의정부지방법원 2026타경193. 이번 물건은 경기도 양주시 고암동 170-8 소재 주건축물 제1동의 3층 303호 근린생활시설입니다. 덕정고등학교 북측 도로 맞은편 상가지대에 위치하며, 주변에는 근린생활시설과 의료시설, 아파트단지 및 학교가 혼재합니다. 주거용 아파트가 아닌 상업용 집합건물이라는 점부터 구분해야 합니다.

등기부상 소유자는 마형석·최성수로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2022년 4월 8일 광주새마을금고 명의로 근저당권 2건이 설정됐으며, 채권최고액 합계는 4,200,000,000원입니다. 신청채권자인 광주새마을금고의 청구액은 3,430,087,450원입니다. 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있어 다른 담보물건과의 관계도 확인할 필요가 있습니다.

근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 104호 임차인의 보증금 인수 가정이 303호 매각에 실제로 적용되는지는 별도의 문제입니다. 이 차이를 확인하지 않고 매수인 부담을 확정하거나 0원으로 단정하는 것은 모두 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 범위는 확인 필요

등기부상 가장 먼저 설정된 담보권은 2022.04.08 접수된 을구 1번 광주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,540,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 2,660,000,000원입니다.

두 근저당권은 매각으로 소멸하며, 2026.04.20 임의경매개시결정도 후순위 권리로 소멸합니다. 채권액이 매각대금보다 크더라도, 근저당권의 미배당 채권이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 104호와 303호의 차이가 핵심

현황조사에는 김성희가 임차인으로 기재되어 있습니다. 전입일은 2022.04.04로 말소기준권리 설정일보다 앞서므로, 조사상 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 2,700,000원입니다.

실제 신고 임차인 1명. 확정일자는 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되었습니다. 위 대항력 판정은 104호에 관한 것으로, 경매 대상 303호에 대한 인수 여부까지 확정하는 의미는 아닙니다.

보증금 인수 시나리오

배당 시나리오에서는 보증금 50,000,000원을 전액 매수인이 인수한다고 계산했습니다. 이 가정을 그대로 적용하면 최저가 248,000,000원에 대한 실질취득 부담은 298,000,000원입니다.

반면 104호 임대차가 303호에 영향을 미치지 않는 것으로 확인된다면 해당 보증금을 303호 매수인의 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 따라서 298,000,000원은 확인된 확정 취득금액이 아니라 보증금 인수를 전제한 위험 시나리오입니다. 취득세·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)

배당액은 제공된 추정 시나리오를 그대로 반영했습니다. 집행비용 4,272,000원은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 임차보증금 50,000,000원은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니라 별도 인수 가정 금액입니다.

회차별 배당·인수 시나리오

보증금 50,000,000원 인수가 실제로 성립한다는 가정하에서는 회차별 실질취득 부담이 다음과 같이 달라집니다.

이번 시나리오의 보증금 50,000,000원은 각 회차의 최저가보다 작기 때문에, 낙찰가 하락에도 전체 취득액이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 그러나 위 계산은 104호 보증금이 303호 매수인에게 실제로 승계되는 경우에만 의미가 있습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 분석 (감정평가 기준)

• 입지. 경기도 양주시 고암동 덕정고등학교 북측 도로 맞은편에 위치합니다. 인근에는 근린생활시설·의료시설이 형성되어 있으며, 측면과 후면에는 아파트단지와 학교 등이 혼재합니다. 상가로서의 입지 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 1호선 덕정역이 위치하여 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2022.02.28 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 3층 근린생활시설입니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 석재 및 타일 마감이며 급배수·위생설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 공부상 1층은 소매점·일반음식점, 2층은 사무소·일반음식점, 3층은 의원·사무소입니다. 본건 303호는 3층 근린생활시설에 해당합니다.
• 공실 상태. 감정평가 조사일 현재 1층 104호 커피숍을 제외한 나머지 부분이 공실로 조사되었습니다. 303호 역시 공실로 파악되어 신규 임차인 확보 가능성이 중요한 변수입니다.
• 도로 접면. 건물 남서측으로 폭 약 25m의 왕복 6차선 포장도로와 접합니다. 차량 접근에는 유리하지만 3층 점포의 실제 집객력은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역에 속하며, 근린생활시설 건부지로 이용되는 사다리형 평지입니다. 공시지가는 1,308,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역과 관련되며 학교환경보호구역의 절대·상대보호구역 저촉 사항이 확인됩니다. 향후 업종 선정 시 해당 규제를 검토해야 합니다.
• 건축물 현황. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 같은 건물의 201호·202호에는 전유면적과 대지권 면적 변경에 따른 등기 정리 필요 사항이 기재되어 있어, 공동담보·호실별 공부 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 3층 근린시설은 임대수익과 실제 영업수요에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 건물 내 공실이 확인되는 만큼, 임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 평가하는 것이 적절합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 104호 임차인과 303호의 권리 분리 확인. 김성희의 임대차 목적물은 104호로 기재되어 있습니다. 303호 매각물건명세서와 현황조사서를 대조해 보증금 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다.
• 임차인의 대항력·우선변제 확인. 2022.04.04 전입일, 확정일자, 실제 점유 범위, 배당요구 여부 등을 확인해야 합니다. 104호에 대한 대항력이 303호 매수인의 보증금 반환의무로 연결되는지는 별도로 판단해야 합니다.
• 공동담보 확인. 을구 1번 근저당권의 공동담보목록 제2020-711호와 을구 2번 근저당권의 공동담보목록 제2022-356호를 확인해야 합니다. 다른 담보물건 및 경매 진행 현황을 검토할 필요가 있습니다.
• 303호 실제 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 입찰 전 현장 방문으로 현재 점유자, 시설물, 영업 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 3층 의원·사무소 용도의 임대 가능 업종, 주변 임대료, 공실 기간 및 신규 임차인 유치 가능성을 조사해야 합니다.
• 학교환경보호구역 확인. 절대·상대보호구역 관련 규제가 있어 예정 업종의 영업 가능 여부를 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 및 시설 상태. 공용부분 관리비 체납, 설비 가동 상태, 수선 필요사항 및 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
• 공부 정합성 확인. 동일 건물 201호·202호의 전유면적 및 대지권 변경 관련 사항을 확인하고, 본건 303호의 등기·건축물대장·현황도도 일치하는지 대조해야 합니다.
• 입찰가격 보수적 산정. 최저가 248,000,000원만을 기준으로 판단하지 말고 임차보증금 인수 가능성, 공실 위험, 취득 부대비용을 반영해야 합니다.
• 원본 서류 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 모든 인수 위험 해소”

이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.04.08 광주새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 근저당권 2건 및 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 합계가 4,200,000,000원에 달하더라도 그 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

하지만 권리분석의 결론을 내리기 전에 해결해야 할 문제가 있습니다. 배당 시나리오는 임차보증금 50,000,000원 전액 인수를 전제로 하지만, 임차인 김성희의 점유 부분은 104호이고 실제 매각 대상은 303호입니다. 이 차이가 해소되지 않은 상태에서 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

가격 측면에서도 신중해야 합니다. 최저가는 248,000,000원이며, 보증금 인수를 가정하면 총부담은 298,000,000원입니다. 반면 303호에 해당 보증금 인수의무가 없다고 확인되면 취득 부담 계산이 달라집니다. 어느 경우에도 비교 가능한 거래시세가 확인되지 않아 현재 가격이 저렴하다는 결론을 내리기 어렵습니다.

더욱이 감정평가상 303호는 공실이며, 같은 건물에서 104호를 제외한 부분도 공실로 조사되었습니다. 3층 근린시설의 임대수익과 환금성은 별도의 검증이 필요합니다.

종합 판단: C등급(42점). 근저당권 소멸 구조는 확인되지만, 104호 임차인의 보증금 인수 가정과 303호의 실제 권리관계 사이에 중요한 불일치가 있습니다. 여기에 공실 위험과 시세 검증의 어려움까지 겹칩니다. 권리 범위와 임대수익을 확인하기 전에는 신건 입찰을 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.