의정부지방법원 2026타경193. 경기도 양주시 고암동 170-8, 화합로 1485에 위치한 근린생활시설의 1층 107호입니다. 건물은 2022년 2월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 3층 상가로, 전체 14개 호수로 구성되어 있습니다. 소유자는 마형석·최성수로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

이 사건에서 먼저 살펴볼 것은 담보권의 규모와 임차인 정보의 호수 불일치입니다. 2022년 4월 8일 설정된 광주새마을금고 근저당권 2건의 채권최고액은 각각 1,540,000,000원과 2,660,000,000원입니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 임차인 관련 예상 인수액은 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준권리는 2022년 4월 8일 광주새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,540,000,000원이며, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 2,660,000,000원입니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 4,200,000,000원입니다. 이는 담보권 설정상의 최고액 합계로, 실제 확정 채무액이나 이 호수에만 귀속되는 채무액과 동일하다고 단정할 수는 없습니다. 등기상 공동담보목록도 기재되어 있으므로 배당구조를 검토할 때 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 104호와 107호가 다르다

현황조사상 확인되는 실제 임차인은 김성희 1명입니다. 보증금 50,000,000원, 월차임 2,700,000원이며 전입일은 2022년 4월 4일입니다. 이는 말소기준권리 설정일보다 앞섭니다.

전입일은 말소기준권리보다 앞서지만, 신고된 점유 호수는 104호입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성은 별도 검토가 필요합니다.

감정평가상 이용상태에 따르면 1층 104호 커피숍을 제외한 나머지 부분은 조사 당시 공실입니다. 따라서 107호는 감정평가 조사 시점에 공실로 파악된 것으로 읽힙니다. 다만 실제 점유 상태는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 실질취득금액 — 529,000,000원은 보수적 가정

배당 시나리오에서 제시한 매수인 인수액을 그대로 적용하면 다음과 같습니다.

이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되어 있지 않습니다. 따라서 479,000,000원 또는 인수 가정 실질취득금액 529,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 신건 최저매각가만 보고 할인 매물이라고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 479,000,000원 가정)

집행비용 7,190,000원을 공제한 배당가능액 471,810,000원이 을구 1번 근저당권에 배당되는 추정입니다. 김성희 보증금은 현금배당 0원·매수인 인수 50,000,000원으로 가정되어 있지만, 실제 107호에 대한 승계 여부는 확정되지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권회수와 매수인 부담

신청채권자의 청구금액은 3,430,087,450원입니다. 신건 예상배당액은 471,810,000원으로, 제시된 시나리오에서 신청채권자의 청구금액이 전액 충족되지는 않습니다.

하지만 채권자 미회수액과 매수인이 승계하는 금액은 전혀 다른 개념입니다. 근저당권이 매각으로 소멸한다면 그 미배당액 자체가 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 별도로 판단해야 할 인수위험은 104호 임차인 보증금이 실제 매각 대상인 107호에 어떤 영향을 미치는지입니다.

⑥ 입지·건물 상태와 환금성 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 고암동 덕정고등학교 북측 도로 맞은편에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 의료시설이 있으며, 측후면으로 아파트단지와 학교가 혼재합니다. 상가로서의 입지조건과 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 수도권 전철 1호선 덕정역이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 3층 근린생활시설입니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 석재·타일 마감이며 급배수 및 위생설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 근린생활시설로, 1층에는 소매점·일반음식점, 2층에는 사무소·일반음식점, 3층에는 의원·사무소 용도가 기재되어 있습니다. 감정평가 조사 당시 1층 104호 커피숍을 제외한 나머지 부분은 공실로 조사되었습니다.
• 도로. 건물 남서측으로 폭 약 25m의 왕복 6차선 포장도로에 접하고 있습니다. 다만 실제 107호의 출입구 위치와 가시성은 개별적으로 확인해야 합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 학교 관련 절대·상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 업종별 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 공부상 참고사항. 같은 건물의 201호·202호에는 전유면적 및 대지권 변경에 따른 공부 재정리가 요망된다는 감정평가 의견이 있습니다. 이는 해당 호수에 관한 사항으로 107호에 같은 문제가 있다고 단정할 수는 없지만, 건물 전체의 공부 정리 현황을 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 학교·주거단지·의료시설이 혼재하는 상권이라는 입지 요소는 있으나, 조사 당시 다수 호수가 공실이었습니다. 실제 상가 임대수요, 공실 해소 가능성, 관리비 및 임대료 수준을 확인하기 전에는 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 104호·107호 임차관계 대조. 김성희의 실제 임대차계약서상 목적물, 사업자등록·전입 정보, 점유 호수 및 현황조사 내용을 대조하세요. 104호 보증금이 107호 매수인에게 승계되는지 반드시 확인해야 합니다.
• 대항력과 우선변제. 2022.04.04 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만, 확정일자·배당요구·실제 임대차 목적물과 점유의 법적 요건을 함께 검토해야 합니다.
• 107호 실제 점유 확인. 감정평가상 공실이라는 조사 내용과 현재 점유 상태가 일치하는지 확인하고, 실제 점유자가 있다면 점유권원과 인도 가능성을 검토하세요.
• 공동담보 관계 확인. 광주새마을금고 근저당권에는 공동담보목록 제2020-711호와 제2022-356호가 기재되어 있습니다. 공동담보 목적물과 배당관계를 확인하세요.
• 매각 대상 범위. 주건축물 1동 107호의 전유부분, 대지권, 공용부분 및 부속시설을 등기사항전부증명서·건축물대장·매각물건명세서에서 대조하세요.
• 공실과 임대수익. 107호의 현재 임대차 여부, 주변 유사 상가 임대료, 공실 기간과 임대 가능 업종을 확인하세요. 104호의 월차임을 107호 수익으로 사용하면 안 됩니다.
• 용도 제한과 인허가. 학교 관련 보호구역과 용도지역 규제를 고려하여 매수 후 예정 업종이 실제로 가능한지 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능액, 당해세, 기타 우선채권과 별도 취득비용을 확인하세요.
• 가격 검증. 유사한 근린시설의 실제 매매사례와 임대수익을 확인하고, 인수보증금이 확정되는 경우에는 이를 포함한 실질취득금액으로 투자성을 판단하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각 진행상태를 직접 확인하세요.

⑧ 종합 판단 — 권리보다 먼저 확인할 것은 ‘호수’

맺으며 — “인수 5천만 원”보다 먼저 물어야 할 질문

의정부지방법원 2026타경193의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 광주새마을금고 근저당권이 말소기준이 되고 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 거액의 채권 미배당이 예상되지만, 그것만으로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다.

진짜 쟁점은 따로 있습니다. 경매 대상은 107호인데 대항력이 있는 것으로 조사된 임차인은 104호라는 사실입니다. 제시된 배당 시나리오에서는 보증금 50,000,000원을 인수한다고 계산하지만, 서로 다른 호수라는 점 때문에 이 금액이 실제 107호에 승계되는지 확인해야 합니다.

승계 가정을 적용하면 신건 실질취득금액은 529,000,000원입니다. 그러나 107호에 승계 의무가 없다고 확인된다면 이 금액은 달라집니다. 어느 경우든 비교 시세와 임대수익이 확인되지 않았으므로 가격이 저렴하다고 결론 내릴 단계는 아닙니다.

감정평가 당시 104호를 제외한 상가 대부분이 공실이었다는 점도 신중하게 봐야 합니다. 실제 임대수요와 환금성을 검증하지 못한 채 유찰 후 가격만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

결론은 ‘근저당권 정리는 가능, 임차보증금 승계는 미확정, 신건 가격 판단은 보류’입니다. 이 물건의 첫 번째 확인 과제는 104호 임차인과 107호 매각 대상의 관계를 정확히 분리하는 것이며, 두 번째는 107호 자체의 임대수익과 시장가격을 검증하는 것입니다.