선순위 보증금 인수, 미상 점유관계, 근린시설의 환금성, 실거래 비교의 불확실성이 함께 존재합니다.

따라서 현재 신건에서는 적극 입찰보다 권리·점유·시세의 추가 확인이 우선입니다. 이 물건의 판단 기준은 최저가 4.83억이 아니라 확인된 실질취득 5.33억과 아직 확정되지 않은 점유 위험입니다. 권리분석과 임대수익 검증이 끝나기 전까지는 가격 메리트가 입증된 물건으로 보기 어렵습니다.