의정부지방법원 2026타경193. 경기도 양주시 고암동 화합로 1485에 위치한 근린생활시설의 1층 103호입니다. 건물은 2022년 2월 28일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 3층 상업시설로, 소매점·일반음식점·사무소·의원 등의 용도로 구성돼 있습니다. 소유자는 마형석과 최성수로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
등기상 핵심은 2022년 4월 8일 광주새마을금고가 설정한 근저당권 2건입니다. 채권최고액은 각각 1,540,000,000원과 2,660,000,000원으로, 합계 4,200,000,000원입니다. 이 금액은 공동담보 근저당의 채권최고액으로, 경매 대상 103호의 가치나 매수인이 인수할 채무를 의미하지는 않습니다. 선순위 근저당권이 말소기준권리가 되고 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차인의 대항력과 실제 점유 범위를 따로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경193 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 170-8 주건축물 제1동 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 화합로 1485 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 1층 103호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 3층 · 총 14개 호수 |
| 사용승인일 | 2022.02.28 |
| 소유자 | 마형석(지분 2분의 1), 최성수(지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 479,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 광주새마을금고 |
| 청구금액 | 3,430,087,450원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2022.04.08 광주새마을금고 근저당권(을구 1번) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 별도 판단
말소기준권리는 2022년 4월 8일 접수된 광주새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권과 2026년 4월 20일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 103호와 104호의 차이
현황조사에는 김성희가 임차인으로 나타납니다. 전입일은 2022.04.04로 말소기준권리 설정일보다 빠르며, 보증금 50,000,000원, 월차임 2,700,000원입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김성희 104호 |
2022.04.04 | 50,000,000원 | 2,700,000원 |
대항력 有 판정
우선변제 확인 필요
승계신고 아님
104호 기준 · 103호 적용 여부 미확정 |
실제 임차인으로 기재된 사람은 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으며, 예상배당은 우선변제 배당 없이 보증금 전액을 매수인 인수액으로 처리한 가정입니다.
103호와 104호의 실제 점유 경계, 임대차계약 목적물, 출입구와 내부 구획, 임차권이 미치는 범위를 확인해야 합니다. 104호만의 임대차라면 103호 매수인이 해당 보증금을 인수하지 않을 가능성이 있습니다. 반대로 103호까지 유효하게 임차권이 미치는 것으로 확인되면 인수 위험이 현실화될 수 있습니다.
다만 이 금액은 103호에 해당 임차권이 유효하게 적용된다는 조건부 계산입니다. 호실 불일치가 해소되기 전에는 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
감정평가 당시 건물의 이용상태는 1층 104호 커피숍을 제외한 나머지 부분이 공실인 것으로 조사됐습니다. 따라서 103호도 당시 공실로 파악되지만, 이것만으로 임차인의 법적 점유 범위나 현재 점유상태가 확정되는 것은 아닙니다. 입찰 전 103호의 독립적인 점유 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 479,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,190,000원 |
| 임차인 김성희 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 1. 광주새마을금고 · 을구 1번 근저당 | 1,540,000,000원 | 471,810,000원 |
| 2. 광주새마을금고 · 을구 2번 근저당 | 2,660,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 합계 | 4,200,000,000원 | 471,810,000원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당금이 아니라 103호에 임차권이 미치는 경우를 가정한 별도 인수액입니다.
신건 매각대금 479,000,000원에서 집행비용 7,190,000원을 제외한 471,810,000원이 광주새마을금고의 을구 1번 근저당에 배당되는 계산입니다. 을구 2번 근저당에는 배당금이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
근저당 채권최고액 합계와 예상배당의 차액은 3,728,190,000원입니다. 이는 해당 배당 시뮬레이션상 채권 미배당액이지, 매수인의 추가 부담액을 의미하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 위험은 별도로 남는다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 479,000,000원입니다. 향후 유찰 시나리오는 감정가의 80%, 64% 수준으로 계산돼 있습니다. 이때 근저당 배당액은 감소하지만, 103호에 적용되는 것으로 확인된 임차보증금 인수의무가 있다면 낙찰가 인하만으로 없어지지 않습니다.
| 회차 | 매각가격 | 인수 가정액 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 479,000,000원 | 50,000,000원 | 529,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 383,200,000원 | 50,000,000원 | 433,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 306,560,000원 | 50,000,000원 | 356,560,000원 |
조건부 실질취득액은 매각가격과 임차보증금 인수 가정액을 합산한 금액으로, 취득세·명도비·수선비·관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 인수의무가 없는 것으로 확인될 경우 해당 보증금은 실질취득액에 더하지 않습니다.
입찰자는 미배당 채권액보다 실제 인수할 임차보증금과 총취득비용을 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 고암동 덕정고등학교 북측 도로 건너편에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 의료시설이 있으며, 측후면에는 아파트단지와 학교가 혼재합니다. 상가로서의 전반적인 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 수도권 전철 1호선 덕정역이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 편입니다.
- 건물. 2022.02.28 사용승인을 받은 지상 3층 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 석재 마감, 내부는 석재 및 타일 마감이며 급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 공부상 소매점·일반음식점·사무소·의원 등의 근린생활시설입니다. 감정평가 조사 당시 1층 104호 커피숍을 제외한 나머지 호실이 공실 상태로 조사됐습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 폭 약 25m의 왕복 6차선 포장도로에 접합니다. 차량 접근성은 확보돼 있으나 실제 상가 출입 동선과 가시성은 개별 확인이 필요합니다.
- 토지. 8필지 일단의 사다리형 평지로 근린생활시설 부지로 이용됩니다. 제1종일반주거지역이며, 대로3류에 접하고 학교 관련 절대·상대보호구역 등 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 자료상 1,308,000원/㎡입니다. 개별 호실의 경매가치나 실거래 시세를 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 임대수익, 공실기간, 업종 적합성, 상권과 향후 매수 수요에 따라 가치 차이가 큽니다. 본건은 공실로 조사된 점을 감안해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
김성희의 월차임 2,700,000원은 104호 임차인의 계약조건이므로, 이를 경매 대상인 103호의 임대수익으로 적용해서는 안 됩니다. 103호의 독립적인 임대 가능성과 예상 공실기간을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 등기·공부 확인사항
등기상 근저당권에는 각각 공동담보목록이 표시돼 있습니다. 을구 1번은 제2020-711호, 을구 2번은 제2022-356호입니다. 따라서 근저당 채권최고액 전체를 103호만의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다.
감정평가서에는 건물 내 2층 201호와 202호의 전유면적 및 대지권 변경에 따른 공부 재정리 필요성도 기재돼 있습니다. 이는 103호 자체의 면적 변경으로 제시된 사항은 아니지만, 같은 집합건물의 공부 현황에 관한 내용이므로 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 103호·104호 임대차 범위 확인. 김성희의 임대차계약서, 점유 부분, 현황조사 원문과 건축물 현황도를 대조해 임차권이 실제 경매 대상 103호에 미치는지 확인하세요.
- 대항력·우선변제 확인. 전입일은 2022.04.04로 근저당 설정일보다 빠릅니다. 실제 점유와 대항요건, 확정일자, 배당요구 여부 및 적용되는 임대차 관계를 검토해야 합니다.
- 인수보증금 확정. 예상배당상 50,000,000원 전액 인수를 가정했지만 호실 불일치가 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 통해 실제 인수 여부를 확인하세요.
- 실질취득액 기준 판단. 50,000,000원을 인수하는 경우 신건 실질취득액은 529,000,000원입니다. 인수가 없는 경우와 있는 경우를 구분해 입찰 한도를 계산하세요.
- 103호 공실·명도 상태. 감정평가 당시 공실로 조사됐더라도 현재 점유 여부와 임대차 관계가 동일한지 확인해야 합니다.
- 상권 및 수익성. 103호의 실제 전용면적, 출입구, 전면 노출, 가능한 업종, 예상 임대료, 관리비와 공실기간을 조사하세요.
- 공동담보 확인. 광주새마을금고 근저당 2건의 공동담보목록과 실제 채권관계를 확인해 배당 구조를 점검하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 당해세·최우선변제 등 예상배당에 반영되지 않은 사항을 확인하세요.
- 공부 및 현황 대조. 집합건축물대장, 건축물 현황도, 등기사항전부증명서, 대지권과 실제 구획을 비교하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.11.17 입찰 전 사건 진행상황, 기일 변경 여부, 매각물건명세서 및 관련 서류의 최신 내용을 확인하세요.
맺으며 — “근저당 소멸보다 임차인 호실 확인이 먼저”
이 물건은 근저당권 2건과 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 점에서 등기상 권리 정리 구조가 비교적 명확합니다. 하지만 등기상 권리가 소멸한다고 해서 모든 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 김성희의 보증금은 50,000,000원입니다. 예상배당은 이를 전액 매수인이 인수하는 것으로 처리하지만, 정작 임차인의 점유 호실은 104호, 경매 대상은 103호입니다. 이 불일치를 해소하는 것이 권리분석의 최우선 과제입니다.
보증금 전액 인수가 실제로 인정된다면 신건 기준 취득비용은 낙찰가와 인수액을 합친 529,000,000원에서 시작합니다. 반대로 임차권이 104호에만 미치는 것으로 확인된다면 해당 보증금은 103호의 인수 부담에서 제외될 수 있습니다. 두 경우의 입찰 판단은 크게 달라집니다.
또한 103호는 근린시설로서 공실·임대수익·환금성 검증이 중요합니다. 현재 확인된 사실만으로 최저매각가를 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 권리 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 임차권의 실제 적용 범위와 103호의 시장가치를 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
