의정부지방법원 2026타경193. 경기도 양주시 고암동 170-8에 위치한 주건축물 제1동 2층 203호 근린시설입니다. 도로명주소는 양주시 화합로 1485이며, 2022년 사용승인을 받은 지상 3층 집합건물의 일부입니다. 소유자는 마형석·최성수로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 광주새마을금고가 설정한 근저당권 2건을 바탕으로 임의경매가 진행 중이며, 신청채권자의 청구액은 3,430,087,450원입니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 4월 8일 설정된 광주새마을금고의 첫 번째 근저당권입니다. 이 근저당권과 같은 날 설정된 두 번째 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 경매 권리분석에서 등기부상 권리가 소멸한다는 사실만으로 모든 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 실제 경매 목적물을 점유하고 있다면 보증금 인수가 발생할 수 있기 때문입니다.

이번 사건의 핵심은 바로 이 지점입니다. 김성희의 전입일은 2022년 4월 4일로 말소기준권리보다 빠르지만, 현황조사상 점유 호수는 104호입니다. 감정평가서에서도 104호는 커피숍으로 이용 중이고 2층을 포함한 나머지 부분은 공실이라고 조사했습니다. 따라서 104호 임차인의 권리를 203호 낙찰자가 그대로 인수한다고 단정할 수 없으며, 반대로 실제 점유관계와 임대차 목적물을 확인하기 전까지 산정된 인수액을 안전하게 0원으로 확정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 호수는 확인 필요

말소기준권리는 2022.04.08 광주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,540,000,000원이며, 같은 날 설정된 두 번째 근저당권의 채권최고액은 2,660,000,000원입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 4,200,000,000원입니다. 다만 채권최고액은 실제 확정 채무액과 동일한 개념이 아니므로 이 합계액을 실제 채무 잔액으로 단정해서는 안 됩니다.

두 근저당권 모두 광주새마을금고가 권리자이고, 각각 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 매각으로 근저당권 자체는 소멸하는 구조이지만, 공동담보와 실제 채권 관계에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 2026년 4월 20일 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 5,000만원

확인된 실제 임차인은 김성희 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 해당 임차인의 점유 부분은 본건 203호가 아닌 104호로 기재되어 있으므로, 203호를 기준으로 한 대항력과 인수 여부는 별도로 검토해야 합니다.

김성희는 2022년 4월 4일 전입신고를 했고, 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022년 4월 8일입니다. 현황조사에 따른 대항력 판단은 긍정적입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 배당 산정은 우선변제권이 없는 것으로 취급하여 보증금 전액을 매수인 인수액으로 계산했습니다.

여기서 반드시 구별해야 할 것은 104호 임차인의 대항력과 203호 낙찰자에 대한 대항력입니다. 전입신고가 빠르더라도 임대차 목적물과 경매 목적물이 다르면 그 권리가 당연히 다른 호수에까지 미치는 것은 아닙니다. 실제 임대차계약의 목적물, 점유 범위, 건축물의 구분 상태, 상가임대차 관련 대항요건을 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 4.78억이 저렴한지는 아직 판단할 수 없다

본건은 현재 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 478,000,000원으로 같으며 유찰은 아직 없습니다. 하지만 같은 건물 또는 유사한 양주 지역 근린시설의 최근 거래가격을 확인할 수 없어 감정가가 시장가격에 비해 높은지 낮은지 직접 비교하기 어렵습니다.

또한 근린시설은 주거용 아파트와 달리 임대수익, 공실 기간, 업종별 수요, 전용면적, 층별 접근성에 따라 가치 차이가 커집니다. 본건은 2층 203호이고, 감정평가 당시 104호를 제외한 나머지가 공실이었습니다. 104호에 기재된 월 차임 2,700,000원을 203호의 임대수익으로 적용해서는 안 됩니다.

위 실질취득 금액은 매각가에 보증금 50,000,000원 전액 인수를 더한 조건부 계산입니다. 104호 임차인의 보증금이 본건 203호에 승계된다는 법률관계가 확인된 금액은 아닙니다. 유찰 후 가격은 시나리오이며 실제 매각결과나 시세를 의미하지 않습니다.

보증금 50,000,000원은 현재 최저가 478,000,000원보다 작습니다. 따라서 이번 사건은 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득 부담이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다. 인수가 실제로 발생한다는 가정하에서는 낙찰가가 내려가면 실질취득 부담도 함께 내려가는 구조입니다. 다만 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 478,000,000원 가정)

집행비용 추정액 7,180,000원을 공제하면 채권자에게 배당할 수 있는 금액은 470,820,000원입니다. 이 금액은 첫 번째 근저당권에 배당되고, 두 번째 근저당권에는 배당 여력이 남지 않는 것으로 계산됩니다. 소유자에게 교부될 잔여금도 없습니다.

채권최고액 기준 채권 합계는 4,200,000,000원, 예상 채권자 배당액은 470,820,000원, 미배당 산정액은 3,729,180,000원입니다. 이 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 부족분으로서 실제 확정 채무액이나 채권자의 최종 손실액과 동일하지 않습니다.

김성희 보증금 50,000,000원은 배당표상 매각대금에서 지급하지 않고 매수인이 별도로 인수하는 것으로 가정한 금액입니다. 본건 203호에 대한 승계 여부는 미확정입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 확정채권액·공동담보 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 배당 부족은 커진다

유찰이 진행될 경우 매수인이 지급하는 낙찰대금은 감소하지만, 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 신청채권자의 청구액 전액을 충족하는 시나리오는 없습니다. 다만 이러한 배당 부족이 곧바로 매수인의 근저당 채무 인수를 뜻하지는 않습니다.

매수인에게 더 중요한 것은 실제 승계하는 임차보증금과 부동산 자체의 시장가치입니다. 50,000,000원의 보증금 인수가 확정되지 않은 상태에서는 유찰가에 그 금액을 일률적으로 더한 수치만으로 적정 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 고암동 덕정고등학교 북측 도로 건너편에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 의료시설이 소재하는 상가지대이며, 측면과 후면에 아파트단지·학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 상가 입지와 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 비교적 가까운 곳에 지하철 1호선 덕정역이 위치해 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 도로 접근성. 건물 남서측으로 약 25m 폭의 왕복 6차선 포장도로에 접합니다. 차량 접근 여건은 긍정적이지만 실제 203호의 출입 동선과 상가 내부 접근성은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 용도. 지상 3층의 근린생활시설입니다. 공부상 1층은 소매점·일반음식점, 2층은 사무소·일반음식점, 3층은 의원·사무소로 이용하도록 되어 있습니다. 본건은 그중 2층 203호입니다.
• 공실. 감정평가 당시 1층 104호 커피숍을 제외한 건물 부분이 공실로 조사됐습니다. 203호의 임대수익을 곧바로 기대하기 어렵고, 실제 임차 수요 및 향후 공실 비용 검증이 중요합니다.
• 용도지역 및 규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 학교 관련 절대·상대보호구역 등이 관련됩니다. 향후 업종 변경이나 영업 계획을 세울 때 용도와 규제 적합성을 점검해야 합니다.
• 토지. 건물 부지는 8필지가 일단을 이루는 사다리형 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지 공시지가 자료에는 1,308,000원/㎡가 기재되어 있으나, 이를 본건 203호의 직접적인 시장가격으로 사용할 수는 없습니다.
• 건물 내 공부 정리. 감정요항표에는 201호와 202호의 전유면적·대지권 면적 변경에 따라 등기사항의 경정 등 공부 정리가 필요하다고 기재되어 있습니다. 이는 203호의 면적 오류가 확인됐다는 뜻은 아니지만, 건물 전체의 집합건축물대장·등기 현황과 본건 대지권을 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 아파트와 달리 매수층이 영업·임대 목적에 집중될 수 있는 근린시설입니다. 2층 상가라는 특성과 조사 당시 공실 상태를 감안하면 재매각이나 임대차 확보에 소요될 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 호수 확인이 최우선. 김성희의 임대차계약서, 임대차 목적물, 사업자등록과 점유관계 등을 확인해 104호 임차인이 203호에 대항할 수 있는지 검토해야 합니다.
• 보증금 인수 확정. 50,000,000원은 현재 배당 산정상 인수액입니다. 실제 203호 매수인 부담인지 판단하기 전까지 인수 0원이나 인수 50,000,000원 어느 쪽도 확정해서는 안 됩니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 김성희의 확정일자, 우선변제권 및 배당요구 여부를 확인하고, 최종 매각물건명세서에 기재된 인수 조건과 대조해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가 당시 공실로 조사된 203호의 현재 점유 상황을 확인해야 합니다. 조사 시점과 매각 시점 사이의 임대차 또는 이용상태 변화도 점검 대상입니다.
• 실거래 및 임대 시세 조사. 인근 2층 근린시설의 실제 거래가격, 임대보증금과 월 차임을 비교해야 합니다. 104호 커피숍의 임대조건을 203호에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 상가 수익성. 공실 기간, 관리비, 시설 유지비, 임대 모집 비용 및 업종별 수요를 감안해 실제 수익을 산정해야 합니다.
• 공동담보·채권 확인. 광주새마을금고 근저당권 2건의 공동담보목록과 실제 확정채권액을 대조해 예상배당과 최종 권리관계를 확인해야 합니다.
• 건축물 및 대지권 확인. 집합건축물대장, 현황도, 등기부상 203호의 전유부분과 대지권을 확인해야 합니다. 특히 같은 건물 201호·202호에 기재된 공부 정리 사항이 본건 권리에 영향을 주는지도 검토해야 합니다.
• 영업 규제 확인. 제1종일반주거지역과 학교 관련 보호구역 등에서 계획하는 업종이 가능한지 확인해야 합니다.
• 체납 및 추가 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 명도·수리·취득 관련 비용을 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 임대차관계 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다, 104호와 203호의 구별이 먼저다”

이 사건은 처음 보면 감정가 478,000,000원의 근린시설에 근저당권 2건이 설정되어 있고, 채권최고액 합계가 4,200,000,000원에 이르는 복잡한 경매처럼 보입니다. 그러나 근저당권 자체는 매각으로 소멸하므로, 그 채권액을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

진짜 확인해야 할 부분은 임차인의 대항력이 어느 호수에 미치는지입니다. 김성희는 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가지고 있고, 보증금은 50,000,000원입니다. 하지만 조사된 점유 부분은 104호인 반면 낙찰 대상은 203호입니다. 따라서 인수 50,000,000원을 확정적인 매수인 부담으로 단정하는 것도, 호수가 다르다는 이유만으로 인수 위험을 완전히 없다고 판단하는 것도 성급합니다.

인수 가정이 적용되면 신건의 실질취득 부담은 528,000,000원입니다. 이 가정이 본건에 적용되지 않는 것으로 확인되면 해당 보증금 부담은 제외할 수 있습니다. 어느 쪽이든 203호는 조사 당시 공실이었고, 최근 비교 거래가격도 확인되지 않았으므로 현재 최저매각가 478,000,000원에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.

종합 판단은 C등급 — 적극 입찰보다 권리와 가격 검증이 우선입니다. 등기상 말소 구조는 비교적 단순하지만, 104호 임차인의 203호 승계 여부와 상가의 실제 시장가치를 확인해야 투자 판단의 출발선에 설 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 여부가 아니라 실제로 얼마를 인수하고, 얼마의 수익과 환금성을 확보할 수 있느냐입니다.